Az Eston szakértői feltételezik, hogy a magyar gazdaság fokozatosan megközelíti fejlettségben a nyugat-európai gazdaságokat, egy sokkal nagyobb irodapiaci keresletet eredményez majd ezen a várhatóan jövőben is egypólusú, Budapestre koncentrálódó irodapiacon. Egy visszafogott, átlagosan évi 10 százalék növekedési ütemet feltételezve 2017-re elérhetjük az 5 millió négyzetmétert.

Irodafejlesztési stratégiák

Az irodapiaci kínálat alapvetően rugalmatlan, a megfelelő időzítésnek nagy szerepe van a sikeres fejlesztésben. Az irodafejlesztők jellemzően az építkezés elindítása előtt, akár évekkel korábban megvásárolják a fejlesztési telkeket annak érdekében, hogy a megfelelő helyen, megfelelő időben tudják a terméküket a piacra vinni, illetve, hogy biztosítsák pozíciójukat az adott régióban. Ez sokszor olyan területek megvásárlását jelenti, ahol a fejlesztés az adott pillanatban piacilag még nem indokolt. Viszont az infrastruktúra, közlekedési kapcsolatok fejlődése, városszerkezet módosulása, új szabályozás mind olyan tényezők lehetnek, amelyek megteremthetik a sikeres irodafejlesztés lehetőségét. Nagy jelentősége lehet a fejlesztési méretnek is: egy 10-30.000 négyzetméter nagyságú iroda illeszkedik a környezetébe, egy 150.000-200.000 nagyságú iroda komplexum már saját maga alakítja a környezetét és értékeli fel az adott lokációt. Az sem mindegy mekkora fejlesztési tartaléka van egy adott térségnek: egy lakóépületekkel intenzíven beépített térség a metró megjelenésével sem fog irodazónává átalakulni, míg egy jó elhelyezkedésű, nagyméretű, de felszámolásra ítélt iparterület vonzó fejlesztési lehetőséget jelent közepes közlekedési kapcsolatokkal.

Rövid táv

A Váci úti irodatengely dominanciájának megmaradása mellett az M0 körgyűrű keleti szektorának befejezése felértékeli a ma még jelentős teherfogalommal "sújtott" Hungária gyűrűt. A négyes metróvonal építése az újbudai illetve Thököly út melletti területek iroda célú fejlesztésének adhat jelentős lökést. Fontos megjegyezni, hogy a fenti két területen, a Lágymányosi régiótól és a Bosnyák tér környékétől eltekintve, fejlesztési ingatlanok viszonylag korlátozottan állnak rendelkezésre, ezért nem várható Váci úti léptékű fejlesztés. Minden bizonnyal tovább folytatódik a Közép-Ferencvárosi (Millieneumi városközpont) régió gyors fejlődése. Érdekes színfoltot jelenthet a kormányzati negyed fejlesztése, amely megvalósulása esetén a Váci úti iroda tengelybe integrálódónak tekinthető.

Hosszú táv

5-15 éves időszakra előre tekintve, már sokkal nehezebb a fejlesztőknek a vásárlási döntés meghozatala. Figyelembe kell venniük a városszerkezet várható módosulását, közlekedés csak nagyon nagy kockázatokkal megjósolható fejlesztését, és egy olyan időszakról kell üzleti tervet készíteni, amiről az input adatok (gazdaság fejlődése, várható bérleti díjak, kereslet nagysága, hozamszintek, építési költségek stb.) még nem állnak rendelkezésre vagy csak nagy vonalakban megjósolhatóak. Az 5-15 éves távlatban várható fejlesztéseknél meghatározó jelentősége lesz a közlekedési kapcsolatok észak-dél irányú fejlesztésének, az un. "rozsdazóna" átalakulásának, illetve pl. a Ferihegyi repülőtér-Belváros közötti gyorsvasút kiépülésének. A fentiek tükrében az alábbi nagy fejlesztési gócpontok alakulhatnak ki:

1. Külső-Ferencváros

A területen már elindultak az iroda célú fejlesztések, de ezek felgyorsulása csak középtávon várható. A "rozsdazóna" részének is tekinthető terület nagy fejlesztése potenciállal rendelkezik: csak a két legnagyobb projekt (Mester Park és Dunacity) közel 350.000-400.000 négyzetméter iroda fejlesztésének lehetőségét képviseli. A térség a főváros észak-déli közlekedési folyosóján elhelyezkedve jó közlekedési kapcsolatokkal (HÉV, Lágymányosi híd stb.) rendelkezik, amely minőségének javítása további lökést adhat a fejlődésnek.#page#

2. Budakalász - III. kerület és Szentendre közötti terület

A terület a fent már említett közlekedési folyosó északi szakaszán helyezkedik el: a külső-ferencvárosihoz hasonlóan itt is nagy fejlesztési tartalékterületek találhatóak. A fejlődés katalizátora a Megyeri M0 Duna híd megépítése és a közlekedés, további fejlesztése lehet.  

3. Ferihegyi repülőtér és környéke

A fejlett iroda piacokon az esetek többségében kitüntetett szerephez jutnak a repülőterek. Nyugat Európában több repülőtér mellett találhatunk nagyobb iroda parkokat. A Ferihegyi repülőtér mellett eddig jellemzően raktár célú fejlesztéseket figyelhettünk meg. Az M0 körgyűrű Ferihegyet is érintő szakaszának kiépülésével a terület erősödő felértékelődése indult meg: a Ferihegyi repülőtér körül egyre több fejlesztő cég foglal el stratégiai pozíciót. Egyelőre csak a további raktár illetve kereskedelmi fejlesztések indultak el, de várhatóan középtávon megjelenhetnek nagyobb iroda projektek is.

4. Nyugati agglomeráció: Budaörs-Törökbálint

Budapest nyugati agglomerációjára az elmúlt tíz évben elsősorban a kiskereskedelmi fejlesztésekről, ipari/logisztikai projektek voltak jellemzőek; Budaörs központi részen láthattunk egyedül aktív bériroda fejlesztési tevékenységet.  A régió Belvárostól mért távolsága a IX-X. kerületével mérhető össze, így elméletileg egy nagyobb mértékű irodafejlesztés létjogosultsága sem zárható ki. Az első nagyobb projekt várhatóan Törökbálinton valósul meg a Tópark nevű területen, ahol az első ütemben közel 100.000 négyzetméter iroda terület várja a bérlőket.

5. A "Rozsda övezet" további részei

A budapesti Belvárost körülölelő, szanálásra váró, régi iparterületek további jelentős tartalékot jelenthetnek az iroda fejlesztők számára. Ezen területek közül kiemelendő a XIV. kerületben a Rákosrendező pályaudvar területe, ahová az ambiciózus helyi önkormányzat egy új városrészt tervez. A rozsda övezet területeinek közös jellemzője a nagyméretű fejlesztési potenciál, amely lehetővé teszi a területek jellegének teljes átalakítását presztízsének megváltoztatását. A Belvároshoz való közelség csak idő kérdéséve teszi ezen területek intenzív fejlesztését.