Az intézményi befektetők továbbra is vonzónak tekintik az irodaházakat. A kiemelkedő elhelyezkedésű, általában nagy külföldi cégek által hosszú távra bérelt és a korszerű műszaki háttér miatt viszonylag olcsón üzemeltetett irodaházakat még mindig kedvelik a különféle alapok és a magánbefektetők is - írja befektetési összefoglalójában laptársunk, a privátbankár.hu.
A portál szerint az első negyedévben a befektetési érték összesen 179 millió euro volt, ez az előző év vonatkozó negyedévéhez viszonyítva 27 százalékos növekedést jelent. Az előző év második felében tapasztalható tendencia a hazai befektetésekkel kapcsolatban tovább erősödött, az első negyedévben kizárólag magyar befektetők zártak vételi tranzakciókat. Míg az év elején a tranzakciók leginkább a tavalyi évről áthúzódó irodapiaci adásvételek voltak, az érdeklődés egyértelműen az ipari ingatlanok felé fordult: ebben a szektorban az év közepén már láthatunk érdemi forgalomnövekedést.
Sok tranzakciót bonyolítottak le az ingatlanalapok is, tavaly mindegyik pozitív eredménnyel zárt. Idén is előkészületben van egy-két üzletük, de ezeket vélhetően csak az év második felében zárják le. Várható, hogy 2021-ben is főleg irodaházakat, ezen kívül logisztikai ingatlanokat és ipari telkeket vesznek majd.
Az idei teljes magyarországi befektetési volument nehéz megjósolni, de vélhetően eléri a 0,7-0,9 milliárd eurót. Ez azonban jócskán elmarad az elmúlt 15 évben megszokott éves értékektől. Természetesen befolyással van a változó piaci környezet és az ingatlanfejlesztői aktivitás erre a részpiacra is. Az elmúlt 8-10 hónapban erős fék került a beruházásokra. A koronavírus-járvány okozta kihívások és bizonytalanság miatt sok beruházást elhalasztottak, néhányat töröltek is, a fenti 20 százalékos arány a hivatalosan bejelentett adat, ennél biztosan többről, akár 30 százalékról is szó lehet.
Miért éri meg még mindig irodaházat vagy raktárt venni? Azért, mert a várható hozam továbbra is magas. Ma az üzleti ingatlanoknál átlagosan 6-8 százalék, míg a lakóingatlanok esetében 5 százalék körüli éves hozammal lehet kalkulálni. Utóbbi erősen csökkenő pályán volt az elmúlt másfél-két évben, a lakásdrágulás áll mögötte, ami már jóval a járvány előtt felpörgött és rontotta a befektetők pozícióit - emlékeztetett a lap.
Ugyanakkor rámutatott, hogy a lakás igen speciális terület Magyarországon, hiszen azok a frekventáltabb helyen lévő lakóingatlanok, melyek 70 ezer forintos négyzetméteráron cseréltek gazdát 1995-ben, ma ennek a húszszorosát érik, de az átlag értéknövekedés is eléri az évi 5 százalékot. A bérbeadás céljából vásárolt lakásoknál a bérleti díjból származó bevétel (és még más tényezők is) után kialakult hozam sokáig mindenható volt. De a várható hozam mellett egy befektető az ingatlan értékének várható felértékelődését is figyelembe veszi. Ilyenkor a mondjuk évi 5 százalékos hozamhoz hozzáadják a várható növekményt, ami – jelen esetben – a duplájára, vagyis 10 százalék körülire növeli azt.
Bár ez a számítási módszer az egyéb befektetési ingatlanok (irodák, kereskedelmi ingatlanok, stb.) nem működik, a goodwill vagy prémium hozzáadott érték itt sem ismeretlen. Ez a többlet keletkezhet az ingatlan elhelyezkedéséből (frekventált helyen értékesebb az ingatlan) vagy például a bérlő kötödéséből (más ingatlanjai vannak a környéken, könnyebb a szállítás oda stb.) Erről szól a mondás: „Ingatlanért mindig a szomszéd fizet a legtöbbet”. Ugyanakkor ezeken a piacokon komolyan befolyásolja az értéket az ingatlan állapota és felszereltsége. Ha az állagmegóvásra és az újonnan elvárt technológiák beépítésére nem fordítanak figyelmet, akkor az ingatlan egyszerűen elavul, ami komoly értékcsökkenéshez vezet.Kevés szó esik a kiskereskedelmi ingatlanokról, mint befektetési termékekről. Vonzerejük kétségkívül megkopott, többségüknél nagyok lettek a kockázatok és hosszabb a megtérülési idő. A klasszikus plázákat ma gyakorlatilag kerülik a nagy ingatlanalapok Magyarországon, de Európa más részein sem népszerűek. Takács Péter, a VLK Cresa tanácsadó cég befektetési igazgatója viszont lapunknak nyilatkozva kiemelt egy típust, mégpedig a földszintes bevásárlóparkokat, amelyekre nemhogy csökkent volna, hanem még nőtt is az érdeklődés. A hozam 7-8 százalék körül ingadozik, egyes esetekben inkább az alsó értéken kelnek el az ingatlanok - mondta a szakember.
