„Az otthonteremtés demográfiai szempontból is fontos, havi átlagban 2300-an tudják igénybe venni a CSOK-ot, az igénylők több mint harmada háromgyerekes család volt. Az adó-visszatérítési támogatást is 55 milliárd forint értékben igényelték a családok, ami átlagosan 4,6 millió forint támogatást jelentett családonként” – mondta dr. Görög Norbert, az EMMI Népesedés-, Család- és Ifjúságpolitikai Stratégiai és Koordinációs Főosztályának vezetője.

A CSOK mostani változásai leginkább az alábbiakban foglalható össze:

• Mostantól 35 millió forintnál drágább ingatlanokra is igénybe lehet venni a CSOK-ot, ami a mostani lakásárak mellett – főként Budapesten – szükségszerű döntés volt.
• A családok hitelfelvételét kettő gyerek esetén 1 millió, három gyerek esetén további 4 millió forinttal segítik.
• Ha valaki már korábban – 2011 után – igényelt CSOK-ot, de a támogatást már visszafizették, akkor ismét igényelhető lesz a CSOK, vagyis azt a mostani igénylésnél nem kell figyelembe venni.
• Építkezések esetén a meglévő alapokat mostantól meg lehet hagyni, és arra lehet építkezni, nem kell teljesen visszabontani a házat.
• Mostantól már nem csak az EU tagállamban, hanem valamennyi külföldi országban szerzett TB jogviszony beszámítható, de csak magyar állampolgárságú igénylők esetén.
• A kedvezményt a súlyosan beteg, fogyatékos gyereküket gondozók részére is kiterjesztik.
• A kölcsön mostantól az építkezés megkezdésétől folyósítható, ami javítja az építkező családok likviditását.

Kép: Pixabay

Pukkan a lufi, vagy stabil a röppálya?

Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság igazgatója az előadásában a jelenlegi helyzetet és azt foglalta össze, hogy vajon tarthatunk-e újra az ingatlanpiaci lufi durranásától. A tavalyi év harmadik negyedévében 23,5 százalékkal emelkedtek a budapesti lakásárak az egy évvel azelőttihez képest, míg a városokban 17,3, a községekben mindössze 5 százalékkal mentek feljebb. Az áremelkedés nem veti vissza az értékesítési időt, Budapesten a kisebb értékű ingatlanokat átlagosan 2 hónap alatt, a vidékieket 3 hónap alatt tudják eladni. Az MNB becslése szerint azonban a fővárosi lakásárak szintje már 9 százalékos túlértékeltséget mutat, vagyis erősödik a túlértékeltség kockázata – mondta el a szakember, aki a falusi CSOK kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy az érintett települések kétharmadában 5 millió forint alatt van az átlagos lakásár, így ez egy jelentős támogatást jelent.

• Kínálat

Az áfaszabály miatti bizonytalanság miatt korábban nem voltak 2020 utánra tervezett projektek, és bár mára az áfaszabály bizonytalansága eltűnt, egyelőre nem jelentettek be annyi építkezést a 2020-as időszakra, mint az idei évre, így ez az időszak várhatóan alacsonyabb számokat fog jelenteni. Míg 2018-ban kevesebb mint 4 ezer lakás épült Budapesten, addig 2019-ben 14,6 ezer épülhet meg, 2020-tól azonban újabb visszaesés jöhet, feltehetően 6 ezer alá csökken a felépülő új lakások száma. A növekvő kínálat sem tud azonban lépést tartani a kereslettel, folyamatosan csökken a budapesti szabadon elérhető új lakások száma.

• Hitelezés

A hitelből finanszírozott tranzakciók aránya 50 százalék alatti, Budapesten 40, vagyis még mindig magas a készpénzes vevők aránya. Emellett viszont a lakáshitelek száma folyamatosan emelkedik, és ezzel párhuzamosan a fixált kamatozású hitelek aránya is jelentősen nőtt a változókkal szemben. Az adásvételekhez viszonyított hitelfelvételi hajlandóság pedig azokon a területeken magasabb, ahol 2013 és 2018 között magasabb áremelkedés ment végbe, és a fajlagos árak is magasabbak, ami alapvetően nem mondható meglepőnek. Bár az emelkedő lakásárak mellett a hitelezés kevésbé kockázatos, azokon a területeken, ahol az elmúlt 5 év során több mint duplájára emelkedtek a lakásárak, a maximális, 80 százalékos hitelfedezeti mutató már kockázatos lehet. A GDP arányos lakáshitel-állomány alakulásában azonban van még potenciál Magyarországban, ugyanis nálunk az európai átlaghoz képest még mindig jelentősen alacsonyabb ez az arány.

• Mit vár a piac? Lakásáfa, hitelezés, munkaerőhiány, minőség

A szakértők a kerekasztal-beszélgetés során többek között arról is beszámoltak, hogy további áremelkedést várnak a jövőben az ingatlanpiactól, valamint a kínálat jelentős visszaesését. Darida Pál, a Futureal finanszírozási és tranzakciós igazgatója szerint az áfakérdés a lakáspiac visszaesését jelentheti. 2018 harmadik negyedévében már elkezdett csökkenni a kiadott építési engedélyek száma, mindeközben erős a felszívás, ami azt eredményezi, hogy el fognak fogyni az új építésű lakások. Hozzátette azt is, hogy vevői oldalról most nincs finanszírozási probléma. Véleménye szerint az egyetlen kiút, hogy továbbra is 5 százalék maradjon az áfa, ahogyan a környező országokban is hasonlóan alacsony értéket lehet látni.

Nagy Gergely, az OTP Csoport Budapesti Régió helyettes ügyvezető igazgatója a finanszírozási oldalt képviselve elmondta, hogy bár kivitelezői oldalról a lakásfejlesztés nem a legkívánatosabb projekt, banki oldalról az. Azt látják, hogy a kisebb fejlesztők kezdenek eltűnni, a nagyok maradnak a piacon, ami stabilitást ad, és minőségi garanciát nyújthat a vevőknek. Banki oldalról sem látják, hogy csökkennének a kivitelezési költségek, a visszaállított áfa után, illetve a kínálat csökkenésével árfelhajtó hatást lehet várni, de hogy pontosan meddig mennek felfelé, azt nehéz lenne megmondani.

Banai Ádám arra a kérdésre, hogy hogyan tudná az állam visszafogni a befektetési célú lakásvásárlásokat (ahogyan azt az MNB-csomag részeként bejelentették), azt válaszolta, hogy ennek egyik része az első lakásvásárlók támogatása lehet, vagy az illetékszabályok módosítása, de más lehetőségek is vannak. Arra a kérdésre, hogy meddig nőhetnek a lakásárak, azt válaszolta, hogy bérnövekedést látnak, illetve nagy a megtakarítási hajlandóság is, ami azt jelzi, hogy van még forrás. Az is látszik, hogy nemcsak országosan heterogén a piac, vagyis valahol már nincs áremelkedés, hanem a főváros is heterogén, ami a jövőben csak még inkább erősödni fog.

Scheer Sándor, a Market Építő Zrt vezérigazgatója, (egyben a LITT elnöke) a munkaerőhiány kapcsán elmondta, hogy nem lát lehetőséget arra, hogy az építőipari árak csökkennének. A külföldi munkavállalókat nehéz megfogni, csak minden második külföldi emberrel tudnak itthon hatékonyan dolgozni. Az áfakérdésre elmondta, hogy a BudaPart projektnél 3 héttel a novemberi határidőt követően kaptak építési engedélyt, így pont kicsúsztak a kedvezményes áfa meghosszabbításából, ezáltal ők lehetnek a tesztelői a már 27 százalékos áfa melletti lakáspiaci keresletnek.

Dr. Ódor Dániel, a Taylor Wessing partnere szerint az áfa jogszabályi változása eloszlatta a viharfelhőket, korábban nagyon kockázatos helyzetekbe kerülhettek volna a vásárlók a közelgő határidő miatt, most ennek a kockázata a kitolt 2023-as időponttal jelentősen csökkent. „A szabályozási rész, úgy gondolom, nagyon sokat fejlődött Magyarországon, sokkal jobb, a fogyasztókat védő kereteket állítottak fel, szemben azzal, mint például ami volt a válság előtti devizahiteleknél.”