Egyre gyakrabban teszik fel a kérdés, hogy a régió lakáspiaca mennyire túlfűtött és ezzel kapcsolatban mik a legfőbb kockázatok. Noha az erős euró kedvez a feltörekvő piacokon való befektetéseknek, globálisan az elmúlt időszakban nemvárt kockázatok jelentek meg. Az eurózóna növekedése viszont stabil és valószínűleg a következő években is erős lesz, ami figyelembe véve, hogy jövőre negatív kötvényhozamok várhatók Németországban, Spanyolországban és Portugáliában is, felértékeli a Kelet-Közép-Európai régiót. Romániában vagy Csehországban már kezd ugyan túlfűtött lenni a piac, és Magyarország is közelít efelé, de jelenleg még mindig sok lehetőség áll a befektetők előtt - mondta nyitóelőadásában Dan Bucsa (PhD, Lead CEE Economist, Unicredit Bank).
Kihívások a régió ingatlanpiacán
Az ingatlanpiac felívelő szakasza ellenére a régió ingatlanpiacának olyan kihívásokkal kell szembenéznie, mint a globális politikai kockázatok, a technológiai kockázatok és kihívások, az esetleges kamatnövekedés vagy a klímaváltozás hatásai - mondta el Maarten Vermeulen (Regional Managing Director for Europe, Russia & CIS, RICS), aki ingatlanpiaci szakértőket kérdezett a témával kapcsolatban.
Az ingatlanpiac egyre jobban integrálódik a többi irányzatba, így ma már nem könnyű önálló ingatlanszakmáról beszélni. A most zajló digitális transzformációba az ingatlan is bekapcsolódik, rengeteg adat érhető el, az adatvédelmi kihívások is egyre nagyobbak. A felhasználói szokások is teljesen nyitottak, a kérdés, hogy ezekkel a felhasználókról gyűjtött adatokkal mit lehet és mit szabad kezdeni - mondta el Csukás Csongor (MRICS, Executive Director of International Property Management, BNP Paribas Real Estate).
A globális politikai kockázatok - mint például Észak Korea - az ingatlanpiacra is hatással van. Az ingatlan még mindig biztonságos eszköznek tekinthető a befektetési eszközök között. Nagy változás azonban, hogy néhány évtizeddel ezelőtt a mostanihoz hasonló hírek - amelyek között a Brexitet is említhetjük - sokkal jobban felforgatták a piacot, mint manapság - világított rá Prof. Dr. Alexander Goepfert, (Head of the Real Estate Investments Group, Noerr). A szakmai etikai fejlődéssel kapcsolatban az országonkénti nagy eltérésekre hívta fel a figyelmet a szakember.
Jelenleg pozitív szakaszában vagyunk az ingatlanpiaci ciklusnak, de több dologra is fel kell készülni. A legnagyobb veszélyt a geopolitikai kockázatok jelentik. Míg néhány éve a magyar politikai vezetés még különösen kockázatosnak számított a világban, ma már a világpolitikában is nőttek a kockázatok. Mi sem bizonyítja ezt jobban, mint hogy több nyugodt évtized után a nukleáris fenyegetettség újra megjelent a világban. Ami a szakmai etikát illeti Kelet- és Nyugat-Európa között még vannak ugyan különbségek, de ezek fokozatosan csökkennek - mondta el Frank Nickel (CEO, CA Immo).
A Brexit az új vasfüggöny?
A KPMG a Property Lending Barometer keretében 2010-2017 között részletesen vizsgálta az európai ingatlanpiac kilátásait. A felmérés több mint 20 ország, 100 bankjának részvételével készült, azzal a céllal, hogy feltárják az ingatlanpiac pénzügyi kilátásait, útmutatásul azoknak, akik az európai piacot választják befektetésük helyeként. A felmérés első 3-4 évében a kelet-közép-európai régióra koncentráltak, majd egész Európára. A fő kérdések között szerepelt a nem teljesítő hitelek (non-performing loans) kezelésének módja a bankok részéről, vagy például a bankok preferenciái a pénzügyi eszközök terén. A kiadvány kifejezetten kedvezőnek értékeli az európai ingatlanpiacot, de természetesen kockázatokról sem lehet megfeledkezni. A Brexit hatása, egy új "vasfüggüny" amely megvédheti, de meg is oszthatja Európát, illetve a nagy amerikai és orosz gazdasági döntések mind befolyásolhatják a kontinens ingatlanpiaci kimenetelét - mondta el előadásában Dános Pál (MAISz, MRICS, Director, KPMG).
Valóban elértük a tetőpontot?
A közeljövőben várható folyamatok meglehetősen egyértelműek Kelet-Közép-Európa kereskedelmi-ingatlan piacán. Szilárd gazdasági növekedés és a tőkeemelés további növekedése várható Európában 2017-ben és 2018-ban, míg a kamatlábak 2019-ig várhatóan nem fognak emelkedni. Az ingatlanfejlesztőknek azonban hosszú távon kell gondolkodniuk, hogy fenntartható projekteket hozzanak létre.
Ha arról beszélünk, hogy a piac a tetőpontjához közeledik az azt jelentené, hogy hamarosan ismét válságra kell számítanunk, de úgy gondolom, hogy még mindig van potenciál a kelet-közép-európai régióban. A mostani piaci környezetben ugyanakkor az eszközök hozamai felértékelődtek - monda el Jeff Alson, International Partner, Head of Capital Markets CEE, Cushman & Wakefield.
A hozamokon lévő nyomás valóban nagy, a tranzakciószámok viszont azt mutatják, hogy további hozamcsökkenésre is számíthatunk. A szektor egyik legfőbb problémája a munkaerőhiány és a kivitelezési költségek emelkedése, de ezt minden szektor érzi, jóllehet az ukrán munkaerő valamelyest tompíthatja ezt. Ami viszont kevés ahhoz, hogy az elmúlt tíz évben a régióból elvándorolt 7 millió embert pótolja. Ahhoz a következő 2-3 évben arra lenne szükség, hogy legalább részben visszatérjenek, ami az egész szektor számára hatalmas lehetőség lenne - mondta el Luke Dawson, Managing Director & Head of Capital Markets CEE, Colliers International.
A jogi kockázatok fontosságára hívta fel a figyelmet Dr. Erwin Hanslik (MRICS, Partner and CEE Head of Real Estate, Taylor Wessing), aki elmondta, hogy vannak még jogi hiányosságok, amik kidolgozásával javítható és átláthatóbb lenne a szektor.
A fejlesztői környezet jelenleg nagyon pozitív a régióban, az viszont kihívás elé állítja a fejlesztőket, hogy a bérlői igények egyre flexibilisebbek, a bérleti időszakok rövidülnek. A helyi pénzek régiós piacon való megjelenése az ingatlanpiac iránti bizalom jele, így sokan bérlés helyett megvásárolják az ingatlant. A piac viszont - legalábbis Lengyelországban - rendkívül érett szakaszába lépett, amire a fejlesztőknek is figyelniük kell. Érdekesség továbbá, hogy Lengyelországba az ukrán munkaerő mellett egyre nagyobb számban érkeznek dél-európai országokból is munkavállalók - hívta fel a figyelmet Adrian Karczewicz (Head of Divestments CEE, Skanska Commercial Development Europe).
A régiós piaci fundamentumok még nem eléggé stabilak, így bízunk abban, hogy a siker továbbra is kitart, mivel jelenleg a régiós piac a tetőpont felé közeledik. A tőkebeáramlás még mindig tart, a Lengyelországba érkező külföldi munkavállalók pedig mindenképpen pozitív tendenciának tekinthető - mondta el (Robert Martin, Principal - Head of Central Europe, Europa Capital).
A válság előtti időszaknálá viszont stabilabb a piac. Krakkóban és Katowicében is vannak fejlesztéseink, de a befektetői piacon is jelen vagyunk. A retail piac nagy felívelésen ment keresztül az elmúlt 20 évben, a V4-eket nézve a mostani időszakban viszont inkább irodafejlesztésekre számíthatunk. Magyarországon a lakáspiaccal kapcsolatban ki kell emelni a bevezetett kedvezményes áfakulcsot, ami nagy lökést adott a lakásfejlesztéseknek, de ennek 2019 utáni folytatása még bizonytalan - foglalta össze Török Árpád (MRICS, Chief Executive Officer, TriGranit).
Az ipariingatlan-piacon jól ismerjük a bérlőinket, ami különösen fontos, mert az új üzletek 70-80 százaléka a meglévőkön keresztül érkezik, így különösen fontos a bérlőkkel való jó kapcsolat. A régióval kapcsolatban magabiztosak vagyunk, az áremelkedés és az építési költségek növekedése azért is van jelen, mert modernebbek az épületek, de azért is, mert a devizák valamennyire leértékelődtek a tíz évvel ezelőtti állapotokhoz képest. A jövőben arra számítunk, hogy a kamatok emelkednek, ami a bérleti díjakat is emelni fogja, ami magasabb költségek mellett is nyereségesebbé teszi a fejlesztéseket - világított rá Radek Zeman (Chief Financial Officer, CTP).
