Talán az egyetlen - piacelemzésbe is bele-belefogó - üzleti vállalkozás az Eston, amelyik azt a látszatot keltette magáról, hogy nem tudja, miként hatott és hat a kiskereskedelmi forgalomra a múlt év derekán elindított kiigazítás. A március 7-én tartott tájékoztatóján az ingatlanpiaci szakértő cég éppen azt latolgatta, hogy az ipari és a logisztikai szektorra - annak ingatlanvásárlásaira, bérlemény keresletére - hogyan is hatnak a kormányzati megszorítások. A szektor minden más lényeges területének trendjét azonban precízen látni véli az Eston International, melynek a Salamon Adorján vezérigazgatót helyettesítő vezető tanácsadója, Balogh Attila leginkább az irodapiaci növekedés hosszú távú esélyeivel elégedett. A cég sajtótájékoztatóján ki is fejtette, még mindig van 3-4 millió négyzetméternyi gyarapodásra kereslet Budapesten, a fővároson belül különösképpen a pesti oldalon, például a Váci úton.
A cég nagyívű makrogazdasági elemzésének egyik - a közvetlen ingatlanpiaci folyamatokat is érintő vetületét - a forint árfolyamának alakulását is részletesen taglaló vezető tanácsadó azt is fejtegette, hogy tavaly a forintban finanszírozott beruházásokat kedvezőtlenül érintette részben a nagy fokú változás, részben a túl erős magyar fizetőeszköz. Ezen túl a kamatokra - az ECB kamatpolitikájára - sem tekint jó szemmel az irodapiaci fejlesztésekben, bérbeadásokban, hasznosításban Budapesten meghatározó szerepre törő cég. A frankfurti döntések nyomán már 3,5%-ra emelt irányadó kamatláb ugyanis az irodapiacon tapasztalt hozamcsökkenést is maga után vonta.
Az Eston azonban nem elégedetlenkedve értékelte a múlt esztendei általános irodapiaci folyamatokat. Például azért, mert megdőlt minden korábbi bérbeadási rekord: az összesített adatok szerint tavaly közel negyedmillió négyzetméternyi irodára köttetett bérbeadási szerződés, s a szakcég kiadványában olvasható, hogy mintegy 150 ezer négyzetmétert tett ki a piacon megjelent új igény. A korábbi előrejelzéseknek megfelelően az elmúlt tizenkét hónap során ugrásszerűen élénkült a fejlesztői aktivitás, az építtetők 2007-ben várhatóan a legmagasabb fokozatba kapcsolnak. Az irodaátadások a tavalyi évben meghaladták a 180 ezer négyzetmétert, idén decemberig pedig a 220 ezer négyzetméternél is több új iroda kerülhet a piacra. Az új irodaterületek döntő többsége ismét a Duna bal oldalán épült meg (78%), ezen belül továbbra is megkérdőjelezhetetlen a Váci úti folyosó és vonzáskörzetének dominanciája. Ebben a régióban került átadásra a Duna Tower irodaház , a Center Point II. üteme, a BC 30 és a Kinnarps House is. A Váci út és környékének vonzerejét a Nyugati Pályaudvar mellé tervezett kormányzati negyed kiépülése ismét erősítheti, hiszen a kormányzati szerveket kiszolgáló cégek és egyéb vállalkozások várhatóan az új központ fizikai közelségét fogják preferálni. Lágymányos szintén a minőségi kínálat bővülésének lehetett tanúja; az IP West első ütemének 2006. eleji átadását karácsony előtt a második fázis piacra hozatala követte Az irodaház-együttes területeinek kétharmada 2006. végére elkelt, a főbb bérlők között szerepel a Quintiles, a Brau Union, a Whirlpool és az Avnet. A híd túloldalánál a TriGránit átadta a Millennium Office Towers első ütemét. Itt a pénzügyi szolgáltató Morgan Stanley és a gyógyszeripari Boehringer-Ingelheim gyarapítja a bérlők listáját. Szintén piacra lépett a kiváló elhelyezkedésű Roosevelt 7/8 irodaház , mely irodaterületeit és kiemelt szolgáltatásait az átlagos piaci szint feletti, havi 21 eurós bérleti díjért kínálja. A múlt év során a négy legnagyobb területre szóló bérleti szerződésből kettő az Eston International közreműködésével került lezárásra. A Center Point II. irodaházban a Magyar Fejlesztési Bank leányvállalataként létrehozott Vállalkozói Támogatásközvetítő Zrt. írt alá hosszú távú bérleti szerződést. Szintén az Eston előkészítésével köttetett meg az Állami Autópálya Kezelő Zrt. és a Nemzeti Autópálya Zrt. új irodabérleti szerződése. Előrehaladott bérleti tárgyalások folynak emellett a Millennáris Irodaház és a Stúdium Irodaház területeire - ezek már az idei üzleti lehetőségeket jelentő projektek. Az Eston kiadványában számol be arról is, hogy vállalkozásuk a Sodexho Magyarország 2000 négyzetméteres bérleti szerződésének megkötésénél is sikerrel járt el (Material Center); a cég által képviselt Danubius IV. irodaházban pedig az év elején az OTP Bank kötött irodabérleti megállapodást. Az átlagos (500-600 négyzetméter közötti) tranzakciós méretet jócskán meghaladó ügyletek között szerepel még a MÁV Cargo elhelyezése a Kinnarps Házban és a Budapesti Értéktőzsde relokációja az Andrássy Centerbe. Kiemelt volumenű bérlethosszabbítások is felkerültek a tavalyi tranzakciós listára; az Ericsson Magyarország a Science Parkban , a Magyar Cetelem a Margit Palaceban, az EDS Hungary a Metrotech Irodaházban, a Vodafone az ECB Dévai Centerben újította meg megállapodását. Az erős piaci felszívásnak köszönhetően 2006. során nem emelkedett drasztikusan az üresedési mutató; az üresen álló irodák aránya januártól decemberig 11%-ról 13%-ra emelkedett.
#page#
Az ipari és logisztikai beruházások trendjeit szintén biztatónak gondolját az Estonnál, a fővárostól délre fekvő régió újabb fejlesztésű nagy parkjai közül a szigetszentmiklósi Parkridge-ben tavaly 45 ezer négyzetméter raktárépület állt építés alatt, ennek felét már szeptemberig kiadták. A Prologis két parkja közül Gyálon folytatódtak fejlesztések, közel 15 ezer négyzetmétert adtak át, 2007. elején pedig további 25 ezer négyzetméterrel bővül. Az East Gate Business Parkban 2006-ban 6500 négyzetméter igény szerinti fejlesztésű terület készült el a Volán megrendelésére, emellett a további 10 ezer négyzetméter spekulatív jellegű fejlesztésből 6000 négyzetméter talált azonnal bérlőre. A második ütemben egy 10 000 négyzetméteres raktárcsarnok építése valósul meg 2007. első felében. A bérlői érdeklődés további élénkülését vetíti előre, hogy az M0-ás körgyűrű észak-keleti, északi szakaszának befejezése belátható közelségbe került: a 4-es főúttól az M3-ig vezető rész 2007. végéig, a 2-es és 11-esfőút közötti szakasz 2008. augusztusára, az északi híd pedig 2008. végére készül el a tervek szerint. Szintén erre számítva építik Újpesten a tervezett M0-ás híd lábánál az Europa Centert, a fejlesztő Terra Invest kifejezetten az alacsony, 300-1500 négyzetméteres területigényű bérlőket célozza meg.
A kormányzati, gazdaságpolitikai intézkedésekkel összefüggő jóslatokat sem tagadta meg az Eston a sajtótól, így azt, hogy az ingatlanadónak ma még hiányzó koncepciója az ingatlanpiaci szereplők helyzetét nehezíti, mivel a befektetési hozamokat nemigen tudják megtervezni.
