A lakáspiac alakulása
Bővülő kedvezmények
Prudens ingatlanhitelezés
Keresleti oldal
Kínálati oldal
Rendelkezésre álló hitelek
Átlagkamat, marzs, rugalmasság
Az MKB lakáshitel-választéka

A lakáspiac alakulása
A nemzetközi tapasztalatok szerint egy ország akkor őrzi meg lakásszínvonalát, ha meglévő lakásállományának 1%-a évente újra épül. Hazánkban négymillió lakóingatlannal lehet számolni, azaz a nemzetközi szinthez évi 40 000 új lakás felépítésére lenne szükség. Ez azonban csak fenntartja a jelenlegi lakásszínvonalat, de ahhoz már nem elégséges, hogy a minőségi ollót zárja. Az egy főre vetített lakásállományban ugyanis nincs elmaradás és az újonnan épült lakások fajlagos alapterülete is közelíti a nyugat-európai átlagot.

A színvonal fenntartásához szükséges új építések számához mérten a '90-es évek második felében nagyarányú csökkenés volt tapasztalható. Az újonnan épült lakások száma 1999-ben érte el a mélypontot: ekkor húszezernél is kevesebb lakás készült el (ebben azonban minden bizonnyal szerepet játszott az is, hogy a kormány már hirdetni kezdte Otthonteremtési koncepcióját, és az építkező lakosság egy része – bízván a beígért kedvezményekben – halasztotta az építkezés befejezését). Az ezredfordulóra a pszichológiailag is alacsony szintre mérséklődő infláció és csökken kamatszínvonal, a hazai értékpapírpiac 1998 óta tartó gyengélkedése és a külföldiek ingatlanvásárlásai nyomán meginduló spekuláció, valamint az otthonteremtéssel kapcsolatos kormányintézkedések hatására határozottan élénkült, bizonyos szegmensekben robbanásszerűen megnőtt a kereslet a lakóingatlan-piacon.

A kedvező tendenciák – ingatlanpiaci szakértők előrejelzése szerint – az idén is folytatódnak: 2001–2003 között az új lakások építésénél évi 10-15 százalékos keresletélénkülés prognosztizálható. 1-2 éven belül számítani lehet a lakásfelújítási, -korszerűsítési piac bővülésére is: ezt részben a Széchenyi-terv (nagyvárosi lakóépülettömb-rehabilitáció, panel-program) illetőleg az új lakás építéséhez/vásárlásához szükséges fizetőképes kereslet egyenlőre még szűkös volta indokolhatja.

Bővülő kedvezmények
A kormány februárban életbe lépett új lakásrendelete – köszönhetően részben annak, hogy az elmúlt esztendőben bevezetett intézkedések hatására a támogatott hitelek iránti igény elmaradt az eredeti elképzelésektől – tovább bővíti a támogatások és kedvezmények körét. Igazi áttörés mégsem a rendelet ezen részeitől, hanem az új jogszabály azon elemétől remélhető, amely az FHB eddigi monopolpozíciójának megszűntetésével a lakáshitelezési piacon az elmúlt évben kibontakozó verseny intenzitását célozza növelni s a verseny nyomán várható kamatcsökkentési tendenciák eredményeként kívánja szélesebb lakossági rétegek lakáshoz jutását előmozdítani. Amennyiben a bankok 2001. évi kamatpolitikája visszaigazolja ezt a kormányzati szándékot, a hitelek aránya a lakásvásárlások finanszírozásában a 2000. évi 10 százalékkal szemben 2001 végére elérheti a 20 százalékot, ami azonban még mindig igen távol van az Európa nyugati felén jellemző 50% feletti szinttől. Mindez azonban nem jelenti azt, hogy egyúttal a hitelbírálat feltételei és rendszere is alapjaiban megváltoznának.

Prudens
ingatlanhitelezés
Megfelelő keretfeltételek között a prudens ingatlanhitelezés a legbiztonságosabb üzletágak közé tartozik. Ennek hiánya vagy korlátai azonban jelentősen megnövelik az üzletág kockázatát. A jövedelemközpontú hitelbírálatról az ingatlan értéke által determinált finanszírozás irányába történő elmozdulásnak, s ezen keresztül a hitelezhető társadalmi rétegek jelent s mérték kiszélesítésének jogszabályi feltételei még hiányoznak. A jelzáloghitelek biztonságát garantáló jogi infrastruktúra állapotának rendezéséig a kockázatok minimalizálása érdekében a lakáshitelt nyújtó bankok számára alapvető fontosságú a lakást vásárolni akarók pénzügyi helyzetének ismerete, a hitelt felvenni szándékozó jövedelmi viszonyaira épülő hitelbírálati rendszer alkalmazása.

Keresleti oldal
A Tárki közelmúltban készült felmérése szerint a lakáspiac keresleti oldalát ma mintegy 410.000 olyan háztartás alkotja, akik nemcsak szeretnének lakást vásárolni, de ehhez megfelelő pénzügyi lehetőséggel – önerő és hitelképesség – is bírnak. (Ebből egy másik felmérés szerint mintegy 200.000-re tehető azoknak a háztartásoknak a száma, akik rendelkeznek annyi jövedelemmel, hogy 10 éves futamidőre – a jelenlegi átlagos kamatszint mellett – 10 millió Ft összegű lakáshitelt vegyenek fel.) Az mindenesetre nyilvánvaló, hogy a fogyasztói-, különösen pedig a gépkocsi vásárlásra fordított hitelek dinamikája alapján a magyar háztartások jövedelme a jelenleginél nagyobb lakáshitel-állományt is lehetővé tenne.

Kínálati oldal
A kínálati oldalon – a már idézett Tárki felmérés szerint – 560 000 olyan háztartás áll, akiknek jelenlegi pénzügyi helyzetükhöz képest túlságosan nagy megterhelést jelent a mostani lakásuk fenntartása. Magyarországon a lakásmobilitás igen alacsony: csupán évi 110-120 ezerre tehető a lakásváltoztatások száma. Ilyen mobilitás mellett a kutatók szerint a piacnak mintegy 170 milliárd forint hitelfelvételre van szüksége.

A GKI prognózisa tovább árnyalja a képet: a 2000. második felében készült felmérésük szerint 0,7% azoknak a háztartásoknak az aránya, amelyek a következő két évben biztosan lakás vásárlását vagy építését tervezik és 3,0% azoké, akik ebben nem biztosak, de valószínűnek tartják. Ez évente 27–140 000 háztartást jelent. Lakásukra a válaszadók 3,1%-a fog egy éven belül jelentős összeget költeni, s további 11,3% tartja valószínűnek ilyen kiadásait. Ez 118-550.000 háztartást jelent. Összességében a biztosan válaszolók alapján, lakásépítést, -vásárlást, -felújítást, -korszerűsítést 2001-ben mintegy 145 000 háztartás tervez. Az elmúlt év második felében készült felméréshez képest a kormány 2001 februárjában életbe lépő lakásrendelete a háztartások lakással kapcsolatos terveit illetően minden bizonnyal pozitív elmozdulást idézett elő: ha az akkori bizonytalanok arányát is figyelembe vesszük, 2001-re kb. 370 000 háztartás lakásváltoztatási szándéka prognosztizálható.

Mindez nem jelenti azt, hogy ennyien automatikusan lakáshitel-felvevőkké is válnak: feltételezhető, hogy az említett háztartások egy része vagy nem akar vagy – jövedelmi viszonyai alapján jelenleg – nem alkalmas hitel felvételére. A KSH legutóbbi (2000. január) jövedelemstatisztikája alapján jelenleg ma Magyarországon a nemzetgazdasági szinten mért átlagos nettó jövedelem alapján a lakosság nem hitelezhet . Az ágazatok közül csupán a pénzügyi szférában foglalkoztatottak (kb. 52 000 fő ) átlagjövedelme alkalmas arra, hogy egy 10 éves futamidejű , 2 millió Ft összeg , piaci kamatozású lakáshitel havi törlesztőrészlete a bankok által általánosan előírt 30-40% hitel-visszafizetésre fordítható részből fizethető legyen.

Rendelkezésre álló hitelek
A lakosság hitelképességének vázolt korlátai is magyarázatként szolgálnak a valójában lakáscélra fordított, de a lakáshiteleknél jóval lazább biztosítéki rendszerű, egyszerűbb procedúrájú, gyorsabban folyósítható, de mindezek miatt az ügyfelek számára valójában drága személyi kölcsön termékek felfutására. Emiatt a közölt statisztikák csak részben adnak valós képet az építésre, ingatlanvásárlásra felvett hitelállomány alakulásáról – a fenti célból felvett hitelek egy része valójában a fogyasztási és lombard hitelként aposztrofált állományban kerül kimutatásra. A két fő termék-csoport (fogyasztási és lombard hitelek (ideértve a személyi, áruvásárlási kölcsönt és a folyószámlahitelt) illetőleg építési és ingatlanvásárlási hitelek) közötti arány az elmúlt évben folyamatosan módosult; a lakáscélú hitelek aránya szerény mértékben ugyan, de az év folyamán fokozatosan nőtt.

Az építési, ingatlanvásárlási hitelek állománya egy év alatt 61,4 md Ft-tal bővült (az elmúlt évi új hitelfelvétel a kifutó állományok miatt ennél értelemszerűen magasabb). Az új, állami kamattámogatásos hitelek állománya 39,4 md Ft, melyet kb. 15 000 ügyfél (a háztartások 0,4%-a) vett igénybe, azaz az 1 ügyfélre jutó átlag-hitel 2,6 millió Ft/f volt. A budapesti lakásárak ismeretében ez az összeg a lakóingatlan árának csak töredékét fedezheti, vagyis a lakás-változtatáshoz – még mindig – komoly önerő szükséges. Az építési hitelportfólió elmúlt évi növekményéből fennmaradó, 22 md Ft-ot meghaladó, piaci kamatozású építési, ingatlanvásárlási hitelt – a támogatásos hitelekre jellemző 2,6 millió Ft / ügyfél átlaghitelt alapul véve – 7–8 500 ügyfél igényelhette. A nem támogatott építési hitelállomány, az igénybe vevő ügyfelek száma, valamint az átlagos hitelnagyság azonban ennél minden bizonnyal magasabb – egyrészt a kifutó állományok torzító hatása itt csapódik le, másrészt a ténylegesen lakáscélra folyósított hitelportfóliót a már említett, valójában lakáscélra felvett személyi kölcsönök állománya is gyarapítja.

Átlagkamat, marzs, rugalmasság
A lakossági hitelállomány dinamikus növekedése több tényezővel, így a korábbi években elhalasztott fogyasztás bepótlása, a jövőre vonatkozó kilátások, ezen belül a jövedelmi helyzet tartós javulásába vetett bizalom erősödése, magyarázható. Az átlagos kamatszint alakulása és a hitelállomány felfutása közötti összefüggés vizsgálata alapján megállapítható, hogy az elmúlt esztendőben a lakosság hitelkereslete – különösen a fogyasztási hitelek (személyi kölcsön, áruvásárlási hitel) esetében – gyakorlatilag kamatérzéketlen volt. Az építési, ingatlanvásárlási hitelek átlagkamatának alakulása esetében a fenti reláció nem egyértelmű; az év során bekövetkező 5%-ot meghaladó kamatcsökkenés fő oka azonban még nem a keresleti oldallal, hanem – a kormány Otthonteremtési programja mellett illetve azzal összefüggésben – inkább a kínálati oldalon, a bankok között megindult versennyel magyarázható.

A verseny további erősödésével – az infláció folytatódó csökkenését is feltételezve – a következő években várható az átlagos kamatszint további csökkenése, ugyanakkor azonban a lakossági hitelezés igen magas költségei, a verseny erősödése által kikényszerített fokozatosan enyhülő hitelfelvételi követelmények miatt vélhetően növekvő bukási arány, valamint a kockázatosabb ügyfélszegmensek irányába történő „törvényszerű” elmozdulás további, látványos „kamatvágásokat” nem tesz lehetővé, a jövedelmezőség megőrzése egy tisztes marzs fenntartását indokolja.

Az ügyfelekért folytatott verseny a jövőben inkább a kapcsolódó díjakban, jutalékokban, illetőleg a lakáshitel termékek mellé kínált szolgáltatások mennyiségében és minőségében (rugalmasság, gyors ügyintézés) fog megnyilvánulni. Többek között éppen ezzel magyarázható, hogy a piaciaknál jóval kedvezőbb kamatfeltételekkel kínált, nagy marketing költséggel hirdetett un. jelzáloglevél kamattámogatásos („FHB-s”) hitelekből az elmúlt évben a vártnál kevesebb fogyott; az ügyfelek az időnként igen hosszadalmas és bürokratikus procedúra helyett inkább a valamivel drágább, de gyorsabb és rugalmasabb piaci hitelfelvétel mellett döntöttek. Kétségtelen ugyanakkor, hogy a FHB-nak nem volt induló ügyfélköre, szemben a többi lakáshitelt kínáló kereskedelmi bankkal.

A lakáshitelezési tevékenység elmúlt évben tapasztalható kiszélesedésével immár a teljes lakossági finanszírozási piacra kiterjed verseny középtávon a jelenlegi erőviszonyok komoly átrendeződését eredményezheti. Ennek részben magyarázata az örökölt portfóliók kifutása, illetve az új hitelállományok dinamikus felépítése. Komoly versenyelőnyt jelent a tiszta jelzálogalapú finanszírozás tömegessé válásáig az ügyfélkör minősége, a szolgáltatás rugalmassága. Az ebben rejlő lehetőségek kiaknázása kedvez pozíciót biztosíthat az átrendeződő piacon a vállalati piacon megedződött, aktív, jövedelme alapján a felsőbb ügyfélszegmensekbe tartozó, fiatal-középkorú, széles termékskálával hitelezhet lakossági ügyfélkörrel rendelkező illetve azokat elhódítani igyekvő bankok számára.

Ugyanakkor azonban számítani kell a hitelezési tevékenységüket tömegesen az idén megkezd lakás-takarékpénztárak, valamint új piaci szereplőként az év eleje óta jelzálog-hitelezési tevékenységre jogosult biztosító társaságok jelenlétére is.

Az MKB lakáshitel-választéka
A Magyar Külkereskedelmi Bank 2000 júniusától kínálja folyamatosan bővül választékban lakáshitel termékeit. A bank lakáshitel-állománya az indulás óta eltelt időszakban több mint 2,5 szeresére bővült, piaci részesedése 1,8%-ról 3,1%-ra nőtt (2001. január). Az MKB elsőként vezette be a piacon az igen nagy népszerűségnek örvendő Euro-alapú lakáshitel-konstrukcióit; a kedvező piaci fogadtatást jelzi, hogy 9 hónap alatt 3 md Ft-ot meghaladó deviza-alapú lakáshitel portfólió épült fel. A bank piaci részesedése a devizában nyújtott lakossági hitelállomány esetében 77% (2001. január).

A piacon elérhető többi termékhez mérten igen kedvező kamatfeltételekkel kínált konstrukciókhoz különböző kamatperiódus (3 hó, 1 év, 5 év), az ügyfelek igényeihez igazodó futamidő és a kapcsolódó szolgáltatások igen széles köre (áthidaló kölcsön, el törlesztés) kapcsolódik.

Forrás: MKB e-mail futár