HELYZETKÉP: Halmozódó kockázatok

A tavaly augusztusban bevezetett és az eredeti szándék szerint ez év április 15-én lejáró kilakoltatási és árverezési moratórium több lakást tartott vissza az eladástól, mint amennyi az ingatlanpiacon 2010-ben egy év alatt gazdát cserélt. 2008 és 2010 között közel a négyszeresére duzzadt a 90 napon túli késedelemben levő jelzáloghitel-szerződések száma, a bruttó rossz hitelállomány pedig több mint az ötszörösére nőtt.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) becslései alapján több mint százezer jelzáloghiteles vált 90 napon túl nem fizetővé, az érintett lakások száma pedig közel 91 ezer. A jegybank május elején Élet a moratórium után címmel publikált háttértanulmánya szerint minél tovább marad fenn a moratórium, annál komolyabb kockázatot jelent a gazdaság egészére nézve. A tavaly nyári bevezetésekor szociális védőhálóként emlegetett intézkedés mára nemcsak a pénzügyi rendszert veszélyezteti, hanem az egész gazdaság működését is a befulladó hitelcsatornákon és az ingatlanfejlesztések megakasztásán keresztül. Amíg életben van, halmozódik a feszültség a lakáspiacon.

A Magyar Bankszövetség és a kormány közötti egyezség megkötésének elhúzódása miatt a moratórium határidejét meghosszabbították. A végül május 30-án elfogadott paktum elvileg két célt szolgál: a bajba jutott devizahitelesek védelmét és az ingatlanpiac megóvását attól a kínálati sokktól, amelyet a bedőlt hitellel terhelt lakások dömpingszerű piacra dobása jelentene. A moratórium kihirdetése óta eltelt kilenc hónap alatt a probléma nemzetgazdasági szintűvé fejlődött, és úgy tűnik, a túl hosszan életben tartott korlátozás miatt nehezebb megóvni az adósokat és az ingatlanpiacot is a negatív hatásoktól. Mindeközben a Nemzetgazdasági Minisztérium honlapján május közepén megjelent az Otthonteremtési stratégia című, februári keltezésű vitairat, amely többek között a moratórium feloldására és a hátralékosok helyzetének kezelésére is tartalmaz javaslatokat. A dokumentumhoz augusztus
10-éig várják a véleményeket. Ezután foglalják törvénybe az Otthonvédelmi akcióterv pontjait. Az Otthonteremtési Tanácsadó Testület (OTT) által kidolgozott stratégia mellékletében ez áll: a moratórium „érezhetően rontja a hiteladósok fizetési morálját. A rendszert finanszírozó befektetők bizalmának fenntartása érdekében is fontos, hogy a jelzáloghitelek fedezetéül szolgáló lakások értékesíthetők legyenek".

Tavaly már csak 70 ezer lakás cserélt gazdát, ez a 2005 környéki lakáspiaci boom forgalmának alig egyharmada. A teljes forgalom csupán 700-750 milliárd forint volt, a moratórium feloldásával piacra kerülő ingatlanok becsült forgalmi értéke viszont megközelíti a 700 milliárd forintot. A bedőlt hitellel terhelt lakások között felülreprezentált 10-30 millió forint közötti árkategóriában zuhant leginkább az értékesítés, 2008 óta több mint 60 százalékkal. Fennáll a veszély, hogy az érintett ingatlanok piacra dobása komoly kínálati sokkot okoz, és a nyomott árak következtében könnyen előfordulhat, hogy az eladásból befolyó összeg nem fedezi majd a banki tartozást. A kilátások régiónként eltérők: bizonyos országrészekben az éves eladás duplája kerülhet hirtelen a piacra.

A bankok érdeke az, hogy az ingatlan értékesítéséből befolyó összegből érvényesíteni tudják az adóssal szembeni jelzáloghitel-követelésüket, de legalább ennyire fontos a portfóliójuk megtisztítása is. A Piac & Profit több bankot is megkérdezett, de egyikük sem nem kívánt a témában megszólalni mindaddig, amíg a bankszövetség és a kormányzat között létre nem jön a megállapodás a moratórium feloldásának részleteiről - azaz az adósmentésről - és a lakáshitelezés jövőbeli irányáról.

A 90 napon túli késedelemben levő jelzáloghitelek

*Takarékszövetkezetek, pénzügyi vállalkozások
Megjegyzés: az értékek tartalmazzák a fennálló hiteltartozás mellett a függővé tett kamatokat is.
Forrás: Magyar Nemzeti Bank: Élet a moratórium után - háttéranyag

BÉRLAKÁSKÉRDÉS: Alap bedőlt ingatlanokból?

Közel ötvenezer hiteles lakhatását kell majd megoldani a moratórium feloldása után. A problémás adósok legalább 25 százalékánál a hitelek értéke már most is meghaladja az ingatlan értékét, figyelembe véve a forint árfolyamának mozgását - 2010 végére az egy évvel korábbihoz képest a svájci frank közel 23 százalékkal erősödött a forinthoz viszonyítva -, valamint azt, hogy a lakáspiaci árak évente nominálisan körülbelül 6 százalékkal csökkentek az elmúlt időszakban. 2007 végéhez képest összesen reálértéken 26 százalékkal estek a lakásárak három év alatt az FHB Index legfrissebb adatai szerint. A nem fizetők további 25 százaléka sincs sokkal jobb helyzetben: körülbelül ennyien vannak a Magyar Nemzeti Bank elemzése szerint, akiknek az otthonuk értékesítéséből legfeljebb 2,5 millió forint marad a zsebükben, miután kifizették tartozásukat. A most bejelentett megállapodás nem tartalmaz iránymutatást arra nézve, hogy velük mi lesz. A sajtótájékoztatón Matolcsy György nemzetgazdasági miniszter úgy fogalmazott: ez ügyben még folynak a tárgyalások a bankszövetség és a kormányzat között.

Magyarországon mind ez ideig nem készült bérlakásprogram. Az önkormányzatoknak nincs forrásuk arra, hogy megjelenjenek ezen a piacon, vagyis marad az állam, hogy szerepet vállaljon a pénzintézetek saját eszközeivel megfelelően nem kezelhető problémás ügyfélkör megsegítésében. Ez lesz a Nemzeti Eszközkezelő Társaság (NET) feladata a megállapodási csomag értelmében, amely azonban nem tartalmaz részleteket arról, hogy ehhez a NET-nek mekkora forrásra van szüksége, és azt honnan fogja előteremteni a kormányzat.

A Nemzetgazdasági Minisztérium május elején közzétett vitairatában ez áll: a NET követelésvásárlás útján - a bankok számára e célból kibocsátott speciális államkötvényekért cserébe - megszerezné az eredeti hitelnyújtóktól a meghatározott fel-tételeknek megfelelő követeléseket és a fedezeti ingatlan zálogjogát, ezután pedig - az adóssal kötött megállapodás értelmében - a fennálló tartozás megszüntetéséért cserébe rá szállna a lakás tulajdonjoga, a korábbi tulajdonos pedig bérlőként maradhatna az ingatlanban, illetve visszavásárlásra is lenne joga.

A lakások fenntartásához szükséges forrásról, a bérleti díjak szintéjéről és arról, hogy a később bajba jutóknak is fennáll-e ez a lehetőség, nincs szó, bár a vitairat egy másik részében - a bérlakáspiac-fejlesztési javaslatok között - havonta négyzetméterenként 1000 forintos bérleti díj és évi 5-10 ezer bérlakás építése szerepel. Ez az ár azonban egyáltalán nem tűnik „szociálisnak", ennyiért már lehet találni bérelhető ingatlant a nagyvárosokban, panelt pedig olcsóbban is - derül ki az ingatlan.com statisztikájából. 
Egy május közepi Magyar Hírlap-cikk-szerint Budapesten és a megyei jogú városokban a forgalmi érték 55, a városokban 50, községekben és nagyközségekben pedig 35 százalékáért vásárolhatna bedőlt hitelek mögött álló ingatlanokat.

LAKÁSPIAC: Mindenki kivár

Alacsonyabb banki kamatokat és kedvezőbb szabályozási környezetet sürgetnek a budapesti ingatlanfejlesztők. Bár a hazai újlakás-piac túl van a mélyponton, közel sem mentes a problémáktól - állítja Földi Tibor, a Cordia vezérigazgatója.

Tavaly 2009-hez képest 22 százalékkal több új lakás talált vevőre Budapesten. Túljutottunk a mélyponton?

- Igen, de azt nem mondhatom, hogy minden rendben van. Jelen pillanatban erőteljes túlkínálat jellemzi a piacot. Az ideális forgási sebesség 18 hónap, ma pedig közel a duplája. A készlakások jó esetben a kínálat egyharmadát adják, tavaly viszont elérték a 60 százalékot. A stabil fundamentális kereslet is fontos lenne. 2005 körül évente 10-11 ezer lakást lehetett eladni a támogatott hiteleknek és az addig felgyülemlett keresletnek köszönhetően, 2009-ben viszont csak 1800-1900 új lakás talált gazdára. A piac nagysága alapján, ha a gazdaság jól működik, számításaink szerint évi hatezer új lakást lehet eladni Budapesten állami támogatás nélkül.

Az egy főre jutó lakások alapján az európai középmezőnyben helyezkedünk el, mennyiségi lakásproblémáról tehát nem beszélhetünk. Kinek lehet hatezer lakást eladni?

- A lakásállomány több mint ötven százaléka panel vagy háború előtti, és mindössze nyolc százalék a 2000 után épült, gépészetileg és szigeteléstechnikailag megfelelő állapotban lévő otthonok aránya. Előbb-utóbb a minőség iránti igény lesz a keresletbővülés motorja, bár ma még a várható fenntartási kiadások helyett a lakás ára befolyásolja elsősorban a választást. A demográfiai folyamatok is kedvezőek Budapesten, legalábbis hét kerületben, ahol 2007 óta újból nő a népesség, a külső és a belső migrációnak köszönhetően.

A KSH legfrissebb statisztikája egyáltalán nem azt mutatja, hogy a szektor túl lenne a mélyponton. Sőt, a friss adatsor szerint Budapest tartalékai is elfogytak, a kiadott új lakásépítési engedélyek száma az első negyedévben 76 százalékkal esett.

- Az építőipar jellegéből fakadóan a válság időben eltolva jelentkezik. Jó esetben az építési engedélyek száma 2011-ben eléri a mélypontot, a használatbavételi engedélyek pedig még jövőre is csökkenhetnek. Ezek a mutatók pozitív piaci trendek esetén egy-két év múlva fognak nőni. A kilábalás előszele érezhető, de kevés ahhoz, hogy a válságot túlélő fejlesztők fantáziája beinduljon. A mikro- és makroszinten létező bizonytalansági tényezők ugyanis továbbra is látenssé teszik a keresletet. Ha a gazdaság növekedési pályára állna, a reálbérek stabilak maradnának, és napvilágra kerülne a kormányzat otthonteremtési politikája, ez az elhalasztott kereslet megjelenne a piacon. De nem kedvező a finanszírozási helyzet és a szabályozási környezet sem. Olcsó forinthitelekre lenne szükség, de nem állami támogatásoknak köszönhetően. Hosszú távon a jegybanki kamatcsökkentés és a banki marzsok leszorítása a megoldás. Ugyanakkor, ha egy országban bármikor moratóriumot lehet hirdetni, a bankok a kockázati felár miatt magasan fogják tartani az áraikat.

A jegybanki kamatpolitikát pedig elsősorban az inflációs célkitűzés mozgatja.

- Kérdés, hogy az infláció leszorítása a legfontosabb cél, vagy az alacsony jegybanki kamatok hatására beinduló hitelezéssel elért gazdasági növekedés. A hatályos szabályozókon is változtatni kell, amelyek ahelyett, hogy segítenék, ma megfojtják a beruházókat. Az átláthatatlan, bürokratikus engedélyezések és a nem megfelelően meghatározott törvényi jogkörök drágítják a fejlesztést. Ha nem tetszik a ház színe, meg lehet fellebbezni az építési engedélyt, ami akár egy évig lekötheti a közigazgatási hivatal és a szakhatóságok erőforrásait, miközben áll az építkezés. Az is érthetetlen, hogy miért nem lehet visszaigényelni az ingatlanhoz kapcsolódó külső fejlesztések áfáját, és miért kell bármilyen állami feladat elvégzésére - például óvoda építésére - kényszeríteni a fejlesztőt az építési engedélyért cserébe. Ezek mind hozzájárulnak ahhoz, hogy a lakások kínálati ára jellemzően négyzetméterenként 400 ezer forint legyen a belső kerületekben.