Amikor 2000 februárjában az Orbán-kormány bevezette kedvezményes lakáshitelezési programját, még mindenki óvatos volt, hisz teljesen ismeretlen helyzettel szembesült: nem csak a bankok, az állampolgárok is idegenkedtek. Azóta azonban mindennapjaink részévé vált, olyannyira, hogy a tévéreklámok jelentős részét is lakáshitel-hirdetések teszik ki. A kereslet mellett persze nőtt a kínálat is: a hitelintézetek nemcsak a kamatok és a szolgáltatások, hanem az egyéni konstrukciók terén is igyekeznek egymásra licitálni.
Kamatfizetés kormánytámogatással
A legnépszerűbbek természetesen a kiegészítő kamattámogatást nyújtó konstrukciók. A jelzáloghitelek kamatterheinek enyhítésére az állam a hitelek forrásául szolgáló jelzáloglevelek kamatához nyújt támogatást, mely áttételesen épül be az igénylő által fizetendő kamatba.
Ezek a hitelek elsősorban a lakással még nem rendelkezők terheit próbálják meg enyhíteni. A 2005 februárjában indult Fészekrakó program a harmincadik életévüket még nem betöltött pároknak nyújt kedvezményes kamatozású hitelt lakásvásárlásra, illetve -építkezésre, minimális önerő mellett. Jelentős korlátozást jelent a programban, hogy a megvásárolni/építeni szándékozott ingatlan értékét felső határhoz kötötték, igaz, az ingatlanpiaci eltérések miatt Budapesten magasabb az árplafon, mint más települések esetében.
A köztisztviselők kedvezményes lakásvásárlási lehetőségeit a kormány februárban kiterjesztette a közalkalmazottakra is, ráadásul ez esetben még önrészt sem kell felmutatnia az igénylőnek. E kölcsönök esetében az állam készfizető kezességet vállal az igényelt forinthitel összegének egy bizonyos részére.
Az új kedvenc: devizahitel
A 2003. évi kamattámogatási szigorítások óta az ügyfelek új kedvence a devizahitel lett, amelynek lényege, hogy a kamatokat - jellemzően - euróban vagy svájci frankban számítják. Az erős és viszonylag stabil forint ugyan rendkívül vonzóvá tette ezeket a hiteleket, hiszen a kamat sokszor alacsonyabb volt az állami kamattámogatásos hitelekénél is, az árfolyamkockázat azonban jelentős rizikót hordoz magában: egy komolyabb forintgyengülés 20-30 százalékkal is megemelheti a havi törlesztőrészletet.
Ráadásul a devizában denominált hitelek esetében a havi kamat nagyságát jóval sűrűbb időközökben vizsgálják felül, mint a forinttámogatások esetében, amelyeknél nem ritka az ötévenkénti felülvizsgálati periódus sem. Mindezek ellenére az MNB adatai szerint februárban a lakáshitelek csaknem 90 százalékát a devizahitelek tették ki, s az összes devizahitel-állomány felülmúlta a forinthitelekét.
Ezek a lehetőségek minden hitelintézetnél rendelkezésre állnak, ám a versenyt fokozandó, a legtöbb bank beépített újabb elemeket is a hitelekbe, amelyek csökkenthetik a kamatokat, és vonzók lehetnek az ügyfelek szemében. Egyes konstrukciókban a havi törlesztőrészlet tőketörlesztő részére az adós haladékot kap, addig egy előtakarékossági betétbe fizet, amelynek nagy előnye, hogy van hozama. A futamidő lejáratakor az összeg kamatostul a tőke törlesztésére fordítódik. Egy másik megoldás, amikor a hitelszerződés alkalmával életbiztosítást is köt az ügyfél. Ebben az esetben a tőketartozás törlesztőrészlete egy életbiztosítás számlájára kerül, amelyet a futamidő lejáratakor a bank számára utalnak át. A konstrukció előnye, hogy az ügyfél esetleges elhalálozása esetén az adósság nem száll át az örökösre.
Lanyhul a lelkesedés
Ha ez mind nem lenne elég, a hitelintézetek hónapról hónapra állnak elő újabb kecsegtető ajánlatokkal: nem számítják fel az ingatlanbecslés költségeit, vagy éppen kamatkedvezményt nyújtanak az első fél évre.
Az MNB adatai szerint a lakáshitel-állomány idén februárban 1963 milliárd forint volt, a devizahitelek állománya pedig meghaladta a forinthitelekét.
A növekedés azonban az utóbbi két évben tapasztalt mértékhez képest jelentősen lelassult, a bővülés üteme alacsony szinten stagnál. A GfK kutatóintézet előrejelzése szerint idén maximum 200-250 milliárd forint növekményre lehet számítani, a visszafogottság várhatóan csak az év második felében enyhül majd. A jövő évi kilátások ugyanakkor jóval biztatóbbak, mivel az alacsonyabb kamatszint és a választási év hatására megnőhet a hitelfelvételi kedv.
Közvetlen támogatások
A szocpol néven közismertté vált lakásépítési kedvezmény elsősorban új lakás építéséhez vehető igénybe. A támogatás mértéke a gyermekek számához kötött, bár negyven év alatti házaspár megkaphatja a támogatást gyermekáldás nélkül is. Ebben az esetben azonban vállalniuk kell, hogy néhány éven belül megajándékozzák magukat egy vagy több gyermekkel, ellenkező esetben az egyösszegű támogatást lakáspiaci kamatozású hitelként kell visszafizetniük. Lakások bővítésekor a szocpol esetében meghatározott összegek fele, úgynevezett félszocpol igényelhető.
Az újonnan bevezetett, fiatalok otthonteremtési támogatására a harmincöt év alatti, gyermekes házastársak, élettársak vagy egyedülálló személyek jogosultak, fontos különbség azonban a szocpolhoz képest, hogy ez használtlakás-vásárláshoz vehető igénybe. Az ingatlan vételárát ebben az esetben is felső határhoz kötötték, a támogatás összege pedig megegyezik a félszocpoléval.
Meghúzódó biztosítások
A lakáshitelek piacától elválaszthatatlan, ugyanakkor kevésbé reklámozott a lakásbiztosítások piaca. Ma már minden hitelintézet megköveteli - saját pénzét biztosítandó -, hogy hitelének nagy értékű tárgya, legyen az autó vagy lakás, biztosítva legyen. A legtöbb ügyfél azonban nem sokat törődik azzal, hol és kinél köt biztosítást, így legtöbbször a biztosítóknak kell megtalálniuk az ügyfelet új, kedvező ajánlataikkal.
Magyarországon a lakáscélú ingatlanok száma kicsivel több, mint 4,1 millió, 68 százalékuk van biztosítva valamilyen formában. Ebben a szegmensben negyvenszázalékos részesedésével az AEGON Magyarország Rt. a piacvezető - mondta el Szurgyi Nándor, a biztosító vagyonüzletágának igazgatója. A piaci telítettség 1997 óta lassan, de biztosan növekszik, és megfigyelhetők voltak kiugrások is a trendből: a kormány által támogatott lakásvásárlási program 2002-2003-ban például a lakásbiztosítások számának látványos emelkedését is magával hozta.
Bár a hitelfelvétel és a biztosítás megkötése két különböző jogügylet, a bankok és a biztosítók számos esetben kötöttek "szövetséget" egymással. Ennek eredményeként a hitelszerződés aláírásakor könnyen és gyorsan köthettek lakásbiztosítást is az ügyfelek, ha a számukra felajánlott konstrukció megfelelt.
Viszonylag új konstrukciónak számít azonban a társasházi szerződés, amellyel a lakóközösség egésze úgy dönthet, hogy egyben biztosítják az egész ingatlant: ebben az esetben a biztosítás tárgya maga a lakóház. Az ilyen típusú szerződés előnye, hogy olcsóbb, mintha a lakók egyenként kötnének biztosítást, ráadásul teljesen lefedi a ház egészét. A nagyobb lakóházak esetében ugyanis gondot jelenthet, hogy az általános tapasztalat szerint a tulajdonosok 30 százalékának semmiféle biztosítása nincs, a maradék hetven százalék pedig négy-öt nagy biztosító között oszlik meg. Így egy nagyobb, az egész házra kiterjedő kár esetén 30 százalékra egyáltalán nincs fedezet, és egyébként is nehézkes és időigényes a rendezés, hiszen minden biztosító csak a biztosítottság arányában fizet.
Az általános társasházi szerződés mellett természetesen minden lakó köthet biztosítást az ingóságaira is, ami azonban újabb szerződést és egy esetleges káresemény következtében újabb utánajárást is jelent. Az AEGON erre a problémára találta ki a kombinált társasházi biztosítását. Ebben - az átlagos magyar állampolgár tulajdonát alapul véve - minden lakásra ingóságbiztosítást is köt, amelyet a mindenkori tulajdonos fizet, azaz egy adásvétel után a szerződés a következő lakóra is érvényes marad. Természetesen minden tulajdonos köthet az általánosnál magasabb értékre is biztosítást, ha úgy érzi, hogy szüksége van rá.
A biztosítási piacon egyébként ma már nemcsak a díjak és a konstrukciók terén zajlik a verseny, hanem egyre inkább a szolgáltatás területén is. A kárbejelentést már nemcsak személyesen, hanem napi 24 órában telefonon, illetve interneten keresztül is meg lehet tenni. Az AEGON kárszakértői a bejelentést követő egy napon belül megvizsgálják a helyszínt, s a felméréstől számítva átlagosan négy napon belül megtérítik a kárt. Amennyiben csak kisebb kár keletkezik, s a bejelentő elég pontosan le tudja írni a keletkezett kárát, a biztosító telefonon keresztül is ajánl számára kártérítési összeget. Ugyancsak a szolgáltatásokat gazdagítja, hogy a társaság kiterjedt szakemberlistával is rendelkezik, így egyes területeken a biztosítóval szerződésben álló mesteremberek díjtalanul elvégzik a szükséges munkát, majd a számlát közvetlenül a biztosítónak nyújtják be.
