Az amerikai hitelezési gyakorlat elfajulását számos tényező segítette az ezredforduló óta. A 90-es évek végén jelentkező dotkombuborék kipukkanását követően a Fed kamatcsökkentési politikával igyekezett élénkíteni a gazdaságot. 2001-2002 környékén az alacsony kamatszint következtében az ingatlan mint befektetési forma a lakosság körében is egyre népszerűbbé vált. Az ingatlanárak expanzív módon, évi 10-15 százalékkal növekedtek, ami tovább hajtotta a keresletet, és a likviditás bővében lévő bankokat is mind magasabb hitelvolumen kihelyezésére serkentette.
Csökkenő kockázatérzékenység
A pénzintézetek kockázatérzékenysége a kedvező ingatlanpiaci helyzet következtében csökkent, az önerő- és adósvizsgálat egyre inkább háttérbe szorult. A folyamat 2004-2006 között tetőzött, amikor a hitelek zömét gyenge fizetőképességű adósok vették fel. Ekkor már az ingatlan forgalmi értékének akár 100 százaléka is megkapható volt mindenféle jövedelemvizsgálat nélkül. Tovább rontotta a képet, hogy az ingatlanok forgalmi értékét megítélő értékbecslőknek - jutalékos díjazásuk miatt - a minél magasabb ár megállapítása állt érdekükben, ami egybeesett a hitelt felvevő ügyfelek és a minél nagyobb volument kihelyező bankok érdekeivel.
Szabályozás szükséges a hitelminősítők esetleges érdekütközési pontjainak tisztázására is, hogy transzparens, egységes minősítőrendszereket alkalmazzanak minden termékre. A másodlagos hitelválság kapcsán komoly bírálatok érték a világ három legnagyobb hitelminősítőjét - a Standard&Poor's-t, a Moody's Investors Service-t és a Fitch Ratings-t -, hogy nem hívták fel a befektetők figyelmét időben a másodlagos jelzálogkötvényekre épülő tőkepiaci termékek lehetséges kockázataira.
Az értekezlet résztvevői a Nemzetközi Valutaalapot (IMF) találták legmegfelelőbbnek a globális feladat ellátására. Ehhez azonban újra kellene fogalmazni a szervezet szerepét, a jegybankokhoz hasonlóan függetlené kellene tenni, és felelősségi körébe kellene utalni a globális világgazdaság felügyeletét, a piacok informálását és a rendszerszintű átláthatóság fenntartását.
A nemegyszer többszörösére emelkedő hitelkamatokat a jövedelemvizsgálat nélkül hitelhez jutott adósok jelentős része nem tudta visszafizetni, így késedelembe esett. A bankok behajtási folyamata néhány hónap múlva az ingatlanok lefoglalásához és a lakók kilakoltatásához vezetett. Csakhogy a gyakran 100 százalékig meghitelezett lakások értéke a visszafordult piaci folyamatok következtében az eredeti ár alá csökkent, így értékesítésük csak a hitelek egy részére nyújtott fedezetet. Mostanra a bedőlt hitelek aránya az összes ügylet 12 százalékát is eléri.
Idei kilátások
A másodlagos jelzáloghitel-piac megingása mint a kártyavár alapzata döntötte magával a jelzáloghitel-kötvényekre épülő befektetési piacot is. A legkülönbözőbb pénzügyi termékekbe csomagolt kötvények ugyanis a világ minden tájára szétszóródtak, s jelentős veszteségeket okoztak a pénzintézeteknek.
A nagy amerikai befektetési bankok közül a Merrill Lynch 2007 negyedik negyedévében 15 milliárd dollárt írt le, a Morgan Stanley 9,4 milliárd dolláros értékvesztést jelentett, a Citigroup értékpapír-vesztesége elérheti a 24 milliárd dollárt, a svájci UBS bank pedig 14,5 milliárd dollárral lett szegényebb. A legnagyobb vesztesek között van a túlélésért partnert kereső Bearn Stern angol befektetési bank, de a HSBC is hat év óta a legnagyobb veszteségét számolta el Hongkongban.
A tőzsdék jelentősen estek januárban, korrekció pedig csak lassan javítja az indexeket. A lista csak a sor elejét mutatja, számos olyan cég kerülhet likviditászavarba, amelyek megtakarításaikat másodlagos jelzálogkötvényekre épülő pénzügyi termékekbe fektették. Az amerikai hitelválság tehát a befektetési termékeken keresztül mérgezi a globális pénz- és tőkepiacokat is.
A hitelválság csúcsosodása ez évre várható. Válságkezelő eszközként ugyanis az amerikai bankok visszafogták hitelezési aktivitásukat, tovább emelték hiteleik kamatát. A 2004-2006 között óriási volumenben kihelyezett hitelek bedőlése az év közepére várható, arányuk a teljes ügyfélportfólióban a mostani 12-ről akár 20 százalékra is nőhet. A reálgazdasági hatások tompítására a Fed januárban kamatot csökkentett, és 146 milliárd dollár értékű segélycsomagot vetett be a visszafizetési problémákkal küszködő háztartások megsegítésére.
Ha ugyanis a lakosság a növekvő hitelterhek fizetésére használja megtakarításait, és visszafogja a pénzköltést, akkor a belső fogyasztására nagymértékben támaszkodó Egyesült Államok az amúgy is lelassult GDP-növekedés további visszaesésére számíthat, ami recesszióba sodorhatja az egész gazdaságot. Mivel a világ termelésének mintegy harmadát az USA adja, visszaesése az egész világgazdaság fejlődésére rányomná bélyegét.
Hazai hatások
Magyarországra egyelőre nem hatott jelentősen az amerikai hitelválság, s ha egy elnyúló világgazdasági recesszió nem fékezi le az Európai Unió gazdaságát, nem is kell ezzel számolnunk.
A térség nem kezelhető homogén egységként, tagjai különböző mértékben érzékenyek környezetük változására. Lengyelország a leginkább zárt, belső keresletre építő állam, jelenleg növekedési ciklusa derekán jár, így szükség esetén expanzív gazdaságpolitikai segítséggel egy uniós visszaesés esetén sem fog 4-4,5 százaléknál lassabban növekedni. Vele szöges ellentétben Magyarország kicsi és nagyon nyitott ország, amely a tavalyi kormányzati megszorítások következtében belső keresletét olyannyira visszafogta, hogy ha nincs elegendő exportbevétele, akkor aligha kerüli el a teljes gazdaságra kiterjedő recessziót.
A Merrill Lynch 20 százalékos esélyt ad egy ilyen magyar szcenárió bekövetkeztének. A csehek és a szovákok a két szélsőség között helyezkednek el, náluk a belső és külső kereslet elegye biztosít felvevőpiacot a termelés számára. Előbbinél 70, utóbbinál 75 százalékos a nyitottsági index.
A bankok jövedelemvizsgálat nélkül maximum az ingatlan értékének 60-70 százalékát hitelezik meg, de azt sem általános tendenciaként. Ráadásul a magyar lakosság jövedelmi helyzetének transzparens vizsgálatát a mai napig akadályozza a szürke- és feketegazdaság számottevő szerepe, s az innen származó, pontosan fel nem becsülhető jövedelmek nagymértékben segítik az adósságok törlesztését. A visszafizetési problémák elkerülésére a rossz adósokat hazánkban nem hitelezik; a bankközi adóslistán aktív tartozással rendelkezők igényeit visszautasítják a pénzintézetek. A jogszabályi környezet védi az adósokat, az amerikainál lényegesen hosszabb behajtási időt ír elő, ami kordában tartja a bankok hitelkockázat-vállalási hajlandóságát.
Más a helyzet, ha az amerikai lassulás Európát is eléri. Kedvezőtlen nemzetközi helyzetben a kis és nyitott gazdaságok menthetetlenül visszaesnek, Magyarország pedig tipikusan ilyen exportvezérelt gazdaság. A kormányzati megszorítások következtében erősen megcsappant belső fogyasztást már 2007-ben is csak az export tudta ellensúlyozni, így ha egy nemzetközi lassulás következtében a kivitelünk harmadát kitevő németországi kereslet csökken, azt biztos, hogy megéreznénk.
A válság közvetlen hatása jelenleg a banki forrásköltségek emelkedésében érhető tetten. A magyar pénzintézetek a bankközi piacról 0,2-0,4 százalékkal drágábban vehetnek fel hitelt, ami a lakossági hitelek árát kevésbé, de a vállalatfinanszírozást - az ott alkalmazott alacsonyabb kamatfelárak miatt - számottevően érinti.
Kedvelt konstrukciók
A hazai jelzáloghitel-piacon 2007-ben a szabad felhasználású jelzáloghitel vitte a prímet: állománya egy év alatt több mint harmadával bővült, s ezzel 1500 milliárd forint közelébe emelkedett. A hitelfajta kedveltsége a feltétel nélküli felhasználhatóságban és a fogyasztási hitelekhez képest alacsonyabb kamatokban rejlik. Előnye nemcsak új hitelösszeg felvételénél mutatkozik meg, hanem a meglévő hitelek konszolidálásánál is szembetűnik. Aki ugyanis korábbi hitelét szeretné kedvezőbb feltételekkel, akár hosszabb futamidő alatt visszafizetni, és rendelkezik bevonható ingatlannal, annak a szabad felhasználású hitel ideális megoldást kínál.
A szintén jelzálog alapú lakáshitelek növekedése tavaly jóval szerényebb képet mutatott, ennek mértéke közel megegyező volt a 2006-os évivel. Az állami kamatkedvezmények megnyirbálása, majd teljes megszüntetése szinte 100 százalékban a devizaalapú hitelek felé fordította az embereket. A többség svájci frankban, újabban jen alapon, néhányan euróban veszik fel a kölcsöneiket.
A devizaalapú hitelek térnyerése egyébként általános tendencia. A néhány év alatt felfutó szabad felhasználású hiteleknél a forintállomány alig 3 százalékot tesz ki, s a lakáshiteleknél is lassan 50 százalék alá kerül. A lakosság magas devizahitel-állománya azonban hitelpiaci kockázatot jelent a forint esetleges drasztikus leértékelődése esetén a forintban törlesztett, de külföldi devizában meghatározott havi törlesztőrészletek emelkedése miatt.
A hiteleiket 2006-ig felvevők közül többeket szorított sarokba a havi jövedelemhez viszonyítva megnövekedett törlesztőrészlet. Tavaly sokan megélhetési problémáik orvoslására, pótlólagos forrásként adósodtak el. Aki pedig a korábbi életszínvonalát hitelből biztosítja, az súlyos gondoknak néz elébe, mert a hitel felélését követően a törlesztés tovább csökkenti az amúgy is megcsappant havi megélhetést. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a lakosság kötelezettségeinek összértéke 2007 szeptemberében 7600 milliárd forint volt.
Az elmúlt fél évben ugyan nem fordult elő jelentősebb kilengés, de a MNB és a PSZÁF is egyetért abban, hogy a jenalapú hitelezés térnyerése a rendszerszintű kockázat növekedésének veszélyét veti fel. Éppen ezért, ha a jenhitelek aránya egy bizonyos százalékot meghalad, az érdekelt pénzintézeteknél várhatóan magasabb tartalékolási kötelezettséget írnak majd elő.
Banki megoldások
A devizahitelek árfolyam- és kamatkockázatának kezelésére a pénzintézetek különböző innovációkat vezettek be. Az OTP Bank Világ lakáshitelénél például - fix díj fizetése nélkül - lehetőség van a hitel devizanemének változtatására akár havonta. A svájci frankban, jenben és forintban igényelhető hitel havi esedékessége előtt az ügyfél SMS-ben értesítést kap arról, melyik devizanemben legkedvezőbb a törlesztőrész, ami alapján eldönthető, akar-e élni a lehetőséggel vagy sem. Amire azért érdemes figyelni, hogy az átváltás nem közép-, hanem devizavételi és -eladási árfolyamon történik, és az ebből származó összeg a bank díja a tranzakcióért.
Több bank opciót épít be a hitelbe, ami felhatalmazza őt arra, hogy az árfolyam szélsőséges kilengése esetén maga váltsa át az ügyfél hitelét forintra. Ez a megoldás egy esetleges forintgyengülés esetén nyújt védettséget a devizahitellel rendelkezők számára.
A hitelpiaci verseny erősödése mára nem az árak jelentős csökkenésében vagy a fedezetül ajánlott ingatlan értékének növekvő arányú hitelezésében nyilvánul meg, sokkal inkább az olyan termékek megjelenésében, amelyek egyszerűbbé, biztonságosabbá, átláthatóbbá teszik a hitelfelvételt az igénylők számára.
Az Erste és K&H Banknál is megtalálható "Csak kamat" jelzáloghitel például az átláthatóság és könnyen érthetőség előnyét hordozza magában. A konstrukció azt az üzenetet sugallja, hogy nincsenek trükkök, rejtett költségek, az ügyfél pusztán kamatot fizet, aminek értékét előre kommunikálja a bank.
A hitelek mellé igényelhető hitelbiztosítás is az ügyfelek kockázatát hivatott csökkenteni. A többnyire a tőketartozásba beépített biztosítási díj fajtájától függően halál, rokkantság, munkanélküliség, tartós betegség esetén nyújt védettséget az ügyfél számára, a bank ugyanis előre meghatározott ideig átvállalja a havi esedékességet.
A jelzáloghitelek néhány kivételtől eltekintve mára minden banknál előtörleszthetők. Bár a bevétel maximalizálása és a hitel forrásoldali finanszírozása miatt a hitelezőnek előnyösebb, ha a hitel a teljes futamidőt befutja, a szoros verseny miatt ezt már nem köthetik ki feltételként az ügyfelek számára. Az előtörlesztések mögötti ok mind gyakrabban az egymás hiteleinek kedvezőbb feltételekkel való kiváltása, amit nemegyszer díjmentesen bonyolítanak le a pénzintézetek.
A hazai hitelezés tehát biztos alapokon áll, a bankok optimalizálják hitelezési kockázatukat, a szabályozói környezet pedig folyamatosan kontrollálja a pénzintézeteknél megjelenő újításokat. A lakosság eladósodottsági aránya még messze van a kritikus szinttől, s a bankok jól feltőkésítettek. Ennek ellenére érdemes odafigyelni, mire igényelünk hitelt, mely fogyasztásunk élvez feltétlen elsőbbséget, mit muszáj hitel árán is megvalósítanunk. A bedőlési arány ugyanis nálunk is nő, s bár a behajtási folyamat hosszú, időt biztosít a megszorult adósok számára, azért érdemes előre tervezni, biztosítani, ha kell, átváltani a hitelt.
