Közép-Európában jelenleg közel 18 millió négyzetméter bérbeadó modern ipari terület található, míg 10 évvel ezelőtt ez a volumen mindössze 4.6 millió négyzetméter volt. Ez a nagyságrend már megközelíti a nagy nyugat-európai piacokat, mint például Németországot, ahol jelenleg 22 millió négyzetméter bérbeadó ipari ingatlanterület található, állapították meg a Cushman & Wakefield közép-európai ipari ingatlanokkal foglalkozó szakemberei.
Magyarországon a kereslet, és a tranzakciók terén jelentős fejlődést tapasztaltak a szakemberek az elmúlt 12 hónapban. Budapesten az ipari ingatlan piac üresedési rátája 21.7 százalékról 15.7 százalékra csökkent az év folyamán. Két rendkívül jelentős bérbeadás történt az elmúlt évben: a Syncreon (22,000 négyzetméter), továbbá a GE (20,000 négyzetméter) költöztek a ProLogis gyáli parkjába. Folyamatos az érdeklődés a harmadik feles logisztikai cégek részéről a nagyméretű, egy-terű, magas minőségű raktár területek iránt, így ezen ingatlanok kínálata folyamatosan csökken. A fejlődő piaci körülmények, és a kisebb kínálat miatt - elsősorban a nagy bérlők részéről - növekszik az érdeklődés a Build-To-Suit (BTS) iránt, így a fejlesztők is nagyobb hajlandóságot mutatnak az új, akár spekulatív fejlesztésekre.
A gyártással és előállítással foglalkozó cégek aktivitása stabilnak mondható. A magyar kormány továbbra is kedvezményekkel támogatja az új piaci szereplők, többek között a fém termékek előállításával foglalkozó lengyel gyártóóriás, az Alumetal, vagy az autógumikat gyártó indiai Apollo Tyres megjelenését. Ezen a téren a piaci szereplők jellemzően a vidéki városokat választják. A legkedveltebbek a nagy autógyártó régiók (Audi - Győr, Daimler - Kecskemét), és ezek vonzáskörzete.
A kisebb és közepes méretű cégek továbbra is érdeklődnek az opportunista vásárlások iránt, kihasználva a magyar Nemzeti Bank által kínált kedvező kamatozású hiteleket. Az ilyen jellegű fejlesztések elsősorban Budapesten, és Pest megye területén jelentkeznek.
„Az ipari ingatlanok terén jelentős évtizednek számit a mostani időszak. Az átlagosnál magasabb GDP növekedés támogatja a közép-európai ipari szektort - 10 éve átlagosan a közép-európai országokban az EU átlagának 52 százaléka volt a növekedés, ma már 68 százalék. Közép-Európa dinamikusan fejlődött az elmúlt években, és további növekedés varható.” jellemezte a helyzetet Ferdinand Hlobil, a Cushman & Wakefield közép-európai ipari ingatlanokkal foglalkozó csapatának vezetője.
A régió ipari ingatlanjainak kihasználatlansági mutatója ma kevesebb, mint 8 százalék. Az új bérlők megjelenése a további fejlesztések iránti keresletet növekedését eredményezi. Öt éve a kihasználatlansági mutató körülbelül 15 százalék körül mozgott, míg 2005-ben ez a szám kicsivel 9 százalék felett volt.
„A kihasználatlanság nagyban tükrözi a gazdasági helyzetet: minél alacsonyabb ez a mutató, annál jobban teljesít a gazdaság. A csökkenő kihasználatlansági ráta az ipari bérlemények iránti kereslet növekedését jelzi. Ebből a szempontból Magyarország jelentősen fejlődött, mivel az elmúlt 12 hónapban ez a mutató 6 százalékra csökkent. Szlovákiában a legalacsonyabb az üresedés, jelenleg valamivel 3 százalék felett áll,” mondta Ferdinand Hlobil.
Új fejlesztések
2014-ben több mint 1.4 millió négyzetméter bérelhető, új ipari terület épült, mely magasabb az elmúlt évtized átlagánál (1.3 millió négyzetméter). Ebből a szempontból Lengyelország vezetett 2014-ben, ahol több mint 1 millió négyzetméter ipari ingatlanterület épült. Az elmúlt tíz év során Lengyelország 2007-ben, 2008-ban és 2014-ben lépte át az éves egy milliós határt a megépült négyzetméterek tekintetében.
Kilátások
„A közép-európai ipari ingatlan piaca meglehetősen fejlett, ezért várhatóan nem lesz további jelentős bővülés. Hosszú távon az új fejlesztések összeütközésbe kerülhetnek a helyi önkormányzatok terveivel, melyek a már meglévő ipari területek revitalizációját fogják támogatni, így visszafogva a fejlesztéseket.” magyarázta Ferdinand Hlobil.
A következő években az új építkezések száma Közép-Európában évente 750,000 és 1,250,000 négyzetméter között varható. Magyarországon, Szlovákiában és Romániában nagy lehetőség rejlik az új fejlesztésekben, mivel az utóbbi években, ezen országokban kevesebb fejlesztés történt, és a bérelhető ipari ingatlan parkok állománya is alacsonyabb, mint Lengyelországban és Csehországban.
„Magyarország és Csehország összehasonlítása során látjuk, hogy a két ország lakossága nagyságrendileg megegyezik, ugyanakkor Magyarországon kevesebb, mint 2 millió négyzetméter bérelhető ipari ingatlan terület tálalható, míg Csehországban majdnem 5 millió négyzetméter. A magyar piac az élénkülés jeleit mutatja, mivel új fejlesztők jelennek meg az országban,” mondta Ferdinand Hlobil.
Tavaly az ipari ingatlanok rendkívül kedvelt befektetési célpontok voltak. A közép-európai régióban 1.85 milliárd Euró befektetés történt 2014-ben. A befektetések terén további változások várhatóak, mivel Közép-Európa ipari ingatlanjai szinte kizárólag külföldi fejlesztők és befektetési alapok tulajdonában vannak. A régióban alacsony a helyi ingatlanokkal foglalkozó nyugdíjalapok jelenléte, mely területen növekedést prognosztizálunk.
