A kérdés felvetése mindenképpen indokolt, hiszen világunkban a bizonytalanság, a megbízhatatlanság legalább annyira megjelenhet, mint a bizalom hiánya. Be kell vallanom, hogy magam is fel szoktam tüntetni az adásvételi szerződésekben a tulajdoni lapon található fontosabb be- és feljegyzéseket. Azonban ez nincs szükségszerűen így. Mi ennek az oka? (Az előzményeket itt találhatja!)
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi 141. törvény szerint az ingatlan-nyilvántartás közhiteles, ami annyit tesz, hogy mindazt, ami abban szerepel az ellenkező bizonyításáig valósként kell elfogadni. Vagyis ha szerepel a szerződésben ha nem az előző jogszabály egy másik paragrafusa alapján senki sem hivatkozhat arra, hogy nem ismerte az ingatlan-nyilvántartásban foglaltakat. Kétségtelen, hogy az okiratszerkesztők (én is), pont a szerződő felek figyelemfelkeltése és a későbbi viták elkerülése végett bele szokták írni az alapterületet a szerződésekbe.
Felmerülhet a kérdés, hogy mi a teendő az új építésű lakásoknál, vagy irodáknál. (A gyakorlatban nagyon sok lakást vásárolnak mikro- és kisvállalkozások iroda céljára.) Ilyenkor laikus nyelven szólva előállhat az a helyzet, hogy az ingatlan csak papíron létezik, esetleg fizikailag már létezik, azonban még jogilag osztatlan közös tulajdonban van, de még hiányzik a társasházi alapító okirat, vagy a használatbavételi engedély (esetleg mind a kettő).
Ilyen esetben nem a centimétert kell elővenni, és azzal lázasan szaladgálni a kiszemelt ingatlanban, hanem az építési engedélyt mellékletét képező rajzokat, melyeken a helységek alapterületét, sőt az ingatlan-nyilvántartási egység alapterületét is fel kell tüntetni. Az építtető csak akkor fogja megkapni a használatba vételi engedélyt, ha nem tér el az építési engedélyben foglaltaktól. Eltérés esetén bírsággal sújtják, rosszabb esetben bontásra, vagy a kifogásolt épületszerkezet visszabontására fogják kötelezni.
Ez a lehető legrosszabb helyzet, ugyanis ez az esetek jó részében hosszadalmas pereket, de legalább egy fogyasztóvédelmi eljárást von maga után. Azonban egy dologra fel kell hívnom a kedves olvasó figyelmét: ilyenkor se ragadjon centi szalagot. Sajnos célszerű olyan szakértőt fogadni, aki bejegyzett igazságügyi szakértő, nyilvántartásba van véve és fel van jogosítva ilyen szakkérdésekben szakvélemény adására. Kétségtelen, hogy egy ilyen nem a bíróság által kirendelt szakértő szakvéleménye csak egy tanúvallomással egyenértékű, azonban a jól elkészített szakvélemény segít a jogi képviselőnek az igény kimunkálásában és gyakran a bíróság által kirendelt szakértő is támaszkodik az ilyen munkákra. Nyilván ez az utóbbi dolog nem törvényszerű és egy ilyen peren kívüli szakvéleménynek nincs is ilyen kötelező ereje.
Az írásom azzal kezdődött, hogy világunkban, életünkben van egy bizonytalansági – bizalmatlansági faktor. A saját tapasztalatomat fogom elmondani: nincs tökéletes szerződés, mint ahogy hibátlan ügyvéd sincs. Ezért célravezető először is olyan szakértőkkel (beleértve az ügyvédeket is) körül vennünk magunkat, akiket megbízhatunk, akiket ismerünk, és akiben megbízunk, valamint olyan partnereket választani, akiket leinformáltunk, ismerünk. Bíznunk kell a szakértőink véleményében, néha még akkor is, ha esetleg irreálisnak, esetleg első hallásra életszerűtlennek tűnik, amit mond, vagy állít, vagy másik szakértőt kell keresnünk. Ezen túl az átgondolt, jól előkészített szerződésben megfelelő biztosítékokat kell kikötnünk, ill. ilyeneket kell kérnünk.
Jelenleg az ingatlanpiac egy erősen kínálati piac, ahol van bőven „beszorult” ingatlan, amitől a beruházó, a vevőre nézve nagyon kedvező, szinte egyoldalú feltételek mellett is hajlandó „megszabadulni”, azonban így is érhetik meglepetések a vállalkozókat a beruházó banki oldala felől.
A jövőben is várom a kedves olvasók kérdéseit.
Dr. Illés Zsolt Ügyvéd Ingatlanforgalmi szakjogász
