Az alacsony hitelezési hajlandóság, a gyenge kereslet, a magas munkanélküliség és az eurózóna válsága is hátráltatja a közép-kelet-európai ingatlanszektor fejlődését. A beruházások 2011-hez képest jelentősen visszaestek, csupán Varsó és Prága maradt továbbra is vonzó célpont a befektetők számára – derül ki a KPMG az európai ingatlanpiac helyzetét és kilátásait vizsgáló kiadványából.
„A régióban az egyébként gyér beruházások közel fele az irodapiacba áramlott, emellett a befektetők részéről némi érdeklődés mutatkozott a kereskedelmi és ipari ingatlanok mellett a hotelek iránt is. Utóbbi területen két nagy tranzakció is történt az elmúlt két évben, a Four Seasons Budapest és a szintén budapesti Le Meridien került közel-keleti tulajdonos kezébe” – mondta el Dános Pál, a KPMG ingatlantanácsadási részlegének vezetője.
Irodapiac: stabil bérleti árak és növekvő kihasználatlanság
Kettős képet mutat magáról a régió irodapiaca: egyrészt a magas minőségű irodaterületek hiánya néhány piacon beindíthatja a növekedést, másrészt a kihasználatlansági mutatók is tovább nőnek, igaz, főleg a régió fővárosainak kevésbé frekventált területein. Úgy tűnik, hogy a bérleti árak is elérték a mélypontot, de jelentős áremelkedés csak akkor várható, ha beindul a gazdaság, és akkor is csak az olyan nagyobb városokban, mint Varsó és Prága.
Vidéken is van élet az irodapiacon
Debrecenben, Győrben, Miskolcon, Szegeden és Székesfehérváron negyedével nőhet az irodakínálat, és közel félszáz ipari ingatlan átadása várható. A vidéki nagyvárosokban a budapesti díj feléért-háromnegyedéért lehet irodát vagy üzlethelyiséget bérelni, az ipari parkok bérleti díja azonban hasonló a Budapest közeli logisztikai központokéhoz.
A jó minőségű irodák hozamelvárása 2012 harmadik negyedévében stabil maradt, a legmagasabb hozamokat Belgrádban (9,5 százalék) és Zágrábban (8,3 százalék) lehetett elérni, míg Varsóban 6,25 százalékot, Prágában 6,5 százalékot hozott az ilyen típusú befektetés. Budapest 7,5 százalékos hozamelvárással és minimális tranzakció számmal a régió középmezőnyébe tartozik. A régiók közötti versengés, valamint a mérsékelt kereslet miatt az inaktív piacokon – így például Budapesten is – a stagnáló névleges bérleti díjak mellett csökkenő effektív bérleti bevételekkel lehet számolni.
Nem vonzó a kereskedelmi ingatlan
A gyenge fogyasztói kereslet miatt a kiskereskedők nem gondolkoznak bővítésen, így gyakorlatilag nincs változás a kiskereskedelmi ingatlanok állományában. Az egyetlen kivétel a régióban Varsó, néhány már megkezdett projekttel és a piacra újonnan belépő márkákkal. A kedvezőtlen gazdasági környezet ellenére több projekt befejezése is várható az elkövetkező két évben: Belgrádban csaknem 260.000 m² új kiskereskedelmi terület létesül, Prágában 220.000 m²-re, Zágrábban 205.000 m²-re, míg Budapesten körülbelül 25.000 m²-re lehet számítani.
Stadionépítési hullám
Az utóbbi években a régióban több stadionépítési projekt is zajlott, mely egyrészt a Lengyelország és Ukrajna által rendezett labdarúgó EB-nek volt köszönhető, másrészt pedig annak, hogy a jellemzően rossz állapotú, országos szinten jelentős sportlétesítmények felújításra szorultak. „Az új, nagy befogadóképességű stadionok fenntartható üzemeltetése vélhetően a következő évek legnagyobb kihívása lesz. Bár új stadionok építése továbbra is várható, többek között Budapesten is, valószínűleg a jelenlegi létesítmények felújítására és komplex hasznosítási lehetőségek átgondolására helyeződik át a hangsúly” – fűzte hozzá Dános Pál.
„A budapesti alacsony érték magyarázata részben a szabályozási környezet – például a „plázastop” – okozta akadályokban, részben a vásárlóerő stagnálásában kereshető. Továbbra is aktuális kihívás a bevásárolóközpontok és a hagyományos városi bevásárlóutcák, illetve főutcák menti kereskedelem közötti egyensúly megteremtése. Ehhez nem csak a hagyományos urbánus városrészek kereskedelmi ingatlanjainak működtetési feltételein kell javítani, hanem a vásárlók számára is vonzó és kényelmes közlekedési létesítményeket és humánus környezetet kell biztosítani” – tette hozzá Dános Pál.
Csökkenő lakásméretek
A kiadvány szerint a rendszerváltás óta nem volt olyan mélyen a lakáspiac, mint az utóbbi négy évben. A kereslet a lakáshitelekre vonatkozó szigorú finanszírozási feltételek miatt alacsony, és a lakosság eladósodottsága is visszafogja az újépítésű lakások piacát. Az ingatlanfejlesztők a kisebb, ezáltal alacsonyabb árú lakások építésére fókuszálnak, hogy jobban megfeleljenek a piac szükségleteinek. „Magyarországon és Budapesten a lakáspiac „hibernált” állapotba került, bár ez a hibernálás nem óvja meg a lakásállományt az öregedéstől és az átlagos minőségi romlástól” – mondta el Dános Pál.
