Ez a jelzálog nem az a jelzálog - állapítható meg annak a tájékoztatásnak az alapján is, amelyet Bánfai Gergely, a Central European Credit Ingatlanhitel Zrt. vezérigazgatója tájékoztatása tartalmaz. A szakember fontosnak találta megmagyarázni, milyen folyamatok vezettek az amerikai jelzáloghitelezés problémáihoz, illetve miért is nem következhet be hasonló nálunk.
Az amerikai ingatlanárak soha nem látott, évi 10-15%-os emelkedésnek indultak. A felértékelődő ingatlanpiac hatására felbátorodó és egymással élesen versenyző bankok egyre kedvezőbb finanszírozási feltételeket kínáltak: a piacot az ingatlan értékének 90%-a fölötti, gyakran önerő nélküli, az adós fizetőképességének mindennemű vizsgálatát mellőző és nem megfelelő ár-kockázat értéket tükröző úgynevezett sub-prime jelzáloghitelek árasztották el. Tovább fokozta a hitelfelvételi lázat, hogy a lakosság igyekezett a drága fogyasztási hiteleit olcsóbb jelzáloghitelekre cserélni.
Az amerikai ingatlanpiac szárnyalása nyomán évi 4000 milliárd dollárral emelkedett az ingatlanok és tőkepiaci megtakarítások értéke, miközben a jelzáloghitel állomány is hasonló ütemben növekedett. Az ingatlanhitelezés a lakáspiaccal tehát kar-karöltve száguldott, elszakadva az ingatlanok valódi piaci értékétől és a prudens banki hitelezés alapelveitől. A később bekövetkező krach okán fontos megjegyezni, hogy a sub-prime hitelek árazása nem tükrözte azok kockázati profilját.
#page#
Az ingatlanpiaci légvár teljes pompájában tündökölt a múlt évben, mígnem napjainkban pár nap leforgása alatt összeomlott. Mi is történt pontosan? Az elmúlt 2 évben folyamatosan emelkedő alapkamat elkezdte drágítani a hiteleket, az újlakás építési ütem ugyanakkor nem csökkent. Visszaesett az ingatlanbefektetési kedv, nőtt az eladatlan lakások száma, az ingatlanárak pedig zuhanásnak indultak. A hitelek törlesztőrészletei emelkedtek, amelynek eredményeképpen a rossz minőségű, könnyelműen kihelyezett és nem fizető sub-prime hitelek aránya olyan szintet ért el, amely bizonyos hitelnyújtókat fizetésképtelenné tett finanszírozójuk (azaz a kötvényeket lejegyző befektetési alapok) felé.
Ezzel párhuzamosan a piac felismerte, hogy ezen hitelek árazása nem tükrözi magas kockázatukat, melynek eredményeképpen pillanatok alatt drasztikus piaci kamatemelkedés (korrekció) ment végbe. Az eredmény: a befektetők megrohamozták a leértékelődő kötvényeket vásárló befektetési alapokat, melyek likviditásukat nem, vagy csak a banki tulajdonosok intervenciója segítségével tudták megőrizni. A krach reálgazdasági következményei egyelőre beláthatatlanok.
Egy magyar jelzálogpiaci csőd esetleges bekövetkezése amerikai módon nem mehetne végbe, hanem más okokból alakulhatna ki a baj. A legfontosabb kiváltó ok a lakosság magas devizahitel állományából adódhat. A forint esetleges drasztikus leértékelődése esetén a forint bevételékkel rendelkező adósok euróban és svájci frankban megállapított havi törlesztőrészletei olyan mértékben emelkedhetnek, amely tömegesen eredményezhet fizetésképtelenséget.
A bankok és jelzálog finanszírozók fokozódó versenyének hatására tovább nőhetnek a finanszírozási hányadok és csökkenhetnek a (kockázatot nem megfelelően tükröző) kamatfelárak. Egy gazdasági recesszió eredményeképpen a (jövedelméhez képest eladósodottnak tekinthető) lakosság szabad forrásai nem nyújtanak megfelelő fedezetet a hitelek törlesztésére.
#page#
A válság magyarországi kialakulása ellen az alábbi megállapítások sorakoztathatók fel.
A jelenlegi sub-prime hitelezési gyakorlat nem tekinthető azonosnak az amerikaiéval: (I) a jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott jelzáloghitelek nem haladják meg az ingatlanok értékének 60-70%-át (szemben az amerikai 90-100%-kal);
(II) a jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott hitelek adósai (az amerikai hitelfelvevőkkel szemben) jelentős mértékű nem transzperens jövedelemmel rendelkeznek, melyek tartalékot képeznek egy esetleges csődhelyzet esetére;
(III) a ténylegesen rossz adósoknak tekinthető aktív BAR listán szereplőket a bankok nem hitelezik;
(IV) a jelenlegi joggyakorlat nem támogatja a követelések gyors behajthatóságát, ami visszafogja a bankokat a jelenleginél magasabb finanszírozási arányok nyújtásától.
A magyar ingatlanpiacon tapasztalható általános felértékelődés egyelőre még reális alapokon nyugszik, azaz mozgatórúgóját a nem befektetési célú lakásvásárlás képezi, az ingatlanárok az elmúlt 2-3 évben inflációkövető módon emelkedtek.
