INGATLAN: Újból felfelé
A magyar háztartások megtakarításának jelentős hányada van ingatlanokban, hiszen mostanáig élt az a nézet, hogy „ezen bukni nem lehet". Az elmúlt tíz évben valóban folyamatosan, inflációt meghaladó mértékben emelkedtek a négyzetméterárak, a válság hatására azonban az elmúlt két évben a trend megállt, majd, ha csekély mértékben is, de fordult, miután a beruházási javak vásárlása, így a lakások értékesítése is jelentősen visszaesett. Az elmúlt két év átlagárai hónapról hónapra 0,2-0,9 százalék közötti átlagos csökkenést mutattak az Otthon Centrum 2010. októberben megjelent kutatása szerint. A legkisebb mértékben a budapesti téglalakások veszítettek az árukból - két év alatt 5 százalék körül -, míg a vidéki panellakások 20 százalékot meghaladó mértékben. A leginkább „válságálló" ingatlanok nominálértékben végig tartották 2008-as árukat. Jellemzően a városokban a központhoz közeli, kisebb lakások bizonyultak a legjobb befektetésnek. Külön kategóriát képeznek a csekély kínálatú kuriózumtermékek, mint például a jó fekvésű telkek, a magas nívójú családi házak vagy egy-egy területen ritkának számító új vagy újszerű ingatlanok.
Szakértők szerint a befektetési céllal vásárlóknak, illetve azoknak, akik a még kedvezőbb árszint reményében eddig elodázták döntésüket, nem érdemes tovább várniuk, az árak elérték mélypontjukat.
Az ingatlanbefektetések megtérülése a négyzetméterár növekedéséből, illetve a bérleti díjból ered. Az értéknövekedés szempontjából elsősorban az ingatlan elhelyezkedése, fekvése és állapota a meghatározó, ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy a profit realizálása hosszabb időt vesz igénybe; az ingatlanbefektetésből gyakran 6-12 hónap alatt lehet csak kiszállni. A befektetés hozamát csökkenti a vásárláshoz vagy bérbeadáshoz kapcsolódó költség: illetékek, ügyvédi munkadíj, a bérleti díjat terhelő járulékok, adók. A befektetett tőke viszont - szemben az értékpapír-befektetésekkel - nincs veszélyben Magyarországon, ahol a piac korábban sem volt túlértékelt, mint az Amerikai Egyesült Államokban.
A kereskedelmi ingatlanok pozíciója is biztató. A kelet-közép-európai régió ingatlanbefektetési forgalma 2010 harmadik negyedévben 1,5 milliárd euró - 410 milliárd forint - volt a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb kutatási eredményei szerint, ami 60 százalékos növekedést jelent a második negyedévhez képest. A szeptember végéig befektetett 3,3 milliárd euró már jelentősen meghaladja a 2009-es évi 2,6 milliárd eurós teljes forgalmat. Pozitív régiós kilátásokat fogalmaz meg az Erste Group elemzése is. A kutatási terület társvezetője, Günther Artner szerint az előttünk álló időszakot nagy valószínűséggel folyamatosan emelkedő ingatlanárak jellemezik. Idén kismértékű növekedés várható, 2011 végéig viszont már 20-25 százalékos ugrásra lehet számítani, például a főbb osztrák ingatlanvállalatokra vonatkozóan.
A bankok azonban egyáltalán nem számítanak gyors fellendülésre a régió piacán. A hitelezésnél Magyarországon, Csehországban és Bulgáriában a kiskereskedelmi ingatlanok, Lengyelországban és Romániában inkább irodák finanszírozását helyezik előtérbe, míg a balti államokban, Szlovákiában és Horvátországban a szállodaépítést részesítik előnyben - derült ki a KPMG nyolc országban ötven bankot érintő felméréséből, amely szerint Magyarország a régióban a negyedik helyen áll az ingatlanfinanszírozási bizalmi indexeket tekintve.
ÉLETBIZTOSÍTÁS: Az életszínvonal-őrző
Azok a magyarok, akik megtakarítanak, leginkább bankbetétbe helyezik a pénzüket - 62 százalék -, a népszerűségi lista második helyén pedig az életbiztosítás áll 25 százalékkal, míg a nyugdíjalap 12, a részvény és a befektetési alap pedig 10 százalék számára vonzó lehetőség. Magyarországon a lakosság 74 százalékának nincsenek megtakarításai a GfK Hungária 2010 tavaszán készített felmérése szerint, míg az Egyesült Államokban szinte mindenki, Nyugat-Európában pedig a lakosság kétharmada tesz félre. A magyarok öngondoskodásra is lényegesen kevesebbet fordítanak, mint a nyugat-európaiak: 2008-as adatok szerint például az Egyesült Királyságban több mint 5,5 ezer dollárt, míg nálunk mindössze 265 dollárt költöttek erre, ami az uniós tagállamok közül csupán Szlovákia és Románia megelőzésére volt elegendő.
Az életbiztosítási megtakarítások a 2001 és 2009 közötti időszakot vizsgálva éves átlagban 15 százalékkal nőttek, ez 2,7 százalékponttal magasabb a teljes lakossági vagyon átlagos éves növekedésénél.
- A hazai piac további bővülésére számítunk, mert amíg Nyugat-Európában az összes megtakarításból az életbiztosításokban felhalmozott összeg aránya meghaladja a tíz százalékot, addig ez az arány a hazai lakossági megtakarításoknál alig több mint öt százalék - mutatott rá Gaál Csaba, a 2007 végén alapított CIG Pannónia Életbiztosító Zrt. vezérigazgatója.
A 2010. márciust megelőző egy évben történt tőkepiaci fellendülés, illetve a banki betéti kamatok jelentős esése valóban az egyszeri díjas életbiztosítások felé terelte a hazai befektetők egy részét. A Pénzügyi Szervezetek Országos Felügyelete (PSZÁF) statisztikája szerint 2010 első negyedében ezeknek a termékeknek a népszerűsége nőtt, és az ebből származó bevétel elérte a teljes díjbevétel 43 százalékát. Az egyre rugalmasabbra és likvidebbre szabott megoldások is hozzájárultak a konstrukció népszerűségéhez. A biztosítási kockázatok csökkentésével, a visszavásárlási feltételek enyhítésével, illetve a költségek mérséklésével az említett életbiztosítások a rövidebb futamidejű pénzpiaci termékekkel szemben is versenyképesnek bizonyulnak, írja a felügyelet a legutóbbi kockázati jelentésben.
A hangsúlyos befektetési elemmel rendelkező és magas likviditást nyújtó megoldásokkal szemben viszont a hagyományos életági termékeknél a korábbi időszakokat jellemző tendencia folytatódott: lassan, de folyamatosan zsugorodtak a díjbevételek és az állomány is. Olyannyira, hogy idén az első negyedévben bekövetkezett az életbiztosítási ág eddigi legnagyobb összegű tőkekiáramlása: a biztosítók 88 milliárd forintot fizettek ki, és ennek közel kétharmad része visszavásárlás volt. A felügyelet a gazdasági válság okozta likvidálási kényszer, illetve a szerződések „átforgatásának" fogyasztóvédelmi szempontból aggályos volta mellett a jelenséget a magas likviditású befektetési termékek terjedésével magyarázza. Ezek esetében a befektetéshez való lejárat előtti hozzájutás korlátai és költségei a hagyományos biztosítási termékekhez képest jóval mérsékeltebbek. Juhos András, az UNIQA igazgatóságának tagja szerint viszont az életbiztosítás inkább megtakarítás, semmint befektetés.
„Ha nem kötnék biztosítást, a havi tíz-húszezer forintos díj egész biztosan elmenne a napi kiadásokra. Vagyis, a biztosítás futamidejének lejártával bármekkora összeghez jutok, végtelen százalékos hozamot értem el: a konstrukció nélkül ez a megtakarítás ugyanis nem létezne" - mondta el lapunknak egy korábbi interjúban a szakember, aki szerint a biztosítás legnagyobb előnye a bankbetéttel szemben, hogy drága abbahagyni. Ha egyszer valaki megkezdett egy konstrukciót, az „kényszermegtakarítássá" válik, és amíg lehetőség van más megtakarításhoz nyúlni, nem ezt fogja feltörni. A szakember szerint ez inkább „befektetés a jövőbe", és erőteljesebb értéket képvisel annál, mint hogy hány százalék az éves hozama. A biztosítási kötvénynél előre végig kell gondolni, hogy mire gyűjtök. Ez címkét jelent, és a megszüntetésekor azt kell végiggondolni, hogy vajon a napi probléma vagy a hosszú távú cél a fontosabb.
Mindenki alapvetően arra törekszik, hogy anyagi biztonsága több pilléren nyugodjon - olvasható az ING honlapján. Az életbiztosításnak egy család életében az a szerepe, hogy ellensúlyozza a jövedelmi viszonyokban hirtelen bekövetkező változásokat, melyek nemcsak egy váratlan esemény, hanem egy előre kiszámítható időpont elérésének következményei is lehetnek. Ilyen például a gyermekek iskoláztatása vagy a nyugdíjaskor elérése. Az öngondoskodás típusú befektetések célja tehát nem a vagyonosodás, hanem a korábban elért életszínvonal megőrzése akkor, amikor csökken a jövedelem, vagy ha hirtelen megnőnek a kiadások.
A klasszikus biztosítási konstrukció a biztonság miatt viszonylag mérsékelt hozamokat ér el. Reálisan számolva a nyugdíjba menetel előtt 20 évvel megkezdett takarékoskodás eredménye reálértéken a havi befizetésekkel megegyező összegű rendszeres jövedelemkiegészítést fog jelenteni ugyanannyi éven keresztül. Minél hosszabb a megtakarítási idő, annál nagyobb összegű járadékra lehet számítani, de hihetetlen magas reálhozamok valószínűleg nem lesznek.
A unit-linked biztosítás viszont hosszú távon akár 8 százalékos reálhozammal is kecsegtethet, de reálisan nézve 20-30 százalékot garantáló termék nincs. A kiugró hozamú időszakok ellenére a gyakorlat azt mutatja, hogy hosszú távon átlagosan „jó" hozamokat lehet produkálni.
- A unit-linked kockázata abban rejlik, hogy mikor van szükségem a pénzre. A díjfizetési időszakban ugyanis akár jól teljesít a tőzsde, akár nem, a megtakarító jól jár: gyarapszik a pénze, vagy olcsón jut befektetéshez. A kockázat akkor jelentkezik, amikor szüksége lesz az összegre. Húsz év múlva lehet, hogy vágtat a gazdaság, de lehet, hogy recesszió van. Ezt megfelelő menedzsmenttechnikákkal lehet kezelni, amelyek egyénre szabott konstrukciók vagy speciális garantált alapok - mondja az Uniqua szakembere.
VÁLLALATI BETÉT: Rugalmas megoldások
Úgy tűnik, a vállalkozások likviditási gondjai enyhültek 2010 első félévében, legalábbis erre lehet következtetni abból, hogy - míg a lakossági, az önkormányzati és a külföldi betétekben tartott megtakarítások csökkentek - a vállalati betétállomány 5,3 százalékkal, 204 milliárd forinttal emelkedett, a forintbetétek 156 milliárd forinttal (6,1 százalék), a devizaszámlák pedig 48 milliárd forinttal (4 százalékkal) nőttek hitel.co.hu portál adatai szerint. A folyószámla-állomány növekedésénél lényegesen dinamikusabban bővült a lekötött betétekben tartott pénzmennyiség: az előbbi 3,3 százalékkal (65 milliárd forinttal), a lekötött összeg 7,4 százalékkal, 139 milliárd forinttal nőtt.
A Magyar Nemzeti Bank statisztikája szerint a nem pénzügyi vállalatok forint- és euróbetéteinek átlagos kamatlábai kis mértékben emelkedtek augusztusban. Az új szerződések értéke a forintbetétek esetén nőtt, míg az euróbetétekén változatlan maradt. A bővülő betétállomány oka lehet a kamatok növekedése és az is, hogy a bankok egyre inkább a kis- és középvállalatok igényeit figyelembe véve alakítják termékeiket.
A cégek likviditáskezelési és befektetési döntéseikkor a rugalmasságot, a biztonságot és a stabil, megbízható hozamot mérlegelik elsősorban. A legtöbb bank már 500 ezer forint megtakarítástól kínál fix kamatozás mellett meghatározott futamidőre terméket, átlagosan 3 százalékos kamat mellett. Van olyan pénzintézet, ahol a minimálisan leköthető összeg egymillió forint, míg például a Budapest Bank kifejezetten kisvállalatoknak 100 ezer forinttól kínál megtakarítási lehetőséget, a Klikkbank pedig a mikróknak 50 ezer forinttól, igaz, alacsony kamat mellett.
Az eseti megbízásokon túl ismétlődő lekötésekre is van lehetőség. A tőkésedő változatnál a fordulónapon a kamat összegével növelt tőkét újból lekötik az eredetivel azonos futamidőre, de létezik olyan konstrukció is, ahol a kamatösszeget átvezetik a vállalkozás bankszámlájára, a tőkét pedig automatikusan újbóli lekötik az eredetivel azonos futamidőre. A betétlekötés sok pénzintézetben egy és két hétre is lehetséges, de az 1, 2, 3, 6, 9 vagy 12 hónapra lekötött összegekre kedvezőbbek a kamatok.
A betéti megállapodások lejárat előtti felmondásának feltétele bankonként változó, és függ az eredeti futamidőtől is. Az UniCredit például a kitöltött futamidőre a mindenkori vállalati forintfolyószámla-kamat felével kalkulált betéti kamatot fizeti, az MKB pedig az egy hónapon túli betétlekötések esetén felajánlja a határidős felmondást. Ha valaki öt banki munkanappal a pénzfelvétel előtt jelzi a szándékát, az eredeti lekötési kamatláb alapján - felmondási jutalék érvényesítése mellett - a bank a ténylegesen eltöltött futamidőre megfizeti a meghirdetett kamatot.
Azon túl, hogy legtöbbször internetbankon keresztül is adható lekötési megbízás, számos bank a vállalatok körében is igyekszik ösztönözni az elektronikus bankolás terjedését: egyes esetekben az elektronikus megtakarítási csomagokban kisebb összegek is leköthetők, illetve előfordul olyan konstrukció is, hogy az így adott megbízások után a bank magasabb kamatot fizet.
A futamidő hossza minden esetben befolyásolja a kamatszintet. Egy-egy magas hozamot érdemes kihasználni, azonban nagyobb tőke esetén a kkv-k számára biztonságosabb, ha több betétben eltérő összeggel és eltérő futamidőkkel kötik le megtakarításaikat - hívja fel a figyelmet az Erste Bank szakértője. Így egy váratlan kiadás vagy cash flow-probléma esetén a felmondás nem jár a teljes megtakarítást érintő kamatveszteséggel.
A piacon vannak olyan betéti termékek is, amelyek garantálják a lekötött pénz likviditását, vagyis azt, hogy az kamatveszteség nélkül bármikor felvehető. Ezek a futamidőt, illetve a lekötött összeget tekintve többnyire sávos kamatozású konstrukciók: az előre, sávonként meghatározott kamatot a futamidő lejárta előtt felvett összegre is megfizeti a bank.
Megjelent a Piac és Profit magazinban
