Üzletet, irodát bérel? Így jöhet ki nyertesen a válságból!

Előnyükre fordíthatják a mostani helyzetet a kereskedelmi ingatlanokban területet bérlő vállalkozások. Ehhez arra van szükség, hogy kellő rugalmassággal dolgozzák át ingatlanhasználatukat, megfelelő taktikával lépjenek fel a bérbeadókkal folyatott tárgyalásokon és legyenek nyitottak a szokásostól eltérő megoldásokra, amiket a piacot ismerő szakértők tárnak eléjük – foglalta össze az irodai, a kiskereskedelmi és a logisztikai területeket bérlők jellenlegi mozgásterét és lehetőségeit a CRESA tanácsadó cég által készített tanulmány.

Megváltó vagy „csak” leváltó lehet Magyar Péter? Kihúzza az Orbán-kormány 2026-ig?
Meddig marad szankciós listán Rogán Antal? Mi lesz a régi ellenzékkel?
Online Klasszis Klub élőben Kéri Lászlóval!

Vegyen részt és kérdezzen Ön is a politológustól!

2025. január 23. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

(Fotó: Pixabay.com)

Az irodaházak zömét szinte teljesen, a bevásárlóközpontokat részben kiürítette, hogy a koronavírus járvány miatt a bérlők átálltak az otthoni munkavégzésre, illetve a plazák esetében csak az alapvető árukat értékesítő üzletek lehetnek nyitva korlátozott időben. A kényszerű szünet az érintett kereskedőket padlóra küldte, ezért azonnal könnyítéseket kértek a bérbeadóktól és állami támogatást a kormánytól.

A teljes kereskedelmi ingatlanállomány markánsabb részét adó irodaházaknál nincs ilyen hivatkozási alap, kivéve az irodaházakban szolgáltatást végző bérlőknél (éttermek, kávézók, fitness központok, egyéb üzlethelyiségek), hiszen ezek a cégek főleg az irodaházban dolgozókra építik üzletmenetüket. Az irodaterületet bérlők mozgástere mégsem korlátozott, sőt, akár jól is kijöhetnek ebből a szorultnak látszó helyzetből – vélte Kalaus Valter, a CRESA ügyvezető partnere.

A szakértő nem feltétlenül keményebb tárgyalásokra, hanem alkalmazkodóbb hozzáállásra számít.

„A vírusjárvány előtt is a kompromisszumra kellett törekedni, ez nem változott. A bérbeadónak és a bérlőnek közös érdeke a saját business folyamatossága, a rugalmasság viszont kötelező. A bérlő most talán nagyobb nyomás alatt van, hogy átgondolja jelenlegi és jövőbeni területigényét. Ehhez nem elég saját helyszükségleteit pontosabban meghatározni, szükség van az aktuális ingatlanpiaci információkra, trendekre, a bérbeadók eltérő kedvezmény rendszerének ismeretére, amiket csak egy külső szakértő képes elé tárni. A bérlő ugyanis saját szakterületére összpontosít, nem érthet az ingatlanokhoz.” – érvelt az ügyvezető.
Nézzünk két példát arra, hogy mekkora mozgástere van most egy bérlőnek!

Egy öt évre kötött, de még csak a második évének elején járó bérleti szerződésnél az újratárgyalás nehézkes lehet, hiszen a hátralévő időben akár további negatív fordulat is beállhat a bérlő működési feltételeiben, s akkor ismét módosítani kell a szerződést. Az azonnali vagy rövid időn belüli felmondás plusz pénzügyi teherrel és jogi következményekkel jár, miközben meg kell találni a feltehetőleg olcsóbb vagy azonos áron jobb körülményeket adó másik bérleményt, mindez idő, pénz és energialekötés.

A tanácsadó cég tapasztalatai szerint az irodapiacon nem jellemző, hogy a bérlők megrohanták volna a bérbeadókat könnyítésekért esedezve. A halasztott díjfizetési kedvezmény jót tesz a bérlő cash-flowjának, de nem döntő. Inkább az ingatlanhasználat átgondolása a célravezető. Előfordulhat, hogy érdemes visszaadni valamekkora területet, de maradni valamilyen kedvezmény csomagért cserébe – hangsúlyozták a tanulmány szerzői.

„Kiegészítő megoldás lehet a terület egy kisebb részének albérletbe adása, ami pótbevétel a bérlőnek. Szerintem ez előtérbe fog kerülni a következő időszakban, főleg a több ezer négyzetméteren működő vállalatoknál. A kisebb területet kereső cégek szeretik ezeket a lehetőségeket, hiszen így kevesebbe kerül munkatársaik elhelyezése, mintha normál bérlőként lépnének fel. Igaz, vállalniuk kell, hogy a bérbeadó (a főbérlő) nem költ az albérletre, hanem változtatás nélkül rendelkezésre bocsátja azt” – érzékeltette a helyzetet lapunknak nyilatkozva Kalaus Valter.
Egy öt évre szóló, de egy év múlva lejáró szerződésnél annyiban kedvezőbb a helyzet, hogy a bérlő jobban rákészülhet az esetleges költözésre vagy helyben a hosszabbításra. A költözés akkor alternatíva, ha a további öt évért (tulajdonképpen 1+5 év) cserébe nem sikerül elegendő plusz kedvezényt elérni a bérbeadónál és egy másik irodaházban alacsonyabb bérletidíjat számítanak fel vagy átvállalják a kiépítés költségeit vagy eleve modernebbek a körülmények és még megfelelőbb a lokáció is.

Bármelyik megoldást választja egy bérlő vállalkozás, akkor jár el helyesen, ha számára rugalmasabb feltételeket harcol ki. Például a most jellemző ötről három évre rövidíti a szerződés futamidejét. A következő pár évben sokkal gyakoribb lesz ez a hosszúság. Az is nyilvánvaló, hogy át kell gondolni a munkavégzés teljes feltételrendszerét, beleértve a home office és a benti munka arányát. A tanácsadók úgy látják, hogy az utóbbi időben túl nagy hangsúlyt kapott az irodai közösségi terek szerepe, pénzt is talán túl sokat költöttek erre a bérlők, miközben méltatlanul kevés figyelem övezte a munkaállomásokat.

Erre utalva az ügyvezető azt mondta:

„Hiába szabadul fel 5-10 vagy netán 15 százaléknyi irodaterület a home office következtében, a szigorú egészségügyi feltételek miatt lehet, hogy több konyhára és sokkal lazább ültetési rendszere lesz szükség. Felértékelődnek a korszerű légtechnikai megoldások, sokkal tágasabb térhasználat lesz jellemzőbb, megint jönnek a paravánok és a cellás kialakítás, úgyhogy az egybefüggő nagy terület, az open space kisebb lehet. Egyáltalán nem kizárt, hogy összességében nagyobb terület kell majd, mint a járvány előtti időkben. Ilyen irodák kialakításában vagy megtalálásában döntő szerepe lehet a külső szakértőknek, vagyis a professzionális bérlőképviselőknek”.

Véleményvezér

Magyar Péter ezúttal nagyon bele szállt Gulyás Gergelybe

Magyar Péter ezúttal nagyon bele szállt Gulyás Gergelybe 

Kölcsönösen árulással vádolják egymást.
A szankciók hatására beállt a Gazprom a földbe

A szankciók hatására beállt a Gazprom a földbe 

Vége a Gazprom nagyhatalmi státuszának.
Bréking, Orbán Viktor a dzsungelbe tart

Bréking, Orbán Viktor a dzsungelbe tart 

Reméljük Orbán Viktor testőrei remek dzsungelharcosok.


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo