Mit tehetünk, ha a szomszéd építkezése miatt csökken ingatlanunk értéke?

Időről időre előfordul, hogy egy újonnan felépített épület a lakókörnyezetben lakóknak valamilyen módon zavaró tényezőt, kellemetlenséget okoz. Ennek leggyakoribb példája, ha az újonnan felépült épület elfogja a kilátást a szomszéd épület elől. Ilyen esetben az építkezők az építkezés szabályos voltára szoktak hivatkozni, azonban ez nem mentesítheti őket minden felelősség alól. Jogi szakértőnk segítségével megnéztük, mi a teendő ebben a helyzetben.

Panorámavesztés, intimitásvesztés

Egy épület felépítése többféle módon eredményezhet zavaró hatást a lakókörnyezetben.

A szomszéd mondja meg, kiadhatjuk-e a lakást?
Csak a többi tulajdonos hozzájárulásával lehetne kiadni a lakásokat, és hasonló bejelentési kötelezettség terhelné, mint a szállodákat, bérlakásokat pedig nem lehetne rövid távon kiadni.
A leggyakoribb példa az olyan, újonnan felépített épület, amely kisebb-nagyobb részben elzárja a szomszéd építményből való kilátást. Ez többek között azért is lényeges, mivel egy ingatlanhoz tartozó kilátás az ingatlan értékét jelentősen megnövelheti. A panoráma elvonása pedig értelemszerűen az ingatlan forgalmi értékének csökkenéséhez vezethet.

Szintén előfordul, hogy a szomszédban olyan építményt építenek fel, amelyből a másik ingatlan addig belátástól elzárt részére (pl. belső udvarra) lehet látni. Ezzel a szomszédban lakók intimitáshoz fűződő joga sérülhet, hiszen megfigyelhetővé válik az érintett magánterület és az ott történő események.

A zavarás olyan módon is megvalósulhat, hogy az újonnan felépített épület a szomszédos ingatlan benapozását jelentősen korlátozza. Szinén zavaró és értékcsökkentő hatása lehet, ha például lakóövezetben olyan épület létesül, amelyben állandó és jelentős zajjal járó tevékenységet folytatnak.

Kép: Pixabay

Az építkező felelőssége

A Polgári Törvénykönyv előírja, hogy a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná. A bírósági gyakorlat több esetben is állást foglalt amellett, hogy a kilátás elzárása, az intimitás megsértése a törvény előírásába ütköző zavarást jelent.

Az építkező tehát az építési szabályok betartásán túl is köteles figyelemmel lenni az érintett szomszédok jogos érdekeire. Azaz a tervezés és építés során úgy kell eljárnia, hogy az épület ne okozzon szükségtelen zavarást a szomszédoknak, így szükségtelenül ne zárja el a kilátást, ne okozzon intimitásvesztést.

Mennyire zavarhatjuk a szomszédot építkezéssel?
Várhatóan a jövőben kiszámíthatóbb lesz, hogy az építtetők mikor lépik át azt a határt, amivel már jogilag is zavarják a szomszédokat.
Gyakori hivatkozás az építkező részéről, hogy az épület megfelel az országos és helyi építési szabályoknak, hatósági előírásoknak, ezért nem lehet szó jogsértésről a szomszéd tekintetében. Azonban a bíróság több döntésében is megerősítette, hogy az építési szabályoknak való megfelelés nem zárja ki, hogy az épület a szomszéd tekintetében szükségtelen zavarást valósítson meg. Az építési szabályok betartása tehát automatikusan nem mentesíti az építkezőt a szomszéd ingatlanában bekövetkezett értékcsökkenés megfizetése alól.

Az értékcsökkenés megfizetése

A panorámavesztést, intimitás megsértését eredményező építkezés rendszerint azzal a következménnyel jár, hogy az érintett szomszédos ingatlan értéke csökken. A forgalmi érték csökkenése pedig kárként jelentkezik, amelynek megtérítését az építkező szomszédtól lehet követelni.

A bíróság ilyen esetekben vizsgálja, hogy az építési előírásoknak megfelelő-e az építkezés, és ha nem, akkor az eltérésből ered-e az értékcsökkenés. Ha az építés szabályos volt, ez önmagában a felelősség alól nem mentesíti az építkezőt. Ebben az esetben azt vizsgálja a bíróság, hogy az építtető kellő gondossággal és körültekintéssel járt-e el annak érdekében, hogy a szomszédos épület forgalmi értékét csökkentő károsodást ne okozzon. Ilyenkor vizsgálni kell, hogy az építkezés megvalósítható lett volna-e olyan módon, amely a szomszédot szükségtelenül nem zavarja, nem okoz értékcsökkenést. A vizsgálatnál tekintettel kell lenni az adott lakókörnyezetben kialakult építési szokásokra, műszaki megoldásokra is.

Szerző:

Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

Mikor használhatjuk a szomszéd telkét?
Előfordul, hogy egy telek birtokosának a szomszédos telket átjárás céljából vagy más célból használnia kell. Természetesen a jogszabályok nem engedik, hogy a szomszéd telkét szabadon, bármely célra igénybe vegyük, hacsak ő maga hozzá nem járul ehhez. Azonban vannak esetek, amikor jogszabály biztosítja a szomszéd telek használatát. Milyen esetekben és hogyan? Szakértőnk segít!

Véleményvezér

Mészáros Lőrinc és neje hatalmas luxusba fojtotta a magyar fanyalgók miatt érzett bánatát

Mészáros Lőrinc és neje hatalmas luxusba fojtotta a magyar fanyalgók miatt érzett bánatát 

Hadházy Ákos független országgyűlési képviselő ismét utolérte a Mészáros házaspárt.
Újabb eseményt szervez Karácsony Gergely

Újabb eseményt szervez Karácsony Gergely 

Nem nyugszik a főpolgármester.
Nincs neurológiai betegsége Orbán Viktornak

Nincs neurológiai betegsége Orbán Viktornak 

Nyelvi botlás lehetett csak.
Lázár János hatalmas öngólja, a betiltott vonatinfó helyére egyre újabb verziók születnek

Lázár János hatalmas öngólja, a betiltott vonatinfó helyére egyre újabb verziók születnek 

A betiltás a digitális világban immár mulatság tárgya.
Semmi nem fog Magyar Péteren

Semmi nem fog Magyar Péteren 

Ezúttal komoly kihívóra lelt Orbán Viktor.
Ha valaki féláron szeretne friss gyümölcsöt csak Bécsbe kell kiugrania

Ha valaki féláron szeretne friss gyümölcsöt csak Bécsbe kell kiugrania 

Hol van már Magyarország egykori olcsósága.


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo