A jótállás és szavatosság az építkezésnél
Talán mindenki számára ismert, hogy egy szerződésben foglalt kötelezettség hibás teljesítéséért a szerződés kötelezettje kellékszavatossággal tartozik. A szavatossági kötelezettsége alapján köteles a hibás terméket vagy szolgáltatást a jogosult választása szerint kijavítani vagy kicserélni, vagy árát leszállítani. Végső esetben pedig a jogosult el is állhat a szerződéstől.
A jótállás a szavatossághoz hasonló, de annál szigorúbb felelősséggel jár. A különbség abban rejlik, hogy a jótállási felelősség alól csak akkor lehet mentesülni, ha a jótállásra kötelezett bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. Jótállás, szemben a szavatossággal nem minden esetben áll fenn. Jótállásra lehet kötelezett valaki jogszabályi előírás alapján, vagy akkor, ha a jótállást önként vállalja. A lakóépületek kapcsán a szokványosnál hosszabb kötelező jótállási időt ír elő a jogszabály. Egyes épületszerkezetekre típustól függően 3 évtől 10 évig terjed a kötelező jótállás ideje.
A jóteljesítési garancia
A jóteljesítési garancia egy olyan megállapodás, amely szerint a kivitelezőnek járó teljes díj egy részét az építtető visszatartja biztosítékként. A visszatartott összeg akkor illeti meg a kivitelezőt, ha a visszatartás időszaka alatt nem merül fel szavatossági vagy jótállási igény az építtető részéről, vagy ha felmerül, akkor a hibát a kivitelező saját költségén kijavíttatta. Abban az esetben, ha a szavatossági kötelezettségét a kivitelező nem teljesíti, akkor az építtető a visszatartott összeget a hiba kijavítására fordíthatja. Az ily módon felhasznált jóteljesítési biztosíték összegére a kivitelező már nem tarthat igényt.
A garanciális visszatartás mértéke a felek megállapodásától függ. 5 százaléknyi összeg visszatartása általánosan elfogadott, de ennél nagyobb mértékű is lehet a helyzettől függően. A visszatartás időtartama változó lehet, akár több évre is szólhat, függően a felek megállapodásától és a jótállási időktől.
Sajátos a sorsa a jóteljesítési biztosítéknak abban az esetben, ha a kivitelező, aki a biztosítékot nyújtotta, felszámolási eljárás alá kerül, azaz fizetésképtelenné válik. A Kúria több döntésében is kifejtette, hogy a jóteljesítési garancia lényegében a szavatossági kötelezettség biztosítására adott óvadéknak (köznapi nevén: kauciónak) felel meg. Ebből következik, hogy a felszámolás kezdetétől számított 3 hónapja van az építtetőnek, hogy az addig felmerült és a kivitelező által nem teljesített szavatossági igényeinek fedezésére a visszatartott összeget felhasználja. A 3 hónapot követően viszont a megmaradt összeget át kell adni a felszámolónak, függetlenül attól, hogy a visszatartás ideje még nem telt le.
Az átadott összeget azonban a felszámolás lezárásáig a felszámoló külön köteles kezelni. Amennyiben pedig a szerződésben vállalt határidőben mégis szavatossági igény merül fel a felszámolás alatt álló kivitelezővel szemben, akkor az építtető hitelezőként érvényesíthet igényt az elkülönített összeg erejéig. Azonban, ha szavatossági igényt a felszámolási zárómérleg fordulónapjáig nem érvényesít, mondhatjuk, hogy ezen összeg elveszik az építtető számára, mert a felszámolás lezárásakor a többi hitelező követeléseire lehet fordítani.
A felszámoló és a bíróság nem köteles megvárni a felszámolás lezárásával a visszatartási idő lejártát. Tehát nem biztos, hogy felszámolás esetén a jóteljesítési garancia a teljes szerződéses időtartamra biztosítékul tud szolgálni. Így mindenképpen érdemes figyelemmel kísérni a jóteljesítési biztosítékot adó kivitelező cégek működését, mert felszámolás esetén az építtető is kellemetlen helyzetbe kerülhet, hiába kapott biztosítékot.
Dr. Szabó Gergely ügyvéd Kocsis és Szabó Ügyvédi Iroda
