Hogyan lett Budapest belvárosa az ingatlanbefektetők Mekkája?

Budapest turisztikai és ingatlanbefektetési szempontból továbbra is az egyik legjobb választás Európa szinten. A szárnyaló ingatlanárak tekintetében az előrejelzés szerint, továbbra is növekvő tendenciára számíthatunk. De hogyan lett Budapest belvárosa nemzetközi ingatlanbefektetési célpont?

Budapest egyre nagyobb népszerűségnek örvend a hazai és a nemzetközi ingatlanbefektetési piacon, főleg ami a belváros területét illeti. (A lakások csaknem felét befektetésként veszik!)Hivatalos adatok szerint folyamatosan nőnek az eladások. A szakértőnk, Tóth Dániel, a Matthew & Daniel’s vezetőjének segítségével azt vizsgáltuk meg, hogy mik lehetnek ennek a növekedésnek az okai és kik az érdekeltek ebben a szegmensben.

2014 második felében a 2009-ben kezdődött gazdasági válság végre véget ért az ingatlanpiacon is. Az eladási számok az ezt követő évben pedig egyből a háromszorosára emelkedtek. A növekedés napjainkban is megfigyelhető, pontosan 10-20 százalékkal évente, ugyanakkor ma már az emelkedés korrekciós szakaszát éljük. Emellett megfigyelhető az is, hogy folyamatosan szegmentálódik a belvárosi piac, ami alatt kifejezetten a dunai panorámás lakások szárnyalását, illetve a Szent István Bazilikát és közvetlen környezetét, valamint a Bank Negyedet értjük. További plusz mozgolódást és változást fognak előidézni a folyamatosan épülő új építésű lakások is, amik szinte minden központi utcából visszaköszönnek.

Kép: Pixabay

Az elmúlt 10 évben a tendencia azt mutatja, hogy az árak nem igazodnak a kelet-közép-európai trendekhez, ezért várható volt ez a robbanásszerű árnövekedés, ami az Európai Unióhoz való csatlakozás után adta magát. 2005 és 2014 között még az elsődleges lokáción, avagy a belvárosi kerületekben sem volt érzékelhető olyan árnövekedés a Moody’s holding-társaság besorolása szerint, ami elriasztotta volna a vevőcsoportokat, tehát az árat a kínálati piac alakította ki.

A legnépszerűbb kerület

A nyüzsgő belváros főleg az V. kerületet jelenti, ami az említett szegmentálódás folyamatán megy keresztül és nagyban elkülönül a város többi részétől. A „miért” jelen esetben nagyon egyszerű. Ez a kerület Budapest kis kincses doboza. Egyszerre kulturális, politikai, pénzügyi és kereskedelmi központ. Keletről a jól ismert Bajcsy-Zsilinszky utca, a Nagymező utca, Király utca és Károly körút, nyugatról pedig a Duna határolja. Tipikus belvárosi terület turisztikai központokkal, neves luxushotelekkel és márkás üzletekkel. A főleg apartmanokból és társasházakból álló környéken az átlagos négyzetméterár Duna-panoráma nélkül 1 millió forintig terjed, Duna-panorámával, vagy olyan térre való kilátással, mint a Szent István tér, a Kossuth Lajos tér vagy a Szabadság tér 3 millió forintig terjed. Ha nagyban gondolkodunk, akkor egy 100 négyzetméteres, három hálószobás apartman esetében legalább 100 millió forintra rúg a lakás ára. Ennek ellenére a kereslet tovább növekszik mind a nemzetközi, mind a helyi vevők, külföldiek és diplomaták körében.

Gyors megtérülés

A népszerűség következő magyarázata az ár. Budapestet előszeretettel hasonlítják a bécsi, prágai és pozsonyi árakhoz, mivel még ezen a környéken is messze Budapest a legolcsóbb, a szlovák kisvárosokban is magasabb árak vannak, mint a magyar fővárosban. Budapest azért is vonzó célpont, mert az ingatlanok megtérülése kedvezőbb, ugyanis a bérleti piac nagyon kedvező számokat produkál.

Egyre nehezebb olcsó albérletet találni Budapesten
Mindezeknek a folyamatoknak az albérlői oldal nem örülhet: nemcsak, hogy az albérletek átlagos ára egyre magasabb, az átlagot jelentős részben az növeli, hogy, legalábbis Budapesten egyre inkább eltűnnek a megfizethető árú albérletek. Tavaly a lakáshirdetések 33 százaléka reklámozott havi 100 ezer forintnál olcsóbb lakást, idén januárban ez az arány csak 19 százalék volt.
Az ingatlannal foglalkozó szakemberek szempontrendszere a jó lokációra fókuszál és olyan ingatlanokat keresnek, amelyek a viszontértékesítésben, vagy az akár azonnali értékesítésben 10-20 százalékos profitot generál. Még a belváros közvetlen peremterületén is rendkívüli, azonnali megtérülési számokat lehet látni, de az 5-6 éves megtérülések sem ritkák. Sőt, az olyan irodaépületek is a közkedvelt vásárlólistát bővítik, amelyeket kis stúdió lakásokká lehet átalakítani viszonylag alacsony befektetés mellett. Erre jó példa a Loft Astoria is, ami a Múzeum körúton került kialakításra.

Elérhetetlenek a bécsi árak?

A kis lakásokba, garzonokba történő befektetések rendkívül kedvező számokat produkálnak, amire a külföldről érkező vásárlók is felfigyeltek, így ők is leginkább a 40 m2 -60 m2 területű ingatlanokat preferálják. Népszerűek még a külföldiek körében a másfél és 2 szobás lakások is, amelyek kifejezetten mutatós panorámával rendelkeznek, ezek egyben a legmagasabb emelkedési számokat produkálják, ennél fogva rendkívül drágák.

A külföldiek körében a kulcsrakész lakások a legkeresettebbek, ugyanis a munkaerőhiány és a szakipari munkát végzők alacsony száma miatt egy teljes körű felújítás sok időbe kerülne és aránytalanul magas költségekkel bírna.

Ha jóslatokba szeretnénk bocsátkozni a jövőt illetően, akkor azt mondanánk, hogy a korrekciót követően, legalábbis a belvárosban további értéknövekedés várható. Ez könnyen belátható, hiszen folyton növekedik a kereslet a gazdagodó helyi lakosságnak és a külföldi befektetőknek köszönhetően, ami mellé már régóta fix kínálat tartozik. Nemzetközi szinten valószínűsíthető, hogy a V4-ek fővárosainak szintjéig emelkedjen a magyar piac, bár a bécsi árakat valószínűleg nem fogjuk elérni.

… és Budapesten túl?

Ha kicsit el szeretnénk vonatkoztatni a belvárostól és a vidéki városokra koncentrálni, akkor már más értéknövekedésről beszélhetünk. Természetesen a vidéki városok növekedése sem azonos. Győr, Kecskemét, Szombathely és az ipari városok drasztikus növekedése mellett sajnos vannak leszakadó, főképp kelet-magyarországi területek is.

Szerző:

Tóth Dániel

ügyvezető,

Matthew & Daniel’s

Tóth Dániel
A külföldi ingatlanbefektetőkre specializálódott Matthew & Daniel’s társalapítója és vezetője. Formabontó ügyfélszerzés, integrált szolgáltatások és kiemelkedő piacismeret teszi a fiatal céget Budapest egyik legizgalmasabb ügynökségévé.

Véleményvezér

Ezért irtó drága a zöldség és a gyümölcs Magyarországon

Ezért irtó drága a zöldség és a gyümölcs Magyarországon  

Két ábra mutatja, hogy az európai országokban hogyan változott a zöldségek és gyümölcsök ára 2014 és 2023 között.
Szenzáció a magyar költségvetésben

Szenzáció a magyar költségvetésben 

Meglepő számok a nyugdíj költségvetési sorain.
Hadházy Ákos szerint állami luxusrepülővel mentek kormánytagok szotyizni Németországba

Hadházy Ákos szerint állami luxusrepülővel mentek kormánytagok szotyizni Németországba 

A kormánytagok luxusutazásai lassan mindennaposak.
Immár Bulgária is lehagyott minket az egy főre jutó fogyasztásban

Immár Bulgária is lehagyott minket az egy főre jutó fogyasztásban 

Az életszínvonal egyik legfontosabb mutatójában mindenki alá értünk Európában.
Hadházy Ákos kiderítette az óbudai alpolgármester letartóztatásának hátterét

Hadházy Ákos kiderítette az óbudai alpolgármester letartóztatásának hátterét 

A magyar nyomozó hatóságokról nem fognak expresszt elnevezni.
Sokba kerül az Orbán-kormány eladósodása

Sokba kerül az Orbán-kormány eladósodása 

Ismét kifogtunk egy utolsó helyet az Európai Unióban.


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo