Kizárólag rendes felmondásnál vagy rendkívüli felmondásnál is érvényesül a tilalom?

A rendelet a felmondásról általánosságban beszél, anélkül, hogy részletezné, hogy „rendes” vagy „rendkívüli” felmondásra vonatkozik-e a korlátozás. Érdemes a két esetet különválasztani.

Határozatlan idejű bérleti szerződések esetén a Ptk. lehetőséget ad arra, hogy a felek a bérleti jogviszonyt indokolás nélkül, bármikor, rendes felmondással megszüntessék. A legsúlyosabban érintett ágazatokat pedig feltehetőleg ez alól a kiszolgáltatott helyzet alól próbálta védeni a jogalkotó azzal, hogy 2020. június 30. napjáig kizárta a megszüntetés lehetőségét, biztosítva ezzel a jelenleg bérelt ingatlan használatát a járvány okozta veszélyhelyzet idején is.

Tekintettel arra, hogy a rendes felmondástól eltérően a rendkívüli felmondás szankciós jellegű rendelkezés, amely valamelyik fél szerződésszegése esetén alkalmazható, kérdés, hogy erre az esetre is vonatkozik-e a felmondási tilalom? A jogalkotó a rendelethez indokolást nem fűzött, a rövid megfogalmazásból és a kormányrendelet céljából azonban arra következtethetünk, hogy a rendkívüli felmondás is tiltásra került.

A rendkívüli felmondás legtipikusabb példája a bérleti díj nem fizetése miatt történő felmondás, a rendelet célja pedig pontosan a járvány miatt nehéz helyzetbe kerülő gazdasági szereplők helyzetének a biztosítása, vagyis, hogy fizetési késedelmek miatt ne lehessen a bérleti szerződéseket felmondani.

Bár a fizetési késedelem a leggyakoribb rendkívüli felmondási ok, rendkívüli felmondásra ezen túl mind a bérlő, mind a bérbeadó más magatartása is okot adhat. A bérbeadó részéről ilyen lehet az, hogy a bérlő rongálja az ingatlant, vagy a bérlő részéről az, ha a bérbeadó nem biztosítja az ingatlan rendeltetésszerű használatát. Kérdés, hogy ezekben az esetekben, amelyeknél a szerződésszegő magatartás nincs kapcsolatban a kihirdetett veszélyhelyzettel, alkalmazható-e a kormányrendelet általános jellegű tiltása, tekintettel arra, hogy ez olyan mértékű beavatkozás lenne a felek autonómiájába, ami a másik fél számára akár visszaélésre is okot adhat.

Meddig tart a tilalom és mikor mondhatom fel a szerződést?

A kormányrendelet szövege szerint a szerződéseket „2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni.” Az időpont kapcsán felmerül a kérdés, hogy ez azt jelenti-e, hogy 2020. június 30. napjáig nem is mondható fel a bérleti szerződés, vagy 2020. június 30. napja előtt is felmondható, de leghamarabb 2020. július 1. napjára?

Ez a kérdés azért fontos, mert a határozatlan idejű bérleti szerződések általában 1-3 hónapos felmondási idővel mondhatók fel, azaz a bérleti jogviszony várhatóan hónapokkal később szűnne meg, ha a bérleti szerződés leghamarabb 2020. július 1. napján lenne felmondható. Abban az esetben azonban, ha a bérleti szerződés 2020. június 30. napja előtt is felmondható, akkor a felmondási idő hosszától függően akár 2020. július 1. napján is megszűnhet a bérleti jogviszony.

A Deloitte Legal meglátása szerint a „felmondással megszüntetni” fordulattal a jogalkotó azt akarta szabályozni, hogy ezek a bérleti szerződések 2020. június 30. napjáig ne legyenek megszüntethetők a felek közös megegyezése nélkül, vagyis 2020. június 30. napja előtt – mind rendes, mind rendkívüli felmondással – felmondható a bérleti szerződés, de leghamarabb 2020. július 1. napjára. A jogalkotó a fenti határidőt egyébiránt bármikor meghosszabbíthatja a járványhelyzettől függően.