Vonzóbbá teheti a befektetők számára az ingatlanpiacot a SZIT-szabályozás

Az Országgyűlés elfogadta az egyes adótörvények és más kapcsolódó törvények módosításáról szóló törvényjavaslatot, amely jelentős mértékben érinti a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok („SZIT”) jogi szabályozását is. Az ingatlanpiaci felfutásban részesedni kívánó kisbefektetők számára új lehetőség jelenik meg: a SZIT jól kiegészítheti a befektetési portfóliójukat az ingatlanalapok mellett.

Mire készülhet a kormány?
Meg lehet még menteni az idei évet az ezer sebből vérző gazdaságban?

Online Klasszis Klub élőben Győrffy Dórával!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a közgazdászt, egyetemi tanárt!

2025. július 16. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

A gyakorlati tapasztalatok azt mutatták, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra vonatkozó jogszabályi környezet nem volt eléggé kedvező ahhoz, hogy a jelentős ingatlan portfólióval rendelkező részvénytársaságok ebben a formában folytassák gazdasági működésüket. Az elfogadott módosító javaslat egyértelmű célja volt tehát, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési formát elérhetővé, vonzóvá tegye a befektetők és a jelentős tőkeerővel rendelkező vállalatok számára.

Kép: Pixabay

Kedvező adózási szabályok, két százalékos illeték 

„Az elfogadott törvényjavaslat értelmében a jogalkotó számos ponton egyértelművé tette, illetve a kapcsolódó számviteli, társasági jogi szabályokhoz igazította a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok létesítésére és működésére vonatkozó jogszabályi követelményeket, megkönnyítve ezzel a kedvezményes adózási státusz eléréséhez szükséges feltételek teljesítését és fenntartását. Ugyancsak előnyös konstrukció, hogy az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes, más állam területén székhellyel rendelkező szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra is alkalmazhatóak a magyar szabályok, így a kedvező magyar adózási környezetből ezek az ingatlanbefektetési társaságok is profitálhatnak, ösztönözve ezáltal a magyarországi ingatlanpiaci tevékenységüket.” – mondta el dr. Erdős Gábor, a Deloitte Legal irodavezető ügyvédje.

A törvénymódosítás nem változtat a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokra eddig is vonatkozó rendkívül kedvező adózási szabályokon, így a részvénytársaságoknak ezt a formáját főszabály szerint továbbra is megilleti a társasági adó és helyi iparűzési adó alóli mentesség, valamint ingatlanszerzéseiket kedvezményes, 2%-os illeték terheli csak. Kapcsolt felektől történő ingatlanszerzés esetén természetesen továbbra is alkalmazható a vonatkozó illetékmentességi jogcím is.

Mindemellett az elfogadott törvényjavaslat számos módosítással igyekszik az élethez igazítani a szabályozott ingatlanbefektetési társasági formában való működés feltételeit. A törvénymódosítás megengedi például a SZIT-ek esetében a dolgozói részvények kibocsátását, valamint – a megfelelő tőzsdei likviditás biztosítása érdekében – eltörli a részvények minimum névértékére vonatkozó rendelkezést. A biztosító és hitelintézet részvényesek szabályozott ingatlanbefektetési társaságban fennálló részesedésének (vagy szavazati jogának) együttesen számított jelenlegi 10%-os maximuma a továbbiakban már csak a közvetlen részesedésekre (és szavazati jogokra) vonatkozik az elfogadott javaslat alapján. A SZIT-ek tevékenységi körei bővülhetnek az épületüzemeltetési tevékenységgel, igazodva az ingatlancégek működési sajátosságaihoz.

Emellett fontos még megemlíteni, hogy a SZIT-ek induló tőkéjére vonatkozó 5 milliárd forintos küszöbértéket a konszolidált éves beszámoló készítésére kötelezett társaságok esetében a konszolidált mérleg alapján kell számítani. Módosultak a közkézhányad részesedési korlát szabályai is, eltérő szabályozás vonatkozik a kizárólag szabályozott piacra bevezetett részvénnyel rendelkező társaságokra. Esetükben a SZIT feltételeknek megfelel az, ha a teljes jegyzet tőke névértékéhez viszonyítottan legalább 25%-ot tesz ki azon részvények mértéke, amelyek tulajdonosai kisrészvényesek, azaz egyenként közvetve vagy közvetlenül a teljes jegyzett tőke össznévértékének legfeljebb 5%-át tulajdonolják.

Fennmarad-e a helyiségbérleti szerződés, ha elárverezik az ingatlant?
Mit tehet a bérlő, ha megváltozik a bérelt helyiség tulajdonosa? Érinti-e ez az ő bérleti jogát? És az új tulajdonos honnan szerezhet tudomást arról, hogy a helyiségen bérleti jogviszony áll fenn?
Már nem fontos a szakirány, elég a felsőfokú végzettség

A jogalkotó racionalizálta továbbá a SZIT-nél vezető állású személyek képzettségével szemben támasztott követelményeket és a korábbi szakirány meghatározások eltörlésével, a kizárólag felsőfokú végzettség megkövetelésével szélesebb teret enged a megfelelő személyek kiválasztásának a bizalmi pozíciókban.

A számviteli összhang megteremtése érdekében tett módosítások eredményeként a SZIT ingatlanjainak értékelésénél figyelembe vételre került az IFRS átértékelési modell vagy valósérték-modell elveinek alkalmazhatósága is mind a SZIT, mind a SZIE és a projekttársaságok esetében is. Továbbá a SZIT idegen tőke mértékére, illetve a portfolió diverzifikációra előírt korlát a konszolidált beszámoló készítésére kötelezett társaságokra kizárólag a konszolidált számok alapján vizsgálandó. Ez utóbbi mutatószám előírt mértéke is kedvezően módosult, miszerint a SZIT portfóliójában egyetlen ingatlan értéke sem haladhatja meg a mérlegfőösszegének a harminc százalékát.

A jogalkotó a SZIT-ek létrehozatalának és működésének számos feltételét tehát egyszerűsíteni próbálta, amely törekvése a gyakorlatba átültetve tényleges könnyebbséget jelenthet a befektetők számára.

„A szabályozott ingatlanbefektetési társasági státusz megszerzése természetesen azoknak a társaságoknak teremthet rendkívül kedvező üzleti pozíciót, amelyek jelentős ingatlan portfólióval rendelkeznek, illetve a tőzsdei tőkebevonással tervezik bővíteni ingatlanportfoliójukat. A tőzsdei működés a piaci erőforrások hatékony bevonásának lehetőségével, a szabályozott működés és az ingatlanalapokhoz hasonlóan kedvező adópozíció pedig a komoly jövedelem-megtakarítás bizonyosságával teheti rendkívül vonzóvá ezt a befektetési formát az ingatlanpiaci szereplők számára.” – tette hozzá dr. Kóka Gábor, a Deloitte Adó- és jogi osztályának partnere.

Várható tehát, hogy a szabályozott ingatlanbefektetési forma egyre inkább elterjed és bekerül majd a köztudatba. A várakozások szerint e befektetési forma fentiekben említett, vitathatatlan előnyei miatt a befektetők egyre nagyobb számban dönthetnek majd a SZIT formában történő működés, illetve a SZIT-be történő befektetés mellett.

Véleményvezér

Teljes bukta lett Orbán Viktor igazságpillanata

Teljes bukta lett Orbán Viktor igazságpillanata 

Orbán Viktor egyre nagyobbakat lódít egyre kevesebb sikerrel.
Elutasították Magyar Péter feljelentését Orbán Viktor ellen

Elutasították Magyar Péter feljelentését Orbán Viktor ellen 

Az ügyészség döntött Orbán Viktor feljelentése ügyében.
Vatikán már nem békepárti, a pápa az ukrán elnököt fogadta

Vatikán már nem békepárti, a pápa az ukrán elnököt fogadta 

Az új pápa előbb fogadta az ukrán elnököt, mint Orbán Viktort.
Magyar Péter nyilvánosságra hozta, hogy szerinte hol lopott milliárdokat a Fidesz

Magyar Péter nyilvánosságra hozta, hogy szerinte hol lopott milliárdokat a Fidesz 

Milliárdosok aggódhatnak egy kormányváltás esetén.
A szabadság hőseként ünnepelték Karácsony Gergelyt az Európai Parlamentben

A szabadság hőseként ünnepelték Karácsony Gergelyt az Európai Parlamentben 

A budapesti főpolgármester megdicsőült Strasbourgban.
A Fidesz az elmúlt öt év költekezését részben forintleértékelésből fedezte

A Fidesz az elmúlt öt év költekezését részben forintleértékelésből fedezte 

Első helyen az ipari termelői árak drágulásában.

Info & tech

Cégvezetés & irányítás

Piac & marketing


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo