A Széchenyi-terv keretében a következő két évben rendelkezésre álló 626,7 milliárd forintból az idén 69,9 milliárd, jövőre pedig 72,6 milliárd forintot szán a kormányzat a teljes lakásprogramra. Ez visszalépés az eredeti tervekhez képest: ezekben a lakásprogramra a két év alatt 57,5 milliárd forinttal több jutott volna. A különbözetnek nagyobbrészt az autópálya-építés finanszírozásában és a turizmusfejlesztésben (lásd Piac és Profit, 2001/3. szám) talált helyet a kormány.
Hány új kellene?
A lakáspolitikai program és a hozzákapcsolódó pályázatok legnagyobb hibájául nem a keretösszegek mértékét, hanem azt róják fel a kritikusok, hogy túlságosan sok bennük a szociálpolitikai elem: egy gazdasági tervet nem szabad ennyire kitenni a piac által nem befolyásolható eszközöknek, mégha a lakásügy valóban kiemelt fontosságú politikai kérdés is.
A kormány az év elején meghirdetett pályázatoktól 5–10 ezer lakás építésének megkezdését reméli az idén. Sok ez vagy kevés?
Egy ország lakáshelyzete többek között azzal is jellemezhető, hogy a meglévő lakásállomány hanyadrésze épül újra. A nemzetközi tapasztalatok szerint megőrződik a lakásszínvonal, ha ez az arány eléri az egy százalékot. Magyarországon a meglévő 4,35 millió lakás folyamatos kicserélődéséhez több mint 40 ezer újat kellene építeni évente. Ezzel szemben 1999-ben 20 ezernél is kevesebb, 2000-ben pedig 23-24 ezer új lakás készült el.
Van tehát mit bepótolni. Persze csak akkor, ha ezt a mutatót elfogadjuk irányadónak. Többen úgy vélik ugyanis, hogy nagyon kellene már egy felmérés, amelynek alapján valóban kimutatható lenne, milyen mértékben van szükség új lakások építésére.
Elöregedett állomány
Még nagyobb a hiány, ha a meglévő lakásállomány felújításáról esik szó: a jelenleg álló lakóépületek több mint fele 40 évnél régebben épült, mintegy 55 százaléka szorul felújításra, az állomány tizede pedig megérett a bontásra. A szükséges felújítás elmaradása leginkább a nagyvárosokban épült többlakásos, valamint a privatizált épületekre jellemző. Sajnos, a Széchenyi-tervnek a felújításra vonatkoztatható részei a legkidolgozatlanabbak, bár kétségtelen, hogy legalább már tesz bizonyos lépéseket e téren.
A lakásprogram készítői a várható igények meghatározásakor mindössze egy 1994-es szakértői becslésre támaszkodhattak: akkoriban az elmaradt lakásfelújítások becsült költsége 1675 milliárd forintot tett ki. Ma pedig évi mintegy 70–140 milliárd forintra lenne szükség a korszerűsítési igények és az ezekhez kapcsolódó, energiatakarékosságot célzó beruházások finanszírozásához – állítja a Széchenyi-terv összefoglalója. Mi ehhez képest az idén erre a célra valóban rendelkezésre álló mintegy 3 milliárd forint?!
A Gazdasági Minisztérium (GM) számításai szerint egy lakás teljes felújításának költsége 700–900 ezer forint; ehhez a társasházak lakásonként maximum 400 ezer forint állami forrásra pályázhatnak. Ha a maximális támogatási összeget csak erre a célra osztanák szét, összesen 7500 lakás felújítására lehetne pályázni. De ennyire sem lehet, mivel ugyanebből a forrásból teremti elő az állam a panelépületek energiatakarékos felújítására szánt kamattámogatást (a kölcsön kamatának kétharmadát) is.
A családi házak felújítására félmilliárdos keret áll rendelkezésre.
Hiányzó önkormányzati saját rész
A pályázatok, köztük az energiatakarékossági támogatások lényeges feltétele, hogy az állam a költségek harmadát vállalja, a többit a pályázóknak, illetve az illetékes önkormányzatoknak kell előteremteniük. Ez a megkötés sokakat kizár a rendszerből, ugyanis ha a társasházaknak meg is lenne a saját részük (a GM adatai szerint maximum 20 százalékuk rendelkezik vele), az önkormányzatok többségénél hiányzik a további forrás. A minisztérium ezért azt ajánlja a helyhatóságoknak, hogy első körben ők pályáztassanak, szedjék össze a valóban kivitelezhető ötleteket, majd egy második körben pályázzanak ők maguk a minisztériumnál. Ezzel persze, vélik a szakértők, a tárca csak azt érheti el, hogy ilyen célra idén még ne nagyon kelljen pénzt folyósítania.
További gond, hogy a társasházak egy-egy ilyen beruházásba csak „az ott lakók összességének együttes határozata alapján” foghatnak. S ezt még akkor is nehéz összehozni, ha az immár érvényes pályázatokból – szakértői nyomásra – kikerült az a kitétel, hogy „ha a lakásfelújításhoz kapcsolódó állami támogatást igénybe vevő lakó tíz éven belül eladja a felújított lakását, akkor vissza kell fizetnie az egyébként vissza nem térítendő állami támogatást”, s hogy az így felújított lakásokra az állam jelzálogot jegyez be. Maradt viszont az a feltétel, hogy fűtéskorszerűsítésre csak akkor lehet pályázni, ha a tulajdonosok a hőszigetelést – így a külső homlokzatét – is vállalják.
Régiek és szépek
A városok belső kerületeinek, történelmi lakókörnyezetének megőrzése az egyik ki nem mondott célja a tömbház-rehabilitációs programnak. Ezen belül elsősorban az 1940 előtt épült tömbök teljes újjáépítésére kerülhet sor. Az idén erre rendelkezésre álló 4 milliárd forintot a sokszorosára növelheti, ha a kormány idecsatolja a központi költségvetés lakástámogatási keretéből tavaly megmaradt 19,5 milliárd forintot is. (Lapzártánkig még nem dőlt el, hogy így lesz-e.)
Rehabilitációs támogatásért csak olyan önkormányzatok jelentkezhetnek, amelyek – a lakókkal együtt – vállalják a rehabilitációs költségek legalább felének az előteremtését. A tömbrehabilitáció persze nem egyéves program: a lakókat ki kell költöztetni, el kell helyezni. A szakértők többsége úgy véli, meglehetősen kevesen fognak majd bele ilyen beruházásokba.
A GM kimutatásai szerint – a tömbrehabilitáció 2-3 milliárdos költségeivel számolva – jó, ha évi 3–5 tömb felújítását tudják majd támogatni.
Távlatok: több bérlakás
Nyugat-Európában átlagosan 38 százalék a bérlakások aránya, nálunk 7. A Széchenyi-terv keretében éppen ezért az idén 13,2 milliárd forint támogatási keretet hirdetett meg a GM a kibővülő szociális bérlakásprogramra. Ha ez az összeg elfogy, még 2001-ben kiosztható a jövő évi keret 60 százaléka, igaz, ez utóbbi összegek kifizetésére csak 2002-ben kerülhet sor. A tavaly már élő programban eredetileg 2 milliárd forintot irányoztak elő, ám végül 9,4 milliárd forinttal támogatták az önkormányzatokat.
A bérlakás-építési körben az önkormányzatokat 70–80 százalékos támogatásban részesítik, s önerőnek számítják be az épületek számára felkínált ingatlanok és telkek forgalmi értékét is. Nem meglepő tehát, hogy már január közepéig több mint száz pályázat érkezett be a minisztériumhoz.
Nyugdíjasházak kialakítására is 70–80 százalékos vissza nem térítendő állami támogatás mellett pályázhatnak az idén az önkormányzatok, de feltétel, hogy egészségügyi ellátást és háromszori étkezési lehetőséget is biztosítsanak az ott lakó idősek számára. A felmérések szerint 50–60 lakásos épületek kialakítása lenne az ideális, ezért a szakemberek régi kollégiumok, munkásszállások felújításával is számolnak.
Ilyen épületek lehetnek a „fecskeházprogram” alapjai is: olyan fiataloknak alakítanak ki – szigorúan átmeneti jelleggel – otthonokat, akik vállalják, hogy valamelyik lakás-takarékpénztárban előtakarékossági szerződést kötnek, és öt éven keresztül megtakarítják legalább a lakás bekerülési értékének 5 százalékát. A tervek maximum 40 négyzetméteres garzonok létrehozásával számolnak, ahová 35 év alattiak költözhetnek be legfeljebb öt évre.
Kilakoltatás helyett
A romák lakáshoz juttatásához is pályázhatnak az önkormányzatok, s ez esetben önrészként elég egy ingyenes telek. Az Országos Cigány Önkormányzat által lebonyolítandó programra 300 millió forintot különített el a Széchenyi-terv. A feltételek szerint az önkormányzat csak azoknak nyújthat lakásépítési támogatást, akik gondoskodnak gyermekeik iskoláztatásáról, s legalább a szülők egyike igazolt munkaviszonnyal, illetve jövedelemmel rendelkezik. A támogatottaknak nem kell feltétlenül önrészt előteremteniük, annak értékét ledolgozhatják a saját, illetve mások lakóházainak építésénél.
A Széchenyi-terv lakásprogramjában kapott helyet a kilakoltatás elleni pénzügyi konstrukció is: a tartozásokat felhalmozók eladhatják a lakásukat az önkormányzatnak, amely ennek fejében elhelyezést biztosít nekik, vagy a volt tulajdonos bérlőként továbbra is régi lakásában élhet. A program az 1989 előtt hitelhez jutottak, de a rendszerváltozás után megugró magas kamatok miatt az adósságukat fizetni képtelenek megsegítését szolgálná, ám hamarosan a mostani jelzálog-hiteleket fizetni nem tudók is kénytelenek lesznek élni vele. A program e részét a Szociális és Családügyi Minisztérium kezeli.
Szocpol és lakáshitelek
Az előzetes tervek ellenére tovább él a szociálpolitikai kedvezmény, így új lakás építése vagy vásárlása esetén 200 ezer forint vissza nem térítendő segítség igényelhető az első, egy-egy millió pedig a második és a harmadik gyermek után. A kedvezmény nem haladhatja meg a pénzkiadások 65 százalékát. Lakásbővítéskor a teljes kedvezmény felére jogosult az igénybevevő.
Az új lakások építését terhelő áfára legfeljebb 60 százalékos, de maximum 400 ezer forint támogatás igényelhető. Az összevont adóalap adója a pénzintézettel megkötött, támogatott lakáshitel törlesztésére fordított összeg 20 százalékáig, de maximum 35 ezer forintig csökkenthető. A fizetendő illeték 50 százalékára, de legfeljebb 40 ezer forintra kaphatnak illetékmentességet a 35. életévüket még be nem töltöttek; új lakás vásárlására nem kell illetéket fizetni. A program a lakástakarék-pénztári betétek adókedvezményekor a megtakarítás 20 százalékával, legfeljebb 12 ezer forinttal kalkulál évente.
Fennmarad a tavaly indult s júliustól módosított lakáshitelprogram. A jegybank adatai szerint 2000. januártól novemberig több mint 50 milliárd forinttal nőtt a lakáshitel-állomány; ugyanebben az időszakban az építési engedélyek száma csaknem 40 százalékkal gyarapodott. Továbbra is felvehető a „8 százalékos” kamatozású lakáshitel új lakások építéséhez, illetve vásárlásához. A használt lakások vásárlásához, felújításához igénybe vehető, úgynevezett forrásoldali kamattámogatás mértékét a kormány február elsejétől 3 százalékról 4,5 százalékra emelte.
A Földhitel- és Jelzálogbank Rt. (FHB) továbbra hátrányban is van a kereskedelmi bankok saját konstrukciós, jelzálog alapú hiteleivel szemben: a pénzintézetek ügyviteli időszaka maximum 2-3 hét, az FHB-hitelé optimális esetben is egy–másfél hónap. Ezt február eleje óta már-már kiegyenlíti az FHB több mint 5 százalékos kamatelőnye, amiért mind több hiteligénylő vállalja a sorállást a bank fiókjaiban. Az FHB kamattámogatásos hiteleinek kamatszintje ugyanis egyéves kamatperiódus esetén 12,8, ötéves esetén 10,9 százalékra csökkent. Egyetlenegy kereskedelmi bank sem követte a jelzálogbankot, annak ellenére nem, hogy a törvényalkotók az első év tapasztalatai alapján az idén megnyitották az utat a jelzálog-kibocsátás előtt, és a jövőben bármely más jelzálog-hitelintézet beszállhat a programba. A kereskedelmi bankok véleménye szerint a piaci környezetnek az tenne valóban jót, ha a kormány a bankoknak is engedélyezné jelzáloglevél kibocsátását.
Nagy László Nándor
