Előbérleti jog a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara „találmányának” a neve. Ezt a különös intézményt gondolta ki és ajánlja sürgősséggel a jogalkotóknak a gazdasági önkormányzat. Az előzmény az 1993. évi LXXVIII. törvény 77. paragrafusa. Ez kimondja, hogy a helyiségre fennálló szerződés cserehelyiség biztosítása nélkül tíz évig nem mondható fel. Implicite az olvasható ki a jogszabályból, hogy 2004. január 1-et követően azonban szabad a pálya, elvileg is, gyakorlatilag is kitehetők az érintett kereskedők a boltokból anélkül, hogy más lehetőséget kínálnának föl nekik.

Az elmúlt egy-két évben még nem sürgetett az idő, s a bérberadó tulajdonosok, azaz az önkormányzatok rendszerint nem siettek a probléma megoldásával. A bérlők, akik hosszabb távra terveztek (volna), bizonytalannak érezték helyzetüket, s – a főváros belterületen – egyre többen fel is adták: nem fejlesztettek, hagyták lerobbanni helyiségeiket, illetve nem kevesen végérvényesen feladták üzleti tevékenységüket. Időközben a helyhatóságok is „megmozdultak”, bár nem mindig a kölcsönösen előnyös megoldást ajánlva partnereiknek. A szakmában tudnak olyan szerződésajánlatról, amely a kereskedőkkel visszamenőleg megfizettet magasabb bérleti díjat. Más önkormányzat ugyan feleannyi pénzzel is beérte, mint amennyiért a jobb bevásárlóközpontok kiadják helyiségeiket, de a kevesebb pénzt egész évre egységesen értik, noha az idegenforgalmi szezon néhány hónapja alatt keres rendesen a kereskedő.

A Helyiségbérlők Egyesülete már 2001-ben előállt azzal az indítvánnyal, hogy az önkormányzat, amennyiben ismét ki akarja adni a bérleményt 2004. január 1-et követően, akkor a benne lévő kereskedőnek, szolgáltatónak előjogai legyenek. Az Országos Kereskedelmi Szövetség és a Magyar Kereskedelmi Testület azt tartotta fontosnak, hogy az üzleti szféra a kiszámíthatóságot, a biztonságot kaphassa meg azáltal is, hogy a 2004-ben előálló új helyzetben se kerüljenek hátrányba.

Most már csak néhány hónap van hátra az ominózus 77. paragrafus „munkába állásáig”. Bizonyára sokat lehet még vitatkozni két ide kapcsolódó jogelméleti szemponton, de érdemi döntésre – és megoldásra – most van szükség. Az alapkérdésre voltaképpen már jó ideje ismert a válasz, a helyhatóságok jogát tulajdonaikhoz semmi sem korlátozza. Ezen nem változtat az a felvetés sem, hogy esetleg nem teljesen azonosak a jogok a magántulajdon bérlése, illetve a helyiségbérlés között. Megint más vetület, hogy egykoron az állam ingyen adott vagyont az önkormányzatoknak, amit azok többnyire minden tekintetben magántulajdonnak tekintenek.

A Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara önkormányzati bizottsága szeptember 2-án napirendjére tűzte az immáron sürgős ügyet. A testület történeti visszatekintéséből kitetszik, több érdekcsoport is harcba szállt az úgynevezett nem lakáscélú helyiségek bérleti jogának megszerzéséért. Erre is tekintettel született a kompromisszum, hogy az üzlethelyiségek tulajdonjoga általában az önkormányzatoké lett, ugyanakkor létrejött egy úgynevezett bérleti jog, amely az addigi működtetőké, azaz elsősorban - az állami vállalatokon keresztül – az államé lett. E bérleti jogokat privatizálták valamivel később, így alakult ki a mai kiskereskedelmi tulajdonszerkezet. A politika pedig több ízben is ígérte, a bérleti jogot elnyerő vállalkozók kedvezményes áron megvehetik azokat az üzlethelységeket, amelyek bérleti jogát birtokolják, sőt ezt egy törvényjavaslatban kodifikálták is. Az önkormányzatok azonban érdekeik sérelmét fedezték fel ebben az elképzelésben és az Alkotmánybírósághoz fordultak, amely kimondta, hogy a tulajdonos tulajdonláshoz fűződő alapvető jogait nem korlátozhatja az Országgyűlés, ezért ez a törvényjavaslat végül is nem lépett érvénybe, majd – egy más eljárás keretei között - a bérleti jog tulajdonlásához fűződő jogok érvényesülését az Alkotmánybíróság 10 évben korlátozta. Ez a határidő érkezik el az év végével.

A bérbeadó a határozatlan idejű bérleti szerződések felmondását - 2003 decemberét - követően bármikor egy éves felmondási idővel megteheti minden indoklás és kártérítési kötelezettség nélkül. Az ebbe a helyzetbe került kisvállalkozások gyakran felvetik – tájékozódott a Piac & Profit Weiszt János, a kamara közgazdasági osztálya vezetőjétől -, hogy az üzleteket sokszor maguk alakították ki, minden felszerelés és berendezés a maguk beruházása, és az adott üzlethelységhez kötődik „good-vill”-jük, szellemi termékük, sőt nemcsak saját egzisztenciájuk, hanem gyakran egész családjuk élete. A Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara ezért olyan javaslatot dolgozott ki, amely nem sérti az önkormányzatok tulajdonhoz fűződő jogait, ugyanakkor növeli a vállalkozások biztonságérzetét. Ez a megoldás az előbérletijog intézményének bevezetése a határozatlan idejű bérleti szerződések esetére.

Az előbérleti jog ugyanis lehetővé teszi azt, hogy a bérbeadó - esetenként az önkormányzat - gyakorolja tulajdonosi jogait, piaci értékű bérleti díjat szedjen, előírjon működési területet, vagy más kikötéseket tegyen, ugyanakkor a vállalkozó számára is lehetővé teszi, hogy a kialakított piaci feltételek mellett folytassa vállalkozását. Azért, hogy e kikötés megkerülését színlelt szerződéssel lehetetlenné tegyük, szükségesnek látjuk e jog két éves kiterjesztését.