A fővárosban az ingatlanpiac szereplőinél korábban tapasztalt pesszimizmus ugyan valamelyest csökkent 2001. közepére, azonban a harmadik negyedév jelentős forgalom-csökkenése miatt bizonytalan várakozással tekintenek az idei esztendőre. -- olvasható a vállalkozások, ingatlanforgalmazók és ingatlanfejlesztők bevonásával készült 2001. decemberi elemzésben. A bizonytalanság oka a piaci folyamatok negyedévről-negyedévre történő ciklikussága mellett az ingatlanpiaci index látványos zuhanása: a mutató a második negyedév végén tapasztalt mínusz 1,7-ről szeptemberre (az elmúlt két évben a legalacsonyabbra) mínusz 12,4-re esett vissza.

Lakáspiaci mozgás
A legszembetűnőbb változás tavaly a budapesti lakáspiacon ment végbe. Itt az első negyedévtől jelentősen csökkent a kereslet, és év végére összességében a piac kínálati jellege vált meghatározóvá. A lakáspiac kínálati jellegének erősödését a szakemberek több tényező együttes hatásával magyarázzák. A használt lakóingatlanok területén például a lakásvásárlási boom lecsengését követő számottevő kereslet-visszaesés – a főváros után országosan is – a legfőbb ok, amelyhez hozzájárult még a harmadik negyedév szezonális (a nyár végi tipikusnak mondható pangó piaci) hatása, míg az új építésű lakások esetében a kínálat szélesedése eredményezett konjunkturális változást. Ugyanakkor az egyes lakásszegmensek esetében differenciáltan jelentkeztek a negatív-pozitív hatások: míg a panelek kereslete egy-két kiemelt helytől és lakásmérettől eltekintve gyakorlatilag leállt, továbbra sem lanyhult a vásárlói érdeklődés a patinás belvárosi, külső zöldkerületi, az agglomerációbeli lakóingatlanok, valamint a lakóparki társas- és családi házak iránt. A GKI Gazdaságkutató előrejelzése szerint a tavalyi lakás-túlkínálat – bár mértéke némileg csökken -- az idei esztendőben is fennmarad. A fizetőképes vevőréteg az elkövetkező hónapokban is a kisebb (80 négyzetméter alatti) alapterületű lakásokat keresi, mivel a lakosság túlnyomó része a jelenlegi jövedelmi szint mellett -- kiegészítve a hitelfelvételi lehetőségekkel – sem engedheti meg magának az ennél nagyobb lakás vásárlását. A vállalkozói bérlakás szegmensben a szakemberek továbbra sem várnak elmozdulást, mivel a vállalkozók „profitelvárása” jelentősen meghaladja azt az összeget, amelyet a lakosság a jelenlegi jövedeleméből bérleti díjként havonta képes fizetni. Elmozdulást szerintük az eredményezne, ha az állam a vállalkozói bérlakás-befektetések támogatását is felvállalná bizonyos jövedelemszint alatt.

Lakásárak
A lakásárakat tekintve az elmúlt esztendő második felében a fővárosi használtlakás-piac nagy részén stagnálás volt tapasztalható, s ez reálértéken számottevő csökkenést eredményezett, míg az új építésűek területén átlag 5 százalékos árnövekedés volt tapasztalható. Mindez befolyásolja a piac szereplőinek (ingatlanforgalmazók, ingatlanfejlesztők) idei várakozásait: az elkövetkező egy évben lassú felfutást -- a használt otthonok területén átlag 5, az új építésűeknél pedig 10 százalékos árnövekedést valószínűsítenek, mely előreláthatólag csak a reálérték megőrzésére lesz elegendő az építtetők esetében. Ugyanakkor az árakat az ingatlanok helye, minősége mellett az alapterület továbbra is nagymértékben befolyásolja, mégpedig oly módon, hogy az alapterület növekedésével a lakások négyzetméterára fajlagosan olcsóbb. A tavalyi esztendő második felében ez a tendencia szintén folytatódott, miközben a korábbi hónapoknál nagyobb szóródás volt tapasztalható az eltérő méretű lakások négyzetméteráraiban is. Ez akkor az újonnan átadott, például 90 négyzetméter fölötti és 40 négyzetméter alatti lakóingatlanok esetében 16 százalékos, a hasonló alapterületű használtak esetében pedig 15 százalékos négyzetméterár-különbséget jelentett. Az új otthonok szegmensében a múlt év szeptemberében a legnagyobb árkülönbség az adatok szerint Budafokon (XXII. kerület), a legkisebb differencia pedig a németvölgyi úti (XII. kerület) társasházi lakásoknál volt tapasztalható, míg a használt lakóingatlanok területén a legnagyobb árkülönbség a XI. és XX. kerületekben, a legkisebb pedig Zuglóban, valamint a belvárosban (V. kerület) volt érzékelhető.
A családok lakásfelújítási, –bővítési szándéka, valamint építési kedve az elmúlt év első felében ingadozott, de a második félévtől kezdve lassú erősödés volt megfigyelhető, ami a szakemberek szerint az átlagnál magasabb jövedelmű, fiatal korosztályok tartós és biztos jövedelem-emelkedés várakozásaival, valamint a lakáshitelek kedvezményének kiterjesztésével magyarázható. A felmérés szerint az előző negyedévi, mindössze 0,5%-ról 3-ra nőtt azoknak a háztartásoknak az aránya, amelyek az elkövetkező két évben lakásvásárlást vagy lakásépítést terveznek.

Az inputtényezők alakulása
Az input tényezők piacán az elmúlt év második felétől 3-6% közötti áremelkedést figyeltek meg az elemzést készítők. A legnagyobb mértékű drágulás (6%) 2001. III. negyedévében az építési telkek piacán volt tapasztalható, de ezen időszaktól 3-5%-kal többe kerültek az építési-szerelési tevékenységek díjai, valamint a munkaerő költsége és a projektmenedzseri díjak is. Az idei évben ezen a területen a megkérdezett cégek, ingatlanosok mind a foglalkoztatási mind a materiális jellegű költségek tekintetében további emelkedésre számítanak. Az előzetes adatok szerint az építési telkek ára előreláthatólag 16, az építőanyagoké 12, az építési-szerelési tevékenységek költségei 10, a munkaerőé pedig 14%-kal emelkedik, míg a tervezési és projektmenedzseri díjak a várakozások alapján 10-11%-kal nőnek majd, ami azt jelenti, hogy ha az új építésű lakások négyzetméterárai csak infláció körüli mértékben emelkednek, a piac e részterületén reálérték-csökkenés következik be, ami a vállalkozók profitját mérsékli.
Az ingatlanforgalmazók lakásértékesítésből származó árbevétele az elmúlt év harmadik negyedévében – az előző hónapok kismértékű visszaesése után – stagnált, ami a szakemberek szerint jónak tekinthető egy olyan időszakban, amikor a lakások iránti kereslet a piac számos szegmensében országosan mérséklődött, struktúrája pedig részben átalakult.

Irodapiac
Az ingatlanpiac iroda részterületén lényegében hasonló folyamatok játszódtak le az elmúlt év második felében, mint az első hat hónapban: a fővárosi állomány nagysága változatlanul (az újabb épületátadások hatására) jelentősen meghaladja a keresletet, és ebben nem történik jelentős fordulat az elkövetkező időszakban sem. Csupán az elmúlt évben mintegy 260 ezer négyzetméter új területtel gyarapodott a kiadható állomány, így a kínálat 2002. januárjára elérte az 1,3 millió négyzetmétert. Az üresen álló területek nagyságát nézve az adatok szerint a budai területen elhelyezkedő létesítmények kihasználtsága – 2001. második felében -- 6-7%-kal volt magasabb, mint a pesti oldalon fekvőké. Az idei évben a bérbeadható irodák arányában a további fejlesztések következtében további kismértékű csökkenést prognosztizálnak a piacot elemzők, ugyanakkor továbbra sem várható jelentős elmozdulás a keresleti oldalon. Alátámasztja ezt, hogy a konjunktúra kedvezőtlen alakulása miatt számos multinacionális vállalat tervezi, hogy kivonul a magyar piacról, ami tovább növeli a kínálatot. Ugyanakkor a bérleti díjak csökkenése az elmúlt év második felére megállt, így az elkövetkező hónapokban további díjmérséklődésre nem lehet számítani. – állítják a GKI szakemberei, akik szerint a kereslet-kínálat kiegyenlítődése az irodaterületen – a fejlesztések visszafogása, valamint egy mérsékelt bérlői keresletélénkülés nyomán – várhatóan csak 2003-ra fog elindulni.

Üzlethelyiségek és raktárak
Az üzlethelyiségek piacán a korábbi hónapokhoz hasonlóan az év végére szintén a kínálati oldal dominál, bár a frekventált helyeken lévő boltok most is keresettek, és szinte teljes kihasználtsággal működnek. S mivel az előrejelzések alapján idén a kereslet lassú élénkülésére lehet számítani, év végére a piac kiegyenlítődését vetítik előre a szakemberek. A használt üzlethelyiségek eladási árai az elmúlt hónapokban 1-2, míg az újonnan átadott üzleteké 3%-kal emelkedtek, ez évre pedig 5, illetve 6%-os árnövekedést várnak a létesítménytulajdonosok, és beruházók, míg a bérleti díjak területén az elkövetkező egy évre 8-9% közötti drágulást jeleznek az elemzők.
A raktárpiac az elmúlt esztendő második felére az ingatlanpiac legdinamikusabban fejlődő részterületévé vált, s bár jelentős fejlesztések indultak el, a többi részpiactól eltérően itt enyhe hiány alakult ki. Különösen a fővárosban és környékén jelentős a kereslet, ami tovább erősödik az elkövetkező hónapokban. Az ezen létesítményeket kereső cégek többsége az elmúlt évben elsősorban a modern, színvonalas szolgáltatásokat nyújtó ipari (park jellegű) környezetet részesítette előnyben, ugyanakkor a régi épületek modernizálás utáni forgalma is figyelemre méltó. A méretek tekintetében tavaly és idén is leggyakrabban a 200-500, és 2000-5000 négyzetméter alapterületű helyiségek a legkedveltebbek, a hely szempontjából pedig a jó megközelíthetőség miatt népszerűek az M0-s körgyűrű környezetében fekvő komplexumok. Az előrejelzések szerint a befektetők a már folyó beruházások mellett további fejlesztéseket terveznek ezen a területen: eredményeként csupán ez év végéig mintegy 150-170 ezer négyzetméternyi raktár és iroda épül meg parkszerűen. Az újonnan átadott raktárépületek bérleti díja négyzetméterára az előttünk lévő közel egy évben 6,9%-kal, a használtaké pedig 2%-kal, a tulajdonjog pedig előreláthatólag 7,2%-kal emelkedik majd az elemzés szerint.