Belbuda és Ferencváros lesz idén a nyerő?

Lakásépítések

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2009-ben 32 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 28.400 új lakásra adtak ki építési engedélyt országosan. A használatba vett lakások száma 11, az új engedélyeké 35%-kal volt kevesebb, mint 2008-ban. A visszaesés az év második felében ennél erőteljesebb volt: a használatba vett lakások száma a 2008. második félévinek a háromnegyedét tette ki, az új lakásépítési engedélyeké valamivel több, mint a felét.

A Budapesten használatba vett lakások számának 9.477-ről 10.385-re való növekedése ellentétes az országos trendekkel. „A budapesti emelkedés még a válság előtti lendületnek köszönhető, az idei évre viszont akár 50%-os visszaesésre kell számítani" - mondta Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője. „A tavalyi adatok kivételesek abból a szempontból, hogy az építési engedélyek száma elmarad a használatba vételi engedélyek számától, mind országosan, mind a fővárost nézve."

Új vevőcsalogató konstrukció

A beruházok által eddig használt vevőcsalogató megoldások (garázs fél áron, konyhabútor vagy plazmatévé az árban) nem mindig érik el a vásárlók ingerküszöbét; a fő probléma, hogy a potenciális vásárlók nem mernek, vagy nem tudnak hitelt felvenni. Ezért egyre több fejlesztő áll elő a mostani hitelfelvétel nehézségeit kiküszöbölő értékesítésösztönző módszerekkel. Ilyen az egyre terjedő konstrukció, amikor a lakásár 15-20 százalékának befizetésével, illetve opciós vásárlást biztosító előszerződés aláírását követően a vevő beköltözhet a lakásba. A lakás fennmaradó árát a következő egy-két évben törleszti, aminek mértéke úgy van meghatározva, hogy a fel nem vett „elméleti" hitel havi törlesztőrészleténél alacsonyabb összegről legyen szó. Tulajdonossá azt követően válunk, hogy az előszerző-désben meghatározott időszak után végszerződést kötünk, a lakás teljes vételárát kifizetve. Az addig fizetett havi részletek beszámításának lehetősége a lakás árába beruházó-függő. Ha a vevő egy-két év után eláll a szerződéstől, akkor természe-tesen elveszíti a foglalót. „Kis jelenbeli pénzügyi teher-vállalással juthatunk hozzá, tehát olyan lakáshoz, amelyet egyébként nem tudnánk megvenni. A konstrukciónak emellett számos előnye van a vevők számára: elég, ha csak egy-két év elteltével vesznek fel hitelt, várhatóan a mainál kedvezőbb feltételekkel; az illetéket a végszerződést követően kell csak megfizet-niük; ha sürgősen költöznének, de nem tudták eladni korábbi lakásukat, akkor ezzel a megoldással haladékot kapnak, hogy legyek elég idejük vevőt találni." - sorolja Valkó Dávid.

Az építkezések területi megoszlását vizsgálva megfigyelhető, hogy tovább erősödött a főváros szerepe, amely az országos lakásépítés egyharmadát adja. Budapest mellett Baranya, Csongrád és Somogy megyében nőtt a használatba vett lakások száma, Fejér, Komárom-Esztergom és Győr-Moson-Sopron kivételével viszont átlag feletti visszaesés következett be minden megyében.

A lakásépítésre kiadott új engedélyek száma minden megyében csökkent, bár nem azonos mértékben. Budapesten az országos átlagot valamivel meghaladóan, 38%-kal, s így a 2008-as 12.084-hez képest tavaly csak 7.537 engedélyt adtak ki. Fejér és Heves megyében az 50%-ot is meghaladja a visszaesés, míg a másik véglet Bács-Kiskun megye, ahol csupán 8%-os a csökkenés.

Országosan 47-ről 51%-ra nőtt a vállalkozók által épített lakások aránya. A használatba vett lakások számának csökkenése tehát elsősorban a lakossági építkezés terén figyelhető meg; ebben a szegmensben egyötöddel csökkent a megépült lakások száma, míg a vállalkozói lakásépítés csupán 3%-os csökkenést mutatott. Budapesten ugyanakkor 81-ről 80%-ra csökkent a vállalkozói részarány. Bizonyítva, hogy az építtető és a lakásméret között szoros összefüggés van, ezeknek megfelelően változott a megépült lakások átlagos alapterülete: míg országosan minimálisan csökkent (89 m2-re), Budapesten minimálisan nőtt (67 m2-re).

Szigorodó lakáshitelezés

Az elmúlt szűk másfél évet nagyban befolyásolta a lakossági hitelezés terén tapasztalt szigorítás, amely a kedvezőtlen reálgazdasági környezettel együtt jelentős visszaesést eredményezett a lakáspiacon. 2009-ben a hitelpiac központi szabályozása és a nehéz helyzetbe került lakáshitelesek megsegítése volt a fő cél.

Ezek keretében tavaly óta állami kezességvállalás mellett nyújtott áthidaló kölcsönt igényelhetnek a bajba jutott törlesztők, júliusban viszont megszűnt a támogatott forinthitel és a szocpol. Az októberben új lakásokra bevezetett, az eddigiekhez képest szűkebb kört érintő támogatott forint hitel hatása, elsősorban a magas önerő-igény miatt minimális.

Idén márciusban életbe lépett az a kormányrendelet, amely tovább szigorítja a hitelfelvételt, maximalizálva a hitelfedezeti arányt. „Ennek következtében szűkül az a kör, akik hitelképesek maradnak; a jövedelemmel nem rendelkezők, az alacsony vagy egyáltalán nem bejelentett foglalkoztatottak kiszorulnak a hitelfelvételből és ugyanez vár a falun, kistelepülésen élőkre. Éppen ezért arra számítunk, hogy idén kisebb területű és olcsóbb lakások iránt nő majd a kereslet, ugyanakkor a hitelszigorítás nem hoz drasztikus keresletcsökkenést, hiszen nagy számban vannak még jelen a készpénzes vásárlók, emellett a lakosság amúgy is óvatosabbá vált hitelfelvételkor" - tette hozzá Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Az Otthon Centrum tapasztalata szerint a tervezett vagyonadó bevezetésének híre nem befolyásolta érdemben a keresletet az elmúlt évben, így az Alkotmánybíróság januári döntése, amely megsemmisítette a vagyonadó ingatlanokra vonatkozó részét, nem eredményezett látványos hatást a piacon.

Tetőző eladatlan lakáskészlet

Az Otthon Centrum 2010. év eleji felmérése szerint idén tetőzhet az eladatlan készlet a budapesti újlakás-piacon. Míg a tavalyi év során alig valamivel több, mint 1600 újépítésű társasházi lakást értékesítettek Budapesten, amely talán évtizedes negatív rekord, addig az eladatlan lakások száma a már átadott beruházásokban most először haladta meg a háromezret; 2010. elején 3.800 körül alakult. Ehhez jön hozzá az épülő projektekben 3000 lakás, tehát összesen közel 7.000 új lakás közül választhat az, aki most keres új lakást.

„Az épített lakások száma az értékesítéssel ellentétben nem esett vissza, köszönhetően annak, hogy még mindig kitart a beruházói lendület, és a már megkezdett építkezéseket befejezik a fejlesztők. Idén azonban jelentős visszaesés várható; a piacra kerülő lakások számában akár 50%-os visszaesésre is számíthatunk, ezáltal megindulhat az eladatlan készlet felszívódása" - mondta Valkó Dávid.

Az árak és a forgalom várható alakulása

Az árak alakulása átlagosan a kereslet változásaitól függ, ennek megfelelően csökkenő tendencia indult el 2009 második félévétől (panellakásoknál már tavaly egész évben ez látszott). Idén, a januári adatok szerint ez a csökkenés megállni, de mindenképpen lassulni látszik. Kivételt képeznek a panellakások, ahol még idén januárban is estek az árak a tavalyi szinthez képest.

Az Otthon Centrum 2010-re összességében stagnálásra számít árakban, bár a tömeges kényszerértékesítések még nem indultak el, s ezek megjelenése a piacon újból csökkenést eredményezhet. „A lakáspiac 2009-ben érte el a mélypontot, s a tavalyi 30-40%-os forgalmi visszaesés után idén - optimistán - minimális, kb. 5%-os bővülésre számítunk A lakásvásárlási hajlandóság 2010. II. félévétől indulhat erősödésnek, de a 2008-as ingatlanpiaci helyzet így is leghamarabb csak 2011. közepére térhet vissza." - tette hozzá Kühne Kata.

2010-ben kb. 4.500-ig bővülve tetőzhet az átadott lakáskészlet; a vevőknek az általánosan jó alkupozíció, az illetékcsökkenés és beruházói akcióknak köszönhetően most érdemes lakást vásárolni, mert ha beindulnak az új építések, mindenképpen magasabb árakkal kell kalkulálni.

Befagyott a fejlesztési telkek piaca

Továbbra is tetszhalott a fejlesztési telkek piaca, ahol a kereslet minimálisnak mondható. A készleten lévő lakások számának, illetve a kiadatlan irodaterület bővülése, valamint a szállodai és kiskereskedelmi forgalom visszaesése miatt a végfelhasználói oldalról hiányzik a hatás, ami érdemlegesen változtatna ezen a helyzeten. Ugyancsak ezt a helyzetet erősíti, hogy a bankok többségénél projektfinanszírozási stop van hatályban.

Kétféle vevő típus van a piacon; a kisebb, régóta a piacon lévő, szinte kizárólag magyar fejlesztők, akik saját erőből, vagy szakaszos vevői befizetésekből finanszírozzák az építkezést, valamint a nagyobb beruházók, akik hosszú távú fejlesztési céllal vásárolnak telkeket.

A piaci helyzet továbbra is megnehezíti a tényleges telekértékek meghatározását. Bizonyos területeken (pl. tömegpiac) nincs is adásvétel, így az árváltozást nem lehet mihez viszonyítani. Ezeken a részeken jelenleg a válság előtti ár 40-50%-a vált ki egyáltalán vevői érdeklődést.

„A jövőt tekintve biztatóak a kedvező makrogazdasági előrejelzések, az államháztartás helyzete rendeződni látszik, finanszírozási oldalról jó hír a forinthitelek kamatának csökkenése, illetve hitelezési oldalról óvatos banki expanzió látszik - ami azonban egyelőre nem érinti a projekthiteleket. Mindezek miatt ez év közepétől nőhet a fejlesztési telkek iránti kereslet, amely azonban differenciáltan fog bekövetkezni. Először a bel-budai piac élénkülhet, illetve nőhet a kereslet a felértékelődő területek - pl. IX. kerület rehabilitációs része, XIII. kerület Béke tértől a belváros felé eső részei, illetve központi XI. kerület - közepes méretű lakótelkei iránt." - mondta Valkó Dávid.

Ugyanakkor a fejlesztők és a bankok óvatosságából adódóan, a kereslet zöme a prémium kategóriában az 5-20, felső-közép kategóriában pedig az 50-100 lakásos projektekre koncentrálhat majd.