2009 összességében nem volt olyan rossz év, mint amilyennek először hittük - nyitotta beszédét Hadley Dean, a Colliers International közép-kelet-európai régiójának ügyvezető partnere. Szerinte az év elején még nagyon sok félelem és megválaszolatlan kérdés merült fel, ám az év második fele már az ingatlanpiac erősödéséről szólt. A szakember állítja, hogy bár 2010 nem lesz a nagy növekedés éve, de Európa keleti fele közelebb kerülhet a nyugatihoz. Magyarországgal kapcsolatban elmondta, hogy visszatérhetnek a nagy befektetők - főleg németek -, illetve amíg 2009 a pánikév volt, úgy az idei a reménykedés éve lehet.
Egyetértett kollégájával Michael Smithing, a cég budapesti irodájának ügyvezető partnere, aki szerint bár idén még nem érjük el a „normális", tehát a 2004-06-os időszak ingatlanbefektetési számait, de „haladunk felfelé".
Idén sok iroda maradhat üresen
Realizálódhatnak az árak
Balla Ákos, az értekbecslési és piackutatási üzletág igazgatója is azt hangsúlyozta beszéde elején, hogy 2009 csendesebb volt a vártnál, hiszen az végül nem a „csődök és kényszerértékesítések" éve lett. A tavalyi év jellemzői közül kiemelte a túlzott kínálatot és az ezzel párhuzamosan jelenlévő visszafogott keresletet, aminek köszönhetően sok területen csökkentek az ingatlanok értékei. Ezzel kapcsolatban elmondta, hogy „néhány helyen" még ma is 2007-es árakkal dolgoznak, ami torzulást okoz a piacon. Véleménye szerint idén - a tavalyi évvel ellentétben - a finanszírozóknak szembe kell nézniük az ingatlanok értékcsökkenéséből, a bérleti díj csökkenésből és a növekvő üresedési rátából eredő következményekkel.
A tavalyi trendekről szólva a szakember hangsúlyozta, hogy stabilizálódtak a hozamok az ingatlanpiacon, csökkenést valószínűleg az idei év sem hoz. A Colliers International tapasztalatai szerint a legjobb hozamot a „B" és „C" kategóriás ingatlanokból remélhetnek a tulajdonosok. Ezzel kapcsolatban elmondta, hogy Budapesten mindezek ellenére valószínűleg már csak a legjobb, „A" kategóriás ingatlanokat lehet majd idén értékesíteni.
Olcsóbb lett a minőségi iroda
Miközben tavaly rekordszintű átadás történt - részben azért, mert sok átcsúszott 2008-ból -, az üresedési ráta majdnem elérte a 24 százalékot - közölte Saly Miklós, az irodabérbeadási üzletág igazgatója. Az elmúlt esztendő jellemzője volt, hogy sokan költöztek „B" kategóriájú irodából, „A" kategóriájúba. Ez természetesen nem annak volt köszönhető, hogy a cégek több pénzzel rendelkeztek, hanem annak, hogy az irodabérleti árak 10-30 százalékkal csökkentek, így a legjobb minőséget is meg lehetett venni, akár a „B" kategória árért is.
A tendenciákról szólva megemlítette, hogy tapasztalataik szerint leginkább azok a cégek költöznek, akik 1000 négyzetméter alatti helységben dolgoztak, e felett inkább megpróbálták újratárgyalni a szerződést a bérbeadóval, sőt az sem volt ritka, hogy visszaadtak területet nekik.
Ugyancsak jellemző volt 2009-re, hogy számos projektet félbehagytak a beruházók. „Ez nem feltétlenül rossz, hiszen 2012-re, amikor a piac felpörög, várhatóan könnyebben lehet majd értékesíteni ezeket az ingatlanokat. Idén várhatóan 176 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adnak át - hasonlóan 2006-hoz -, és az előrejelzések szerint 25 százalékos üresedés várható" - közölte prognózisát Saly Miklós.
Európában körülnézve azt látjuk, hogy 2009 utolsó negyedévében a CB Richard Ellis irodapiaci hozamindexe az EU-15-ök esetében 22 bázispontot csökkent, így az átlagos hozam a mérési időszak végén 5,89 százalék volt. A magyar hozamszint ennél kedvezőbb, 8 százalék - közölte lapunknak eljuttatott közleményében a CBRE. Összehasonlításként: Glasgow-ban 115 bázisponttal 5,85 százalékra, Birminghamben és Manchesterben pedig egyaránt 110 bázisponttal 5,75 százalékra estek az első osztályú irodák hozamai.
A nagybérlőknek nehéz új ipari ingatlant találni
Az ipari ingatlanpiac fejlődési dinamikája csökkent 2009-ben, így nem meglepő, hogy kevesebb csarnoképületet adtak át (181 ezer nm), illetve csökkent a bérleti szerződéskötések száma is (140 ezer nm) - jelentette ki Beck Tamás, a Colliers International budapesti irodájának ipari ingatlan üzletág igazgatója. Véleménye szerint a csökkenés bár jelentős, de semmiképp sem drasztikus.
Az üresedési ráta is nőtt, igaz csak az első félévben, ahogy az új szerződések száma is csak 2009 első felében csökkent radikálisan, utána jelentős javulás következett - közölte a tavalyi év tendenciáit Beck Tamás.
Szerinte az idei évben 70 ezer négyzetméternyi ipari ingatlan átadása biztosnak tekinthető, de ez a szám elérheti akár a 120 ezret is. Problémának nevezte ezzel kapcsolatban, hogy a nagybérlőknek nehéz új telephelyet találni, hiszen aki 10 ezer négyzetméternyi területet venne át, az 9 épületből választhat, 20 ezernél mindössze háromból, míg 30 ezer négyzetméternél már csak egyetlen lehetősége lenne a bérlőnek.
Az ipari ingatlanokkal kapcsolatban elhangzott, hogy Budapest vezető szerepét semmi sem veszélyezteti az országban, mivel a vidék „évek óta állóvíz", hiszen a fővárosi fejlesztők nem szívesen mozdulnak ki, de a külföldi fejlesztőknek sincsenek egyelőre ilyen irányú elképzeléseik.
Az ipari ingatlanpiacon az EU-15 esetében az index összességében 11 bázispontot csökkent, ám ez még mindig 24 bázisponttal haladta meg az egy évvel ezelőtti szintet. A CBRE felmérésében szereplő 37 helyszínből 7-ben csökkentek a hozamok, 28-ban változatlanok maradtak és kettőben nőttek. A statisztikák szerint a budapesti hozamnak sikerült megtartania magát 9,5 százalékon.
A plázák népszerűsége töretlen
A kiskereskedelmi szektorban 2009 a túlélés éve volt, hiszen piaci bizonytalanságot okozott a lakosság nehéz pénzügyi helyzete, aminek köszönhetően jóval kevesebbet költöttek például divatcikkekre, bútorokra és egyéb háztartási gépekre - közölte Csörgő Anita, a kiskereskedelmi üzletág igazgatója. Ennek következtében sok cég kényszerült csökkenteni az albérletét, ami még így is a jobbik eset volt, hiszen sokan csődbementek. Ennek természetes következménye lett a növekvő irodai kihasználatlanság, ami az árak zuhanását hozta magával: Budapest belvárosában nem volt ritka a 30 százalékos csökkenés sem, de vidéken ez az arány elérhette az 50 százalékot is.
Természetesen kivétel itt is van: a Westend és a Mammut bevásárlóközpont mindössze 5-10 százalékos árcsökkenést könyvelhetett el, míg a MoM park még növelte is az árait tíz százalékkal. Mindezzel együtt a bevásárlóközpontoknak van jövője Magyarországon, a szakember szerint 2014 mintegy 35 százalékkal nő a plázák alapterülete.
Új trend érkezett el Magyarországra, az úgynevezett „desztinációs" központ, amely „egyesíti a különleges építészetet és az egyedi vásárlási élményt" - közölte Csörgő Anita. Ezek az ingatlanok általában frekventált helyen helyezkednek el és nem ritkán elegáns boltok közül lehet válogatni. Van már pár ilyen befejezett projekt, így például a Palazzo Dorottya és a Párisi Nagy Áruház Alexandria könyváruháza.
A CBRE a kiskereskedelmi ingatlanpiacon is hozamesést észlelt, így az EU-15-re vonatkozó hozamindex 7 bázispontot csökkent az előző negyedévhez viszonyítva, de még így is 5 bázisponttal az egy évvel ezelőtti szint felett maradt. Ahogy az előző adatok esetén, a budapesti hozam itt is változatlan maradt (7,75%).
