A 304-es számú ügyvédi iroda praxisából
A történet: lakásvásárlás
B. és Z. még 1996-ban adásvételi szerződést kötött egy hatlakásos épület négy szoba összkomfortos öröklakására, 24 millió forintos vételárért. A szerződés megkötésekor az eladó B. a lakást Z.-nek a birtokába adta, annak kifejezett kérésére. A lakás, bár használatba vehető állapotban volt, építészetileg csak 85 százalékos készültségi fokon állt.
A felek az adásvételi szerződésben megegyeztek arról, hogy Z. az ingatlan teljes befejezéséhez szükséges, lakáson belüli munkálatok elvégzését lehetővé teszi, a szerződésben rögzített befejezési határidőre pedig B. szavatosságot vállalt. A szerződés megkötésekor Z. 20 millió forint vételárelőleget fizetett ki azzal, hogy a hátralékot a befejezési határidőkor rendezi, ha akkor a munkák is eredményesen befejeződnek. B. a tulajdonjog Z. javára történő bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatának megtételét a vételár teljes összegű kifizetéséig fenntartotta.
Z. a szerződés alapján beköltözött a lakásba, B. pedig intézkedett a hátralékos munkák befejezése érdekében, így az általa vállalt határidőben a kivitelező átadta a lakást Z.-nek, műszaki átadás-átvétel keretében. Az átadás-átvételi jegyzőkönyvben Z. kisebb jelentőségű és az ingatlan rendeltetésszerű használatát nem akadályozó hiányokat rögzített, amelyek pótlására a kivitelező póthatáridőt vállalt. Ezzel egyidejűleg Z., saját igényei szerint, külön munkálatokat is végeztetett a kivitelezővel, például átalakíttatta a fürdőszobát, lecseréltette a konyhaszekrény munkalapját, és a konyhában az eredetitől eltérő kövezéseket végeztetett el. E munkákra a kivitelezővel különmegállapodást kötött.
A kivitelező az átadás-átvételi jegyzőkönyv szerinti határidőre eleget tett a hiánypótlási kötelezettségének, és elvégezte a különmegállapodás szerinti munkálatokat is. Minderről jegyzőkönyvet vettek fel. Ebben Z. újabb hiányokat jelölt meg (két darab sérült csempe, hiányzó postaládakulcs, kisebb festési hibák a lakásban). B. ekkor levélben felszólította Z.-t, hogy a szerződés szerint fizesse meg a vételárhátralékot, miután az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségeit ő teljes egészében teljesítette. Utalt arra is, hogy a vételárhátralék megfizetéséig a kisebb jelentőségű és értéküket tekintve elenyésző nagyságrendű hibák kijavításáról, illetve pótlásáról a kivitelezőn keresztül gondoskodni fog.
A felszólítást követően Z. nem engedte be a kivitelezőt a lakásba, és különféle szavatossági hibákra hivatkozva megtagadta a vételár kifizetését.
Elégedetlen vevő
Időközben a kivitelező megkérte és megkapta a fennmaradási és használatbavételi engedélyt az illetékes építési hatóságtól. A határozat ellen Z. fellebbezett. Eszerint az általa birtokba vett lakás nem felel meg az építési engedélyben foglaltaknak, a kivitelezéssel kapcsolatban szavatossági igényei vannak, s a pinceszinten levő gépkocsitároló a nagysága miatt nem alkalmas arra, hogy oda a gépkocsijával beálljon. Ezzel egyidejűleg értesítette B.-t, hogy a szavatossági hibák, valamint a használatbavételi és a fennmaradási engedély hiánya miatt a vételárhátralékra vonatkozó igénye idő előtti. Levelében bejelentette továbbá, hogy nem kapta meg az épület terveit, különféle használati utasításokat és egyéb iratokat kért; kifogásolta, hogy bár az épület hatlakásos társasháznak készült, a földszinti helyiségeket irodaként hasznosították, s ehhez az ő engedélyére is szükség lett volna. Közölte: mindaddig, amíg a jelzett hiányosságok fennállnak, a vételárhátralékot nem áll szándékában kifizetni.
A felek ezek után többször, de eredménytelenül levelet váltottak. B. három alkalommal is – eredménytelen – póthatáridőt jelölt meg a vételár kifizetésére, bár az utolsó felszólításban felhívta Z. figyelmét arra, hogy ennek elmulasztása esetén eláll az adásvételi szerződéstől, és az eredeti állapot helyreállítását fogja kérni.
Kié a lakás?
B. keresettel fordult az illetékes bírósághoz, és kérte annak megállapítását, hogy ő az adásvételi szerződéstől jogszerűen állt el, a szerződés tehát meg is szűnt, méghozzá megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal. Kérte az eredeti állapot helyreállítását, annak beszámításával, hogy Z. alperes a lakást mintegy két éve ingyenesen használja. Előadta, hogy a környező hasonló alapterületű lakások általánosan elfogadott bérleti díja havi 200 ezer forint, így használati díjként ilyen összeg megállapítását kérte. Kijelentette, hogy a vételár-előlegként felvett 20 millió forintnak és a bérleti díjként kiszámított összegnek a különbözetét a birtokba adással egyidejűleg visszafizeti az alperesnek.
Az elállás jogszerűségével kapcsolatban arra hivatkozott, hogy Z. a többszöri póthatáridő adása ellenére sem fizette meg a vételárhátralékot, így az ő számára érdekmúlás következett be a megkötött adásvételi szerződéssel kapcsolatban.
Z. ellenkérelmében a kereset elutasítását és perköltséget kért. Csatolta az általa írott kifogásokat tartalmazó levelezést, amely szerint a felperes hibásan, nem szerződésszerűen teljesített. Álláspontja szerint mindaddig, amíg B. nem teljesít szerződésszerűen és első osztályú minőségben, a nem igényelheti a vételárhátralékot; illetve mindaddig, amíg az épület nem rendelkezik jogerős fennmaradási és használatbavételi engedéllyel, kizárt a szerződésszerű teljesítés megállapítása. Hivatkozott arra is, hogy B. nem bizonyította a vételárelőleg visszafizetésével kapcsolatos teljesítőképességét, és arra is, hogy B. azért kívánja az elállást gyakorolni, hogy mentesüljön szerződéses kötelezettsége alól.
Az igazságügyi szakértő véleménye
A bíróság a perben igazságügyi szakértőt rendelt ki annak megállapítására, hogy a B. felperes az adásvételi szerződésben, valamint a hibafelvételről készült jegyzőkönyvben foglaltaknak eleget téve adta-e át a perbeli ingatlant.
A kirendelt szakértő megállapította, hogy az építkezés megfelelt a jogerős építési engedélynek, s a kivitelezés során keletkeztek ugyan kisebb, jelentéktelen és összegszerűen elenyésző hibák, ezek azonban kijavíthatók, s valóban, a postaláda kulcsa hiányzik. A hibákkal és hiányokkal kapcsolatban rögzítette, hogy a kivitelezés nem első osztályú minőségű, maga az épület és a lakás viszont összességében luxus jellegű kivitelezéssel készült. Több, az alperes által felsorolt kifogásnál rámutatott, hogy azok nem az adásvételi szerződéssel, hanem a kivitelezővel kötött különmegállapodással kapcsolatosak, így nem képezik a per tárgyát. Az alperes gépkocsijával próbabeállást végzett a gépkocsitárolóba, ami eredményes volt, így az alperes erre irányuló kifogását megalapozatlannak látta. Végül összefoglalva leszögezte: a felperes és a kivitelező az adásvételi szerződésben és az azt kiegészítő iratokban foglaltak teljesítésével adta át a perbeli lakást az alperesnek. A peres felek elfogadták az előterjesztett szakvéleményt.
B. felperes indítványozta a bíróságnak, hogy hozzon közbenső ítéletet az elállás jogszerűségével kapcsolatban, és a Z. alperes részére visszafizetendő összeg megállapítására a közbenső ítélet jogerőre emelkedése után folytasson le bizonyítási eljárást. A közbenső ítélet meghozatalát az alperes sem ellenezte.
Közbenső ítélet
Az eljáró bíróság a peres felek előterjesztése alapján közbenső ítéletet hirdetett. Ebben megállapította, hogy a felperes jogszerűen állt el az adásvételi szerződéstől, így a felek közötti szerződés a megkötés időpontjára visszaható hatállyal megszűnt. Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a felek között egy, még nem teljesen kész lakásra vonatkozó, érvényes adásvételi szerződés jött létre. Az alperes ezt annak tudatában kötötte meg – és vette birtokba a lakást –, hogy abban még egy ideig kivitelezési munkálatok lesznek.
Az adásvételi szerződés szerződésszerű teljesítéséért B. felperesnek kellett helytállnia – ez a kirendelt szakértő szerint s a felek által nem vitatottan megtörtént –, a kivitelezővel megkötött különszerződésért viszont a perben nem álló kivitelezőnek. Bár az adásvételi szerződéssel kapcsolatban az átadás-átvétel időpontjában hibák és hiányok merültek fel, ezek nagyságrendje a lakás értékéhez viszonyítva oly csekély jelentőségű és értékű volt, hogy az alperes erre vonatkozó kifogásait nem alapozta meg.
A meglévő hibák és hiányok javítása és pótlása a felperes kötelezettsége lenne abban az esetben, ha nem állt volna el az adásvételi szerződéstől. Ő azonban a többszöri póthatáridő kitűzése után jogszerűen állt el, mert az alperesnek már az első felszólítást követően meg kellett volna fizetnie a vételárhátralékot. S amikor ez elmaradt, a felperes újabb póthatáridőket jelölt meg, ezek eredménytelensége pedig már megalapozta az érdekmúlást. Utalt a bíróság arra is, hogy az alperesi kifogások egy része nem az adásvételi szerződéshez, hanem a kivitelezővel kötött különmegállapodáshoz mint vállalkozási szerződéshez kötődtek, amelyeknek azonban a jelen perben nem volt jelentőségük. Megállapította továbbá, hogy az eredeti állapot helyreállításához széles körű bizonyítás szükséges, ezért találta indokoltnak, hogy a felek közötti jogvita jogalapjának kérdésében közbenső ítéletet hozzon, amelynek jogerőre emelkedését követően lesz mód a felek közötti elszámolás elvégzésére.
A közbenső ítélet fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett.
dr. Zamadits Péter
Jogszabályfaggató
A polgári törvénykönyv rendelkezései szerint:
• A kötelezett késedelembe esik, ha a szerződésben megállapított – vagy a szolgáltatás rendeltetéséből kétségtelenül megállapítható – teljesítési idő eredménytelenül eltelt; más esetekben akkor, ha kötelezettségét a jogosult felszólítására nem teljesíti (298. paragrafus).
• A jogosult – függetlenül attól, hogy a kötelezett kimentette-e késedelmét – követelheti a teljesítést, vagy ha ez többé nem áll érdekében, elállhat a szerződéstől. Nincs szükség a teljesítéshez fűződő érdek megszűnésének bizonyítására, ha a szerződést a felek megállapodásánál vagy a szolgáltatás felismerhető rendeltetésénél fogva meghatározott időpontban – és nem máskor – kellett volna teljesíteni, vagy ha a jogosult az utólagos teljesítésre megfelelő határidőt szabott, és az is eredménytelenül telt el <300. paragrafus (1)–(2) bekezdés>.
A polgári perrendtartás szerint:
• Ha a keresettel érvényesített jog fennállása és a felperest ennek alapján megillető követelés összege (mennyisége) tekintetében a vita elkülöníthető, a bíróság a jog fennállását ítélettel előzetesen is megállapíthatja (közbenső ítélet). Ebben az esetben a tárgyalás a követelés összegére (mennyiségére) vonatkozóan csak a közbenső ítélet jogerőre emelkedése után folytatható <213. paragrafus (3) bekezdés>.
A Legfelsőbb Bíróság eseti döntései szerint:
• Ha az ingatlan-adásvételi szerződésben a felek – a vételár meg nem fizetése vagy fizetési késedelme esetére – elállási jogot kötnek ki, a feltételek bekövetkezése esetén az eladó a szerződéstől akkor is jogosult elállni, ha a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték (BH 1997./448. I.).
•A Ptk. 300. paragrafusának (1) bekezdésében szabályozott elállási jog nemcsak az áruszolgáltatás késedelme, hanem fizetési késedelem esetén is gyakorolható (BH 1997./244. I.).
• A kötelezett késedelembe esik, ha kötelezettségét a jogosult felszólítására nem teljesíti; a jogosult érdekmúlás bizonyítása nélkül is elállhat a szerződéstől, ha a késedelembe esett kötelezett a jogosult által megszabott megfelelő póthatáridőt is elmulasztja (BH 1984./311.).
