Az érdekmúlás

Megjelent a Piac és Profit magazin 2000. áprilisi számában.

Mi lesz az árrésstop vége?
Belebukhat valaki az MNB-alapítványi botrányba?
Mik lennének egy új kormány legfontosabb teendői?

Online Klasszis Klub élőben Csillag Istvánnal!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a korábbi gazdasági és közlekedési minisztert!

2025. június 25. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

A 304-es számú ügyvédi iroda praxisából

A történet: lakásvásárlás

B. és Z. még 1996-ban adásvételi szerződést kötött egy hatlakásos épület négy szoba összkomfortos öröklakására, 24 millió forintos vételárért. A szerződés megkötésekor az eladó B. a lakást Z.-nek a birtokába adta, annak kifejezett kérésére. A lakás, bár használatba vehető állapotban volt, építészetileg csak 85 százalékos készültségi fokon állt.

A felek az adásvételi szerződésben megegyeztek arról, hogy Z. az ingatlan teljes befejezéséhez szükséges, lakáson belüli munkálatok elvégzését lehetővé teszi, a szerződésben rögzített befejezési határidőre pedig B. szavatosságot vállalt. A szerződés megkötésekor Z. 20 millió forint vételárelőleget fizetett ki azzal, hogy a hátralékot a befejezési határidőkor rendezi, ha akkor a munkák is eredményesen befejeződnek. B. a tulajdonjog Z. javára történő bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatának megtételét a vételár teljes összegű kifizetéséig fenntartotta.

Z. a szerződés alapján beköltözött a lakásba, B. pedig intézkedett a hátralékos munkák befejezése érdekében, így az általa vállalt határidőben a kivitelező átadta a lakást Z.-nek, műszaki átadás-átvétel keretében. Az átadás-átvételi jegyzőkönyvben Z. kisebb jelentőségű és az ingatlan rendeltetésszerű használatát nem akadályozó hiányokat rögzített, amelyek pótlására a kivitelező póthatáridőt vállalt. Ezzel egyidejűleg Z., saját igényei szerint, külön munkálatokat is végeztetett a kivitelezővel, például átalakíttatta a fürdőszobát, lecseréltette a konyhaszekrény munkalapját, és a konyhában az eredetitől eltérő kövezéseket végeztetett el. E munkákra a kivitelezővel különmegállapodást kötött.

A kivitelező az átadás-átvételi jegyzőkönyv szerinti határidőre eleget tett a hiánypótlási kötelezettségének, és elvégezte a különmegállapodás szerinti munkálatokat is. Minderről jegyzőkönyvet vettek fel. Ebben Z. újabb hiányokat jelölt meg (két darab sérült csempe, hiányzó postaládakulcs, kisebb festési hibák a lakásban). B. ekkor levélben felszólította Z.-t, hogy a szerződés szerint fizesse meg a vételárhátralékot, miután az adásvételi szerződésben vállalt kötelezettségeit ő teljes egészében teljesítette. Utalt arra is, hogy a vételárhátralék megfizetéséig a kisebb jelentőségű és értéküket tekintve elenyésző nagyságrendű hibák kijavításáról, illetve pótlásáról a kivitelezőn keresztül gondoskodni fog.
A felszólítást követően Z. nem engedte be a kivitelezőt a lakásba, és különféle szavatossági hibákra hivatkozva megtagadta a vételár kifizetését.

Elégedetlen vevő
Időközben a kivitelező megkérte és megkapta a fennmaradási és használatbavételi engedélyt az illetékes építési hatóságtól. A határozat ellen Z. fellebbezett. Eszerint az általa birtokba vett lakás nem felel meg az építési engedélyben foglaltaknak, a kivitelezéssel kapcsolatban szavatossági igényei vannak, s a pinceszinten levő gépkocsitároló a nagysága miatt nem alkalmas arra, hogy oda a gépkocsijával beálljon. Ezzel egyidejűleg értesítette B.-t, hogy a szavatossági hibák, valamint a használatbavételi és a fennmaradási engedély hiánya miatt a vételárhátralékra vonatkozó igénye idő előtti. Levelében bejelentette továbbá, hogy nem kapta meg az épület terveit, különféle használati utasításokat és egyéb iratokat kért; kifogásolta, hogy bár az épület hatlakásos társasháznak készült, a földszinti helyiségeket irodaként hasznosították, s ehhez az ő engedélyére is szükség lett volna. Közölte: mindaddig, amíg a jelzett hiányosságok fennállnak, a vételárhátralékot nem áll szándékában kifizetni.

A felek ezek után többször, de eredménytelenül levelet váltottak. B. három alkalommal is – eredménytelen – póthatáridőt jelölt meg a vételár kifizetésére, bár az utolsó felszólításban felhívta Z. figyelmét arra, hogy ennek elmulasztása esetén eláll az adásvételi szerződéstől, és az eredeti állapot helyreállítását fogja kérni.

Kié a lakás?
B. keresettel fordult az illetékes bírósághoz, és kérte annak megállapítását, hogy ő az adásvételi szerződéstől jogszerűen állt el, a szerződés tehát meg is szűnt, méghozzá megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal. Kérte az eredeti állapot helyreállítását, annak beszámításával, hogy Z. alperes a lakást mintegy két éve ingyenesen használja. Előadta, hogy a környező hasonló alapterületű lakások általánosan elfogadott bérleti díja havi 200 ezer forint, így használati díjként ilyen összeg megállapítását kérte. Kijelentette, hogy a vételár-előlegként felvett 20 millió forintnak és a bérleti díjként kiszámított összegnek a különbözetét a birtokba adással egyidejűleg visszafizeti az alperesnek.

Az elállás jogszerűségével kapcsolatban arra hivatkozott, hogy Z. a többszöri póthatáridő adása ellenére sem fizette meg a vételárhátralékot, így az ő számára érdekmúlás következett be a megkötött adásvételi szerződéssel kapcsolatban.
Z. ellenkérelmében a kereset elutasítását és perköltséget kért. Csatolta az általa írott kifogásokat tartalmazó levelezést, amely szerint a felperes hibásan, nem szerződésszerűen teljesített. Álláspontja szerint mindaddig, amíg B. nem teljesít szerződésszerűen és első osztályú minőségben, a nem igényelheti a vételárhátralékot; illetve mindaddig, amíg az épület nem rendelkezik jogerős fennmaradási és használatbavételi engedéllyel, kizárt a szerződésszerű teljesítés megállapítása. Hivatkozott arra is, hogy B. nem bizonyította a vételárelőleg visszafizetésével kapcsolatos teljesítőképességét, és arra is, hogy B. azért kívánja az elállást gyakorolni, hogy mentesüljön szerződéses kötelezettsége alól.

Az igazságügyi szakértő véleménye
A bíróság a perben igazságügyi szakértőt rendelt ki annak megállapítására, hogy a B. felperes az adásvételi szerződésben, valamint a hibafelvételről készült jegyzőkönyvben foglaltaknak eleget téve adta-e át a perbeli ingatlant.
A kirendelt szakértő megállapította, hogy az építkezés megfelelt a jogerős építési engedélynek, s a kivitelezés során keletkeztek ugyan kisebb, jelentéktelen és összegszerűen elenyésző hibák, ezek azonban kijavíthatók, s valóban, a postaláda kulcsa hiányzik. A hibákkal és hiányokkal kapcsolatban rögzítette, hogy a kivitelezés nem első osztályú minőségű, maga az épület és a lakás viszont összességében luxus jellegű kivitelezéssel készült. Több, az alperes által felsorolt kifogásnál rámutatott, hogy azok nem az adásvételi szerződéssel, hanem a kivitelezővel kötött különmegállapodással kapcsolatosak, így nem képezik a per tárgyát. Az alperes gépkocsijával próbabeállást végzett a gépkocsitárolóba, ami eredményes volt, így az alperes erre irányuló kifogását megalapozatlannak látta. Végül összefoglalva leszögezte: a felperes és a kivitelező az adásvételi szerződésben és az azt kiegészítő iratokban foglaltak teljesítésével adta át a perbeli lakást az alperesnek. A peres felek elfogadták az előterjesztett szakvéleményt.

B. felperes indítványozta a bíróságnak, hogy hozzon közbenső ítéletet az elállás jogszerűségével kapcsolatban, és a Z. alperes részére visszafizetendő összeg megállapítására a közbenső ítélet jogerőre emelkedése után folytasson le bizonyítási eljárást. A közbenső ítélet meghozatalát az alperes sem ellenezte.

Közbenső ítélet
Az eljáró bíróság a peres felek előterjesztése alapján közbenső ítéletet hirdetett. Ebben megállapította, hogy a felperes jogszerűen állt el az adásvételi szerződéstől, így a felek közötti szerződés a megkötés időpontjára visszaható hatállyal megszűnt. Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy a felek között egy, még nem teljesen kész lakásra vonatkozó, érvényes adásvételi szerződés jött létre. Az alperes ezt annak tudatában kötötte meg – és vette birtokba a lakást –, hogy abban még egy ideig kivitelezési munkálatok lesznek.
Az adásvételi szerződés szerződésszerű teljesítéséért B. felperesnek kellett helytállnia – ez a kirendelt szakértő szerint s a felek által nem vitatottan megtörtént –, a kivitelezővel megkötött különszerződésért viszont a perben nem álló kivitelezőnek. Bár az adásvételi szerződéssel kapcsolatban az átadás-átvétel időpontjában hibák és hiányok merültek fel, ezek nagyságrendje a lakás értékéhez viszonyítva oly csekély jelentőségű és értékű volt, hogy az alperes erre vonatkozó kifogásait nem alapozta meg.

A meglévő hibák és hiányok javítása és pótlása a felperes kötelezettsége lenne abban az esetben, ha nem állt volna el az adásvételi szerződéstől. Ő azonban a többszöri póthatáridő kitűzése után jogszerűen állt el, mert az alperesnek már az első felszólítást követően meg kellett volna fizetnie a vételárhátralékot. S amikor ez elmaradt, a felperes újabb póthatáridőket jelölt meg, ezek eredménytelensége pedig már megalapozta az érdekmúlást. Utalt a bíróság arra is, hogy az alperesi kifogások egy része nem az adásvételi szerződéshez, hanem a kivitelezővel kötött különmegállapodáshoz mint vállalkozási szerződéshez kötődtek, amelyeknek azonban a jelen perben nem volt jelentőségük. Megállapította továbbá, hogy az eredeti állapot helyreállításához széles körű bizonyítás szükséges, ezért találta indokoltnak, hogy a felek közötti jogvita jogalapjának kérdésében közbenső ítéletet hozzon, amelynek jogerőre emelkedését követően lesz mód a felek közötti elszámolás elvégzésére.
A közbenső ítélet fellebbezés hiányában jogerőre emelkedett.

dr. Zamadits Péter

*


Jogszabályfaggató

A polgári törvénykönyv rendelkezései szerint:

• A kötelezett késedelembe esik, ha a szerződésben megállapított – vagy a szolgáltatás rendeltetéséből kétségtelenül megállapítható – teljesítési idő eredménytelenül eltelt; más esetekben akkor, ha kötelezettségét a jogosult felszólítására nem teljesíti (298. paragrafus).
• A jogosult – függetlenül attól, hogy a kötelezett kimentette-e késedelmét – követelheti a teljesítést, vagy ha ez többé nem áll érdekében, elállhat a szerződéstől. Nincs szükség a teljesítéshez fűződő érdek megszűnésének bizonyítására, ha a szerződést a felek megállapodásánál vagy a szolgáltatás felismerhető rendeltetésénél fogva meghatározott időpontban – és nem máskor – kellett volna teljesíteni, vagy ha a jogosult az utólagos teljesítésre megfelelő határidőt szabott, és az is eredménytelenül telt el <300. paragrafus (1)–(2) bekezdés>.

A polgári perrendtartás szerint:
• Ha a keresettel érvényesített jog fennállása és a felperest ennek alapján megillető követelés összege (mennyisége) tekintetében a vita elkülöníthető, a bíróság a jog fennállását ítélettel előzetesen is megállapíthatja (közbenső ítélet). Ebben az esetben a tárgyalás a követelés összegére (mennyiségére) vonatkozóan csak a közbenső ítélet jogerőre emelkedése után folytatható <213. paragrafus (3) bekezdés>.

A Legfelsőbb Bíróság eseti döntései szerint:
• Ha az ingatlan-adásvételi szerződésben a felek – a vételár meg nem fizetése vagy fizetési késedelme esetére – elállási jogot kötnek ki, a feltételek bekövetkezése esetén az eladó a szerződéstől akkor is jogosult elállni, ha a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték (BH 1997./448. I.).
•A Ptk. 300. paragrafusának (1) bekezdésében szabályozott elállási jog nemcsak az áruszolgáltatás késedelme, hanem fizetési késedelem esetén is gyakorolható (BH 1997./244. I.).
• A kötelezett késedelembe esik, ha kötelezettségét a jogosult felszólítására nem teljesíti; a jogosult érdekmúlás bizonyítása nélkül is elállhat a szerződéstől, ha a késedelembe esett kötelezett a jogosult által megszabott megfelelő póthatáridőt is elmulasztja (BH 1984./311.).

Véleményvezér

Újabb furfangot eszelt ki a kormány a szabad sajtó betiltására Hadházy Ákos szerint

Újabb furfangot eszelt ki a kormány a szabad sajtó betiltására Hadházy Ákos szerint 

Csökken a normativitása a magyar társadalomnak.
Enyveskezű lehet Orbán Viktor barátja, nyomozást indított az Európai Ügyészség

Enyveskezű lehet Orbán Viktor barátja, nyomozást indított az Európai Ügyészség 

Vége az Európai Unió elnéző magatartásának.
Nincs lejjebb, utolsók vagyunk Európában

Nincs lejjebb, utolsók vagyunk Európában 

Tragikusan teljesít az Orbán-kormány.
A meggy és a málna kétszer annyiba kerül, mint tavaly

A meggy és a málna kétszer annyiba kerül, mint tavaly 

Nem jön össze a kisebb infláció.
Itt a rezsicsökkentés ára, 15 ezren ivóvíz nélkül

Itt a rezsicsökkentés ára, 15 ezren ivóvíz nélkül 

Ma már nincs ingyen semmi, a rezsicsökkentés se.
Cserbenhagyta Orbán Viktort barátja

Cserbenhagyta Orbán Viktort barátja 

Most már Szlovákia is támogatja Ukrajna EU tagságát.

Info & tech

Cégvezetés & irányítás

Piac & marketing


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo