Bizonytalan eladók
Az eladók még aznap este telefonáltak S. P.-nek, hogy a kialkudott vételáron mégsem kívánják értékesíteni ingatlanukat, s további 400 ezer forint megfizetését kérték. A felek nem tudtak megegyezni.
A következő héten J. Sz. és felesége ismét megkeresték S. P.-t azzal, hogy 10,9 millió forintért eladnák az ingatlant, és arra is hajlandók, hogy elállásuk esetére valamilyen szankciót vállaljanak. Végül szóban megállapodtak abban, hogy15 napon belül adásvételi szerződést kötnek egymással 10,9 millió forintos vételárért. S. P. leszögezte, hogy szeretné biztosítani magának az ingatlant, de az előzmények alapján úgy véli, J. Sz. és felesége eladási szándéka bizonytalan; így javasolta, hogy tárgyalásaik eredményét ott helyben egy kézzel írott megállapodásban rögzítsék. Az eladók ezt a feltételt elfogadták, így S. P. a saját kézírásával egy „megállapodás” elnevezésű okiratot szerkesztett. Ebbe bekerültek a szerződést kötő felek és személyi adataik, valamint az, hogy legkésőbb 15 napon belül ügyvéd előtt végleges adásvételi szerződést kötnek egymással. Rögzítették a szerződés lényeges pontjait is; eszerint a felek meghatározták a vételár teljes összegét, a fizetési feltételeket, valamint a birtokba és tulajdonba adás időpontját. A megállapodás tartalmazta azt is, hogy ha az eladók a megállapodástól bármely okból elállnának, kötelesek 500 ezer forint bánatpénzt fizetni a vevőnek. A felek a megállapodást aznapi dátummal ellátták, aláírták, és két jelenlévő tanúval is aláíratták.
Érvénytelen megállapodás?
A megállapodást követő napon J. Sz. és felesége ismét jelentkeztek S. P.-nél, és közölték, hogy mégsem kívánják a lakásukat értékesíteni, véglegesen visszalépnek az adásvételi szerződés megkötésétől.
A szóbeli elállás alapján S. P. levelet küldött eladóknak, amelyben kérte, hogy elállásukat írásban is igazolják vissza. Az eladók válaszlevelükben közölték, hogy elállásuk végleges, meggondolták magukat, tehát nem kívánják az ingatlanukat értékesíteni. S. P. ezt követően felszólította eladókat, hogy az írásban is rögzített megállapodásuk alapján haladéktalanul fizessenek meg részére 500 ezer forint bánatpénzt. Az eladók ezt elutasították azzal, hogy az S. P. kézírásával létrehozott megállapodás érvénytelen, hiszen az nem minősül tényleges adásvételi szerződésnek, és a jogszabályban előírt ügyvédi ellenjegyzés is hiányzik.
S. P. a kerületi bíróságon fizetési meghagyás kibocsátását kérte J. Sz. és felesége ellen 500 ezer forint bánatpénz, annak kamatai és az illeték megfizetésére való kötelezésükre. Az eladók a fizetési meghagyás ellen ellentmondást terjesztettek elő, amelyben rögzítették, hogy a felek közötti megállapodás érvénytelen és semmis, s emiatt S. P. követelésének elutasítását és a költségekben való elmarasztalását kérték.
A vevő erkölcse
Az ügyben a kerületi bíróság tárgyalást tartott, amelyen a feleket személyesen is meghallgatta. Ennek során S. P. felperes megerősítette, hogy vételi szándéka határozott és végleges volt, a saját maga által kézzel írott megállapodás elkészítéséhez és annak aláírásához pedig azért ragaszkodott, mert J. Sz. és felesége napokon keresztül ellentmondóan nyilatkozott, s miután ő mindenképpen lakást kívánt vásárolni, így nem lehetett bizonytalan helyzetben. Azért ragaszkodott ahhoz, hogy az eladók elállásuk esetén bánatpénz megfizetésére legyenek kötelesek, mert az ingatlanárak rohamosan emelkedtek, és eladók elállása esetén egy esetleges másik ingatlant – az idő múlása miatt – már csak drágábban tudott volna megvásárolni. A megállapodást egyébként az alperesekkel közösen fogalmazták, azt pontonként megvitatták, sőt a megállapodás melléklete szerint külön leltárt vettek fel arról, hogy a lakásban található ingóságok közül az eladók melyeket kötelesek a vevőnek átadni.
Az alperesek elsősorban arra hivatkoztak, hogy az illetékes földhivatal időközben elutasította a perbeli ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-bejegyzési kérelmüket. Miután ingatlant csak tulajdonostól lehet vásárolni, ezért álláspontjuk szerint a felek közötti megállapodás semmis. Minderről S. P. is meggyőződhetett volna, ha az ingatlan-nyilvántartás irataiba betekint, ő azonban ezt elmulasztotta, ennek következményei pedig kizárólag őt kell, hogy terheljék. J. Sz. és felesége hivatkozott arra is, hogy a megállapodást a felperes saját kezűleg írta, azt ügyvéd nem ellenjegyezte, s már az elnevezéséből is kiderül, hogy az nem adásvételi szerződés, ezért tehát érvénytelen. Elmondták, hogy mindketten nyugdíjasok, nyugdíjukon kívül igen csekély jövedelemmel rendelkeznek, a felperes viszont vezető állást tölt be, és jelentős keresete van, magasabb az iskolai végzettsége, ezért az általa megfogalmazott és írott szerződés a jó erkölcsbe is ütközik. Ha tehát ők a bíróság megítélése szerint bánatpénz fizetésére kötelesek, akkor kérik, hogy annak összege legfeljebb 10 ezer forint legyen. Állításaik igazolására csatolták a földhivatal elutasító határozatát és a nyugdíjszelvényüket.
Az elsőfokú bíróság a csatolt iratok és a felek előadásai alapján ítéletet hirdetett. Indokolásában kifejtette, hogy a felek közötti kézzel írott megállapodás – elnevezésétől függetlenül – ténylegesen adásvételi előszerződésnek minősül. A szerződés érvényessége szempontjából közömbös, hogy azt kézzel vagy géppel írták, azt kellett vizsgálni, hogy az okirat megfelel-e a jogszabályi előírásoknak.
A polgári törvénykönyv (Ptk.) rendelkezései szerint az előszerződésben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Az előszerződés alapján a szolgáltatás nem a tulajdonjog átruházása, hanem a végleges szerződés megkötése, ebből a szempontból tehát közömbös az előszerződés megkötésének időpontjában fennálló tulajdonjogi viszony. A felperesi kereset pedig nem arra irányult, hogy a bíróság hozza létre a felek között a végleges adásvételi szerződést, hanem az elállás esetére kikötött bánatpénz teljesítésére.
A bíróság megállapította, hogy az előszerződés a jó erkölcsbe sem ütközik, hiszen az alperesek is egyezően adták elő, hogy a megállapodás szövegét megbeszélés után rögzítették, majd átolvasás után írták alá, így biztos tudomással bírtak arról, hogy elállásuk esetére fizetési kötelezettségük keletkezik, a megállapodást ennek ismeretében és ennek vállalásával írták alá. Kisebb jövedelmük és alacsonyabb iskolai végzettségük önmagában nem elegendő a jó erkölcsbe ütközés tényének megállapításához, figyelemmel a bánatpénz kikötésének okára és előzményeire.
Az a körülmény, hogy az alperesek – esetleg – nem voltak tisztában a szerződés jelentőségével, nem tudtak különbséget tenni előszerződés és megállapodás között, és főként az, hogy nem voltak tisztában a teljes bizonyító erejű magánokiratban rögzített kötelezettségvállalás „komolyságával”, jogi hatásával, nem mentesíti őket a vállalt kötelezettség teljesítésétől. Mindezek alapján a bíróság egyetemlegesen kötelezte az alpereseket 500 ezer forint bánatpénz, az elállástól a kifizetésig terjedő időre esedékes törvényes kamatok és a perköltség megfizetésére.
dr. Zamadits Péter
AZ ESETHEZ TARTOZÓ FONTOSABB JOGSZABÁLYHELYEK
A polgári törvénykönyv rendelkezései szerint:
200. § (1) A szerződés tartalmát a felek szabadon állapíthatják meg. A szerződésekre vonatkozó rendelkezésektől egyező akarattal eltérhetnek, ha jogszabály az eltérést nem tiltja.
(2) Semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Semmis a szerződés akkor is, ha nyilvánvalóan a jó erkölcsbe ütközik.
207. § (1) A szerződési nyilatkozatot vita esetén úgy kell értelmezni, ahogyan azt a másik félnek a nyilatkozó feltehető akaratára és az eset körülményeire tekintettel a szavak általánosan elfogadott jelentése szerint értenie kellett.
208. § (1) A felek megállapodhatnak abban, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek (előszerződés). Az előszerződést a szerződésre előírt alakban kell megkötni. Az előszerződés alapján a felek kötelesek a szerződést megkötni.
(3) A szerződés megkötésének elmaradása esetén a bíróság bármelyik fél kérelmére a szerződést létrehozhatja, és tartalmát megállapíthatja. A bíróság a szerződést akkor is létrehozhatja, ha az előszerződés a szerződés lényeges kérdéseiben való megállapodást nem tartalmazza, feltéve, hogy a nemzetgazdaság és a felek érdekeinek figyelembevételével, a felek tárgyalásai, korábbi szerződései és az eset összes körülményei alapján a szerződés tartalma meghatározható.
(6) Az előszerződésre egyébként az annak alapján megkötendő szerződésre vonatkozó szabályok megfelelően irányadók.
216. § (1) Szerződést jogszabály ellenkező rendelkezése hiányában akár szóban, akár írásban lehet kötni. A szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni.
234. § (1) A semmis szerződés érvénytelenségére – ha a törvény kivételt nem tesz – bárki határidő nélkül hivatkozhat. A semmisség megállapításához külön eljárásra nincs szükség.
(2) Ha valamely semmis szerződés más szerződés érvényességi kellékeinek megfelel, ez utóbbi érvényes, kivéve, ha ez a felek feltehető szándékával ellenkezik.
277. § (1) A szerződéseket tartalmuknak megfelelően, a megszabott helyen és időben, a megállapított mennyiség, minőség és választék szerint kell teljesíteni. A szolgáltatásnak alkalmasnak kell lennie arra, hogy azt rendeltetésének, illetőleg a szerződésben kikötött vagy egyébként a szerződéskötéskor a kötelezett által ismert célnak megfelelően lehessen felhasználni.
(2) A felek a szerződés teljesítésében együttműködésre kötelesek. A kötelezettnek a szerződés teljesítése érdekében úgy kell eljárnia, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható, a jogosultnak pedig ugyanilyen módon elő kell segítenie a teljesítést.
320. § (1) Aki szerződésnél vagy jogszabálynál fogva elállásra jogosult, e jogát a másik félhez intézett nyilatkozattal gyakorolja. Az elállás a szerződést felbontja.
(2) Az elállás jogát a felek bánatpénz fizetése ellenében is kiköthetik; a bíróság a túlzott mértékű bánatpénz összegét mérsékelheti.
365. § (1) Adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonát a vevőre átruházni, és a dolgot a vevő birtokába bocsátani, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és a dolgot átvenni.
A választottbíróság 1998/5. sz. határozata szerint:
A bánatpénz valójában a szerződéstől való elállás jogának elismerése ellenében kikötött ellenérték, amely a másik szerződő fél kártalanítására szolgál.
