A legnagyobb területű irodaház (26 000 m2), a Parkway Irodaház a Könyves Kálmán körúton két fázisban készült el, míg a Váci út térségét a Capital Square bővítette, 22 000 négyzetméterrel. A ferencvárosi Duna part új ékessége, a RiverPark is piacra lépett 9000 négyzetméterrel, az Eston tanácsadóinak kizárólagos képviseletében. Budán két nagyobb, valamint két kisebb épület került átadásra: Óbudán a Graphisoft H épülete (12 000 m2), Lágymányoson az IP West utolsó két üteme (16 000 m2), míg a WING Millenáris Parki fejlesztései is ebben az időszakban készültek el. Az Eston képviseletében álló Millenáris Modern és Avantgarde (2 800 m2) irodaházak építése a második negyedévben fejeződött be. Ezzel az átadási volumennel a teljes modern bériroda állomány immár meghaladja a 2,2 millió négyzetmétert.

Jövőre alig épül

Év végéig még jó néhány épület, összesen 174 000 m2 átadása várható, közel annyi, mint 2010 egészére, ami jelentős változásokat eredményezhet, tovább növelve a jelenleg 20%-ot alulról közelítő üresedési mutató egyébként sem alacsony értékét.

Emellett előreláthatóan az egyes projektek átlagos feltöltési ideje is hosszabb lesz, ami leginkább a felső határérték extrém kitolódásával magyarázható. Míg egyes új irodaházak a megszokott ütemben vagy gyorsabban telnek, (RiverPark: 75%-on az átadás körül), más épületek még másfél évvel az átadás után is nehezen találnak bérlőre (Haller Gardens: megközelítőleg 50%-on). Az év első felében közel 183 ezer négyzetméternyi irodabérleti tranzakció köttetett, mely 35%-kal több mint az előző év azonos időszakában. A válság élénkítően hatott a piacra, azonban fontos megemlíteni, hogy az előbérletek és hosszabbítások rendkívül magas arányt képviseltek az összértéken belül. Míg a tavalyi év első két negyedévében csupán 17%-ot tett ki az újratárgyalások aránya, ez mára megduplázódott. Az előbérletek hányada 5%-ról több mint ötszörösére, 28%-ra nőtt az összes üzletkötésen belül.

Összehúzódnak

A válság ellenére a vártnál kisebb mértékben maradt el az új bérlői igény a magyar piacra települő, vagy itt bővülő külföldi vállalatok részéről, mely az összes bérbeadás 12%-át tette ki.

Az Eston tanácsadóinak tapasztalata szerint ez egyrészt annak a következménye, hogy a vállalatok kezdik felismerni a kialakult bérlői piacban rejlő lehetőségeket - így azok is áttekintik bérleti szerződéseiket, akiknek csak 1-3 éven belül jár le -, másrészt a szinte mindenhol végrehajtott költségracionalizálás arra kényszeríti őket, hogy az ingatlangazdálkodásukat is ésszerűsítsék.

Néhány vállalatnak megoldást jelenthet, hogy kisebb területen húzódnak össze, nagyobb cégek viszont a szervezeti egységeik átstrukturálásával, egyes különálló egységek területi összevonásával csökkenthetik költségeiket. Több nagyvállalat is ez utóbbi megoldást választotta: a tavalyi év során a MÁV, idén pedig a K&H és a Nestlé integrálta irodáit, mely utóbbi tavaly kezdte el értékesíteni saját Duna-parti irodaházát.

Ár alatt

A válság érdekes paradoxont hozott a felszínre. A bérleti díjakra olyan erős nyomás nehezedett, hogy egyes új építésű „A" kategóriás házakat már korábbi „B" kategóriás - sőt az alatti - árakon kínálnak, a kihasználtsági mutatójuk mégsem ugrik meg látványosan.

Az „A" és „B" árkategóriák közötti eddig éles határvonal olyannyira elmosódott, hogy az egyes „B" kategóriás házakban lejáró szerződéssel rendelkező bérlők - a jelenlegi piacon - egy eredményes ügynökség segítségével a korábbi 10-12 EUR/m2/hó bérleti díjért jobb minőségű, akár A+ jelzésű épületek közül is válogathatnak, különösen, ha még lokáció terén is rugalmasak. A régebbi árak hol 10, hol 30%-kal, de minden területen csökkentek, így a korábbi fix ártartományokat (13-15 €/m2 az „A" kategóriás irodaházaknál) nincs értelme jelenleg alkalmazni. Az árképzés szubjektívvé vált: a lokáció, a beruházó rászorultságának és az adott épület műszaki adottságainak függvényében.

2009 első felében továbbra is két fő irodalokáció tartja vezető szerepét: a Váci út még mindig kedvelt, emellett pedig a Duna menti dél-budai és dél-pesti irodalokációk népszerűek. Mivel a tendencia azt mutatja, azok a lokációk a legkelendőbbek, ahol új projekteket adnak át, jövőre nem beszélhetünk „legnépszerűbb" helyszínről, hiszen a futó projektek szétszórtan, a város különböző pontjain találhatóak.

2011-es átadási volumenről a szakma egyelőre álmodni sem mer, hiszen az idei év során egyetlen új építkezésbe sem kezdtek a fejlesztők. A finanszírozás bizonytalansága miatt egyes 2010-re tervezett projektek átcsúszhatnak 2011-re, de ez a korábbi évek átadási mennyiségét még csak meg sem közelíti majd.