A fővárosban idén 20 százalékkal magasabb áron cseréltek gazdát a felújított lakások felújítandó társaiknál. A felújítások örök kérdést jelentenek a lakáspiacon, akár makroszinten a lakásállomány állapota, illetve a privatizáció után elmaradt felújítások, akár a háztartások szintjén a köztudatba lassan beszivárgó energetikai tanúsítványok szemszögéből tekintve. A téma felmerülhet a finanszírozási lehetőségek beszűkülésében érintett háztartásoknál az elhalasztott lakáscsere alternatívájaként, de aktualitást adhatnak neki a közelmúltban bejelentett energiahatékonyságot növelő felújításokat célzó programok, például a 3 milliárd forintos támogatást nyújtó ZBR Panel II program. Az Otthon Centrum megvizsgálta, hogy mekkora árkülönbség van felújított és felújítandó lakások között, milyen eltérést jelent a lakás árában az energetikai besorolás, illetve, hogy milyen szempontokat érdemes figyelembe venni, ha a felújítási költségeket a lakásárában is szeretnénk viszont látni.
Az Otthon Centrum szerint a vevők hajlandóak magasabb árat fizetni egy jó állapotú, felújított lakásért, ez azonban korántsem garancia arra, hogy az eladó minden felújításra fordított befektetése megtérül. A felújítás tervezésénél már érdemes egy lehetséges eladásra is gondolni, még akkor is, ha egyelőre a munkálatok a tulajdonos saját igényeit elégítik ki
Olcsóbb a felújítandó
Budapesten átlagosan ötödével magasabb áron cseréltek gazdát a felújított ingatlanok 2013-ban, míg vidéken a különbség ennek dupláját is kitehette. „Pontos árkülönbséget nehéz megállapítani felújítandó és felújított ingatlanok között, hiszen egyrészt nehéz megfogni a felújítandó és felújított ingatlan fogalmát, de még nehezebb valamilyen rendező elv szerint két homogén csoportra bontani őket, hiszen két felújítás között is rengeteg különbség lehet műszaki tartalomban, az esztétikai értékek összehasonlíthatóságáról nem is beszélve. „ – mondta el Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Azt sem szabad elfeledni, hogy az ingatlan állapota csak az egyik, és nem is legjelentősebb, a sok ármeghatározó tényező közül.”
A létező, de nehezen számszerűsíthető árelőny mellett az utóbbi években kinyílt az olló – az Otthon Centrum saját, műszaki, esztétikai szempontokat figyelembevevő kategorizálási rendszerénél maradva – a felújított és a felújítandó ingatlanok ára között. Amíg 2007-ben a fővárosban 10 százalék körüli volt a különbség, addig 2013-ban – a fenti fenntartásokat nem feledve – már 20 százalék az árdifferencia. Azaz, a rosszabb állapotú, felújítandó ingatlanok tulajdonosai nagyobb árcsökkenést voltak kénytelen elkönyvelni a válság nyomán, míg a jó állapotú, felújított ingatlanok jobban tartották az árukat. Ehhez hasonló tendenciát mutat az áralku alakulása is a két csoport esetében. A 2013-ban gazdát cserélt ingatlanok esetében néhány százalékponttal kisebb alkulehetősége volt a vevőknek a felújítottak, mint a rosszabb állapotú, felújítandók esetében. Panel- és téglalakásoknál egyaránt 2-3 százalékponttal kisebb az alku, a tégla építésű házak esetén akár 4-5 százalékponttal kisebb mozgástere volt a vevőknek. Jelentős regionális különbségek nincsenek, bár vidéken a fővárosinál valamivel nagyobb a százalékpontban kifejezett különbség az alku mértékében a két csoport között.
Magasabb energetikai osztály, magasabb ár?
Felújítások esetében nem lehet egzaktan megmondani, hogy mennyivel is növeli az ingatlan értékét – mivel az ár nem csak az ingatlan állapotának függvénye – és ezt az energetikai besorolás és az ingatlanárak közötti kapcsolat vizsgálata is alátámasztja. Bár az energetikai besorolás hatással van az adott ingatlan árának alakulására, de a kapcsolat nem függvényszerű, tehát nem állíthatjuk, hogy egy B kategóriás ingatlan minden esetben magasabb fajlagos áron cserél gazdát egy G osztályzatú ingatlannál. Egyértelmű összefüggés még akkor sem áll fenn, ha egy bizonyos területen, egy bizony típusú ingatlant, például a XI. kerületi használt téglalakásokat vizsgálunk. Természetesen nagyon hasonló ingatlanok esetében kimutatható a korszerűsítésből származó árelőny, ahogy azt korábban publikált kutatások egy azonos környéken elhelyezkedő korszerűsített és felújítás előtt álló panelépületek lakásai esetében már bemutatták, de fontos látni, hogy az ingatlan állapota, illetve energetikai jellemzői csak részben befolyásolják az árat.
Nem ritka, hogy a tulajdonos saját ízlése és igényei szerint elvégzett, alapos és minőségi felújítási munkálatok költsége nem térül meg teljesen az eladás során. „Mindig csomagban érdemes gondolkodni, egy több területre kiterjedő felújítás költségeit könnyebben lehet érvényesíteni az árban, mint a csak esztétikai, vagy csak műszaki, gépészeti elemek felújításának költségeit.” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Kulcsfontosságú, hogy a felújítási költség megtérülése érdekében kerülni kell a szélsőséges megoldásokat, és érdemes egy jól megválasztott célcsoport – jövőbeli lehetséges vásárlók – igényeit is figyelembe venni.” Jó példa lehet erre olyan gépészeti rendszer kialakítása, melynek segítségével okos telefonnal lehet a világítást, vagy a klímát a kanapén fekve irányítani. Egy ilyen rendszer költségei egy magasabb presztízsű területen elhelyezkedő, így magas elvárásokkal rendelkező célcsoport igényeit megcélzó lakás esetében megtérülhetnek, míg például egy panellakás esetében egészen biztosan nem.
Bár az Otthon Centrum tapasztalatai szerint évek óta a felújított ingatlanokat vásárlók vannak a többségben, de ez csak pár százalékos különbséget jelent a felújítandó lakásokat keresőkhöz képest. Az előbbiek esetében a fő motiváció, hogy ők már nem akarnak sem pénzt, sem időt és energiát költeni a felújításokra, átalakításokra, tehát számukra azok a lakások a vonzóak, ahol már szinte minden terület átesett a korszerűsítésen. A felújítandó lakásokat keresők ezzel szemben pedig épp saját igényeik megvalósításának lehetőségét látják a felújításban, így ők egy félig elkészített felújítást, vagy csak bizonyos elemeket magában foglaló felújítást kevésbé fognak vonzónak találni. Természetesen a vásárlók tudatossága is eltérő, van aki egy felújított lakás esetében nem érdeklődik a műszaki tartalom iránt, csak az esztétikumot nézni, de vannak tudatos vásárlók – egyre többen – akik szakembert is bevonnak a lakás műszaki állapotának felmérésébe, legyen szó felújított, vagy éppen felújítandó ingatlanról. Amíg az elsőnél a szakember a műszaki korszerűsítés tényleges megvalósulását ellenőrzi, utóbbiban a lehetséges felújítás megvalósíthatóságát, költségvonzatát vizsgálja. Nem ritka, hogy a vevők a szakember megállapításait külső, harmadik fél által készített szakvéleményként az áralkuban használják fel.
Természetesen a szinte minden célcsoportnak hozzáadott értéket jelentő felújítások, átalakítások, mint például a komfortfokozat növelését célzó beruházások, kivétel nélkül megtérülhetnek, ám az egyedi igények megvalósítása már nem biztos, hogy minden leendő vásárlónak hozzáadott értéket jelent. Ilyen megoldások gyakran lelassítják az eladást, hiszen több időbe telik, amíg megjelenik az a vevő, akinek igényei, ízlése megegyeznek az eladóéval, ellenkező esetben az eladó nem tudja érvényesíteni a költségeit az árban.
„Az eladást már az is hathatósan segítheti, ha az eladó megbízható forrásból szakvéleményeket, igazolásokat szerez be, hogy egy átalakítás kivitelezhető. Terveket, ötleteket készít, illetve ad a lehetséges vevőnek a felújításhoz.” – tette hozzá Kühne Kata. – „Ez gyakran többet ér, mint egy tisztasági festés, ami egyes vevőknek akár gyanús is lehet, hogy egy egyébként rossz állapotú ingatlanban mit akartak a festéssel elrejteni. Ilyen ingatlanok esetén, ahol elsőre is nyilvánvaló, hogy több elemet is fel kell újítani, nem mindig célravezető egy tisztasági festés, ez inkább jobb állapotú ingatlanok esetén növelheti az eladás esélyeit. ”
