Évtizedes mélyponton a lakáseladások

A 2010-es 5,1%-os csökkenés után 2011-ben 1,9%-kal mentek le a lakásárak, reál értelemben pedig 5,5%-kal. 2011. második felében az első félévhez képest további 1,6%-kal mérséklődtek az árak, majd ez a negatív tendencia némileg változott 2012 második negyedévében, amikor kismértékű növekedés látszott alacsony forgalmi adatok mellett.

A harmadik negyedéves csökkenés ellentétes a 2012 első felében mért kedvezőbb folyamatokkal, inkább a lakáspiac fundamentumai által indokolt lassú lejtmenethez illeszkedik. 2012 harmadik negyedévében nominálisan 1,5%-kal csökkentek a lakásárak az előző negyedévhez képest. 2011 hasonló időszakához képest a mért érték 1%-os csökkenést jelent.

Legkorábban 2013-ban lehet hatása az otthonteremtő támogatásnak

Az adatok alapján tehát elmondható, hogy bár 2012-ben néhol fordulat jelei figyelhetőek meg és a lakásárak csökkenésének üteme 2009-2011 között országos szinten lényegesen mérséklődött, az alacsony forgalom melletti árnyomás még enyhén lefelé mutató. 2012 első félévében a korábban feltárt fordulat tartósságának valószínűségét csökkentette, hogy az elmúlt 10 év legalacsonyabb lakásforgalma mellett zajlott le.

A 2012-es év egészében ezért még nem köszöntött be a fordulat, és a piacot továbbra is a makrogazdasági környezet gyengesége határozta meg. Legkorábban 2013 év végére lehet mérhető hatása a 2013 januárjától még kedvezőbb feltételekkel nyújtott állami támogatású Otthonteremtő lakáshiteleknek.

A válság időszakához képest, a legutóbbi negyedéves adatokat is figyelembe véve, az év első felében megfigyelt biztató változás után elbizonytalanodó fordulat látszik. Az továbbra is igaz azonban, hogy a 2006 óta tartó „völgyből” – a kereslet élénkülése esetén – erősen valószínűsíthetően emelkedő szakaszba fordulnak az árak.

Változatlanul gyenge makrogazdasági környezet

A lakáspiacot meghatározó keresleti tényezők közül a háztartások jövedelmi helyzete és hitelezési folyamatok a meghatározóak.

A keresleti oldalt meghatározó foglalkoztatás 1%-os emelkedést mutatott 2011-ben, és 2012 első három negyedévében is pozitív elmozdulást közölt a KSH. Az utóbbi időben az elemzők számára fejtörést okozott, hogy a foglalkoztatottak száma annak ellenére nőtt, hogy érezhető konjunkturális javulás mutatkozott volna.

A legújabb munkapiaci adatok alapján úgy tűnik, hogy a növekedés nagyobb részben a közmunkaprogramoknak tulajdonítható, így kevésbé ad okot az optimizmusra. Továbbra is érvényes lehet azért az a derűlátóbb magyarázat is, hogy a vállalatok meghozzák eddig halasztott munkaerő felvételi döntéseiket, de még ebben az esetben is törékeny lehet a foglalkoztatottsági változás.

Változások 2013-tól

A tavaly újjáélesztett támogatási rendszer több eleme 2013 januárjától tovább javult az FHB összeállítása szerint. Az Otthonteremtő lakáshitel öt évig nyújtott állami kamattámogatás mértéke jelentősen növekedett és állandóvá vált (nem csökken az öt év során). A támogatott hitelösszeg is emelkedett: új lakás vásárlása esetén 10 millió forintról 15 millió forintra, használt lakás vásárlása és korszerűsítés esetén 6 millió forintról 10 millió forintra. Bővült a kamattámogatott hitelre megvásárolható ingatlanok köre, a támogatott Otthonteremtő hitellel elérhető lakások értékhatára is magasabb: használt ingatlanra a tavalyi 15 helyett 20 millió forintos a maximális vételár, míg az új ingatlan értéke most már telekár és áfa nélkül lehet legfeljebb 30 millió forint (korábban az adóval növelt értéke sem léphette át ezt a határt).

A lakáshitel-piac beindulásához az állami hozzájárulás a közvetlen támogatásokon („szocpol”) és kamattámogatáson keresztül már adott, több bank versengve kínálja ezeket a termékeket. A lakáspiac élénkítésének hitelkínálati pillére tehát működik. Az újlakás-kínálat esetén is lényegesen eltér a helyzet a 2000-es évek elejétől, hiszen egyrészt vannak eladatlan új lakások, másrészt a fejlesztői kapacitások sokkal rugalmasabbak, mint akkor voltak, így itt sem beszélhetünk korlátról.

A lakáspiac élénkülésének a kulcsa tehát a háztartások várakozásainak és reáljövedelmének pozitív irányba fordulása. Az éves lakástranzakciók számának az lakásállományhoz viszonyított jelenlegi hozzávetőlegesen 2%-os aránya mind nemzetközi összevetésben, mind historikusan nagyon sekély valós tranzakciós piacot mutat, melynek duplázódása esetén sem beszélhetnénk túlfűtött állapotról. Ez egyrészt azt jelenti, hogy a háztartások esetében igen nagy az elhalasztott lakáskeresleti döntés, másrészt azt, hogy az ártrend megváltozása gyorsan, pár negyedév alatt is megtörténhet.

A háztartási reáljövedelmek csökkenése, a végtörlesztés megtakarításokat apasztó hatásával együtt érdemi keresleti csökkenést jelentett a 2012 évi a lakáspiacra nézve.

A végtörlesztés után tovább gyengült a keresleti oldal

A folyósított lakáshitelek és a lakástranzakciók közt igen szoros az összefüggés. A piaci környezetet jól jellemzi egyrészt, hogy a válság alatt csökkenő lakáspiaci tranzakciók számával együtt lényegesen csökkent a folyósított lakáshitelek nettó (új folyósítás – visszafizetés) összege is.

Nincs változás azon a fronton sem, hogy a magyar háztartások több éve nettó hitel-visszafizetők, és a végtörlesztés rohama után is hitel-visszafizetők maradtak. Ezzel párhuzamosan – a devizaárfolyamok alakulásától is befolyásolva – a hitelállomány is csökkent.

A támogatott forinthitelek visszatérése a piacra ténylegesen jelentkezik a hozzáférhető hitelek árában. A harmadik negyedévben tovább enyhültek a hitelezési feltételek a Magyar Nemzeti Bank Hitelezési felmérése szerint, így elmondható, hogy bankszektor lakáshitelezési hajlandósága lényegesen nőtt 2012-ben.