Az elmúlt évek legnagyobb banki slágere, a devizaalapú lakáshitel egyre inkább rémálommá válik a szerződött felek számára. A kora tavaszi rezdülések után tartós mélyrepülésbe kezdett a forint, aminek nyomán mára a svájci frank és az euró bő tíz százalékkal magasabb árfolyamon forog, mint három-négy hónappal ezelőtt.
Néhány hónapja még 260 forintos euróárfolyamnál írtuk azt: "akik annak idején a kedvező kamatok miatt vettek fel devizaalapú hiteleket, most komoly többletterhekkel kénytelenek szembenézni."
Nos, azóta az euró több történelmi csúcs után 280 forint körüli szintre ugrott, ezzel párhuzamosan pedig komoly többletterhet könyvelhet el az, aki annak idején deviza alapú lakáshitelt vett fel. Felhasználva az OTP Bank hitelkalkulátorát, mellyel kedvünkre változtathatjuk a devizaárfolyamokat, elrettentő számsorokat kapunk. Egy tízmillió forintos, tízéves futamidejű hitel havi törlesztőrészlete 110 ezer forintról 125 ezer forintra emelkedik, amennyiben az euró 250-ről 280 forintra drágul. Ugyanezen összegért svájci frank alapon 119 ezer forintot kell fizetnünk 180 forintos árfolyam mellett, holott négy hónapja még csak 160 forint volt a kurzus, a havi részlet pedig mindössze 105 ezer forint. Persze ezek a változások nem jelentkeznek rögtön, hiszen a legtöbb bank 6-12 hónapos kamatperiódust használ, melyen belül változatlan a törlesztőrészlet, így a hazai fizetőeszköz gyengülése csak néhány hónapos késleltetéssel jelenik meg a bankszámlánkon.
Érdemes összehasonlítani mindezt azzal, hogy a kalkulátor szerint ugyanilyen kondíciókkal egy új lakás vásárlását célzó piaci kamatozású hitelért forint alapon 122 ezer forintot kell fizetni, vagyis euró alapú hitelt már nem is érdemes felvenni. Svájci franknál körülbelül 190 forintos árfolyamon érkezünk el a törlesztőrészletek egyenlőségéhez.
Ezek a számítások csak az OTP hiteleire érvényesek. A Raiffeisen kollégái úgy számoltak: egy piaci kamatozású (nem állami támogatott), átlagos 20 éves futamidejű, 6 millió forintos kölcsönösszegű hitel havi törlesztőrészlete 395,5 EUR/HUF, illetve 282,14 CHF/HUF árfolyamnál egyezne meg a deviza alapúéval, aminek elérésére a jelen körülmények között viszonylag kis esély mutatkozik.
Mielőtt azonban bárki elrohanna, hogy - amennyiben lehetősége van rá - piaci kamatozású forinthitellé alakítsa meglévő devizahitelét, érdemes jó befektető módjára elgondolkodni néhány paraméteren. A forint jelenlegi mélyrepülése a megszorító intézkedések, a feltörekvő országok valutáinak gyengélkedése és az amerikai kamatemelési várakozások miatt következett be - sok egyéb tényező mellett. Amennyiben ezek a folyamatok a visszájukra fordulnak, újra erősödhet a forint, ami a devizahitelek kamatainak csökkenését vonhatja maga után. Amennyiben azonban Ön szerint további nehéz napok várnak a forintra, sőt ez még csak nem is a lejtő alja, úgy érdemes minél előbb forinthitelre váltani. Vagy mégsem?
A devizahitelek törlesztőrészleteinek másik fontos paramétere - amelyről sokan hajlamosak elfeledkezni - a kamatkülönbözet. A forint alapkamata jelenleg 6,25 százalék, mely a közeljövőben az MNB prognózisai szerint is emelkedni fog. Ugyanakkor az ECB és Svájc alapkamata ennél jóval alacsonyabb, vagyis a pénzhez jutás költsége ezekben a devizanemekben relatíve olcsóbb, legalábbis hosszútávon. Ezt persze remekül el tudja mosni egy váratlan és nagymértékű árfolyamzuhanás a forint részéről.
Úgyhogy vegye elő az elemzői prognózisokat, vagy készítsen sajátokat, esetleg - elkerülendő a bonyolult valószínűségszámítási feladatokat - áldozzon a jó ügy érdekében krétakörben fekete kakast, s csak ezután döntsön, milyen pénznemben törleszti az elkövetkezendő évek során lakáshitelét.
