A jelzáloggal terhelt ingatlan a bank elidegenítési tilalma alatt áll, s a lakást eladni csak a fennálló hiteltartozás megfizetése után lehet. Ez első hallásra jelentős korlátozó tényezőnek tűnhet, ám a jelenlegi ingatlanpiaci és hitelezési gyakorlatban elterjedt, hogy jelzáloggal terhelt lakásokat cserélnek le a tulajdonosok - összegzi az Otthon Centrum Hitel Center (OC) a tapasztalatait. Ennek megfelelően már kialakult technikák segítik az adás-vételben résztvevőket, az alábbiakban több lehetséges helyzetet veszünk sorra.
A legegyszerűbb eset, ha a vevő rendelkezésére áll a teljes vételár. Ez esetben az adás-vételi szerződésben rögzítendő, hogy a vételárat milyen arányban kell megosztani a vevő és a bank között. Ez az eset természetesen előtörlesztésnek, azaz a hitel futamidő lejárta előtti visszafizetésének számít, és ennek díjait meg kell fizetni a bank felé. A díj mértéke bankonként változik, egyes bankok fix díjjal dolgoznak, mások a hátralévő tőketartozás százalékában határozzák meg a díjat.
"Külön oda kell figyelni, hogy a futamidő melyik szakaszában fizetjük vissza tartozásunkat - hívja fel a figyelmet Bánfalvi László, az OC vezetője. Egyes konstrukciók esetén előfordulhat, hogy a futamidő elején magasabb az előtörlesztési díj, míg később csökken, s van ahol a futamidő alatt egységes. Azt, hogy az előtörlesztési díjat az eladó beépíti az árba, vagy saját maga fizeti meg, mindig egyedileg dől el, jogilag a díjfizetés az adóst (eladót) terheli.
Nem akadály a hitel
Nem változik a helyzet, ha a vevő hitelből szeretné a jelzáloggal terhelt lakást megvásárolni, de önereje nagyobb, mint az eladó jelzáloghitelének fennálló tőketartozása. Az önerőt a fennálló tartozás kiegyenlítésére kell fordítani, amit szintén az adásvételi szerződésben kell rögzíteni. Az önerő feletti részt pedig a hitelt nyújtó bank bocsátja az eladó rendelkezésére, melyből a vételár további része kiegyenlíthet. Abban az esetben, ha az önerő nem éri el az eladó tartozásának mértékét, akkor a fennmaradó, hitelből finanszírozott részen szintén az eladónak hitelt nyújtó bank és az eladó osztoznak megfelelő arányban. E feltételeket is az adás-vételi szerződésben kell rögzíteni. Mivel ez a típusú adás-vétel bevett szokásnak számít a bankok között, nem jár több bonyodalommal, mint az első esetben bemutatott tranzakció típus.
Problémát az okozhat, ha a vevő nem kap elegendő hitelt, hogy önerejével együtt a teljes vételárat fedezze. Ez a probléma nagyon is valós lehet, mivel a vevőnek folyósított hitel pontos mértékét a hitelbírálat során, az értékbecslés elvégzése után állapítja meg a bank, amikor a kialkudott vételár már le van fektetve az adásvételi szerződésben. Előfordulhat, hogy az értékbecslő által megállapított, a finanszírozási hányad alapját képző ár a tranzakciós ár alatt van, azaz a folyósítandó hitel és az önerő nem fedezi a vételárat teljes mértékben. Amennyiben a vevő semmilyen más forrásból nem tudja a fennmaradó részt fedezni az eladó elállhat a tranzakciótól. Ez a kockázat a hitelközvetítő bevonásával csökkenthető, a banki gyakorlatok ismerete, és a tapasztalat alapján a hitelképesség felső határának becslése biztosabbá tehető.
Másrészt a mennyiben a vevő mégsem mérné fel jól hitelképességét - s az OC tapasztalatai szerint az esetek többségében csak néhány százezer forint hiányzik a kialkudott vételárhoz -, gyors segítségként a jelzáloghitel intézése mellett, segítséget tudnak nyújtani ennek a problémának a megoldásában is, például egy személyi kölcsön formájában.
A bonyolultabb esetek
A lakáscsere esetén felmerülhet, hogy a korábbi hitel visszafizetése és új felvétele helyett az adós egyszerűen áthelyezteti a jelzálogjogot az egyik ingatlanról a másikra. Ez azonban esetenként jóval bonyolultabb, körülményesebb, s főként időigényesebb folyamat.
Némileg bonyolultabb a lakáscsere abban az esetben, ha az ügyfelek lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény (LÉK), vagy másnevén "szocpolt" vettek igénybe az eladandó lakás megvételekor. A LÉK összegét a lakás eladásakor vissza kell fizetni, ha az eladás a vásárlástól számított 10 éven belül megtörténik, kivéve, ha egy éven belül a teljes, eladásból befolyó vételárat legalább azonos értékű másik lakás vásárlására fordítja a szocpol igénybevevője. Az Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium tájékoztatója alapján a kedvezményt az átmeneti, az eladás és vásárlás közötti időszakban a Magyar Államkincstárnál vezetett állami letéti számlára letétbe kell helyezni.
