A kellő mennyiségű tőkével nem rendelkezők esetében a gyors válasz az lehetne, hogy a tőke az ingatlan eladásából származhat. „Amennyiben tényleg megvalósul a javaslat, az a devizában eladósodott lakástulajdonosok nagy részének nagyon vonzó lehet, hiszen egy csapásra megszabadulhatnak az árfolyamkockázattól, és ennek érdekében a jelenlegi árfolyamokhoz viszonyítva jóval kisebb veszteséget kell elkönyvelniük. A hirtelen döntés helyett azonban mindenképpen érdemes, hideg fejjel, körültekintően végiggondolni a lehetőségeket" - mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. (A rögzített árfolyamon való devizahitel visszafizetésről itt olvashat bővebben.)
Hitelkiváltás vagy adás-vétel?
A végtörlesztéshez szükséges pénz előteremtéséhez a devizában eladósodott tulajdonos értékesítheti az ingatlanát, bár erre valószínűleg csak korlátozott idő áll majd rendelkezésére. Az eladásból befolyt összegből visszafizeti a most jutányosnak számító fix árfolyamon a tartozását, a fennmaradó összegből pedig vásárol egy másik, kisebb ingatlant, vagy az albérleti piacon, illetve egyéb módon próbálja megoldani lakhatását. (Amennyiben a fennmaradó összeg nem fedezné egy új lakás árát, úgy az felhasználható akár forint alapú hitelhez önerőként is.) Az értékesítés előtt azonban érdemes átgondolni mekkora áldozatokkal jár az árfolyamkockázat megszűntetése.
A lehetőségeket egy példán keresztül lehet legjobban szemléltetni. Vegyünk egy 2007-ben vásárolt, 45 négyzetméteres, két szobás átlagos budapesti lakást. Négy évvel ezelőtt ezt a lakást nagyjából 13,3 millió forintért vásárolhatta tulajdonosa. Amennyiben most dönt az eladás mellett az ingatlan reális piaci ára 12,4 millió forint körül alakul (az átlagos, budapesti, használt téglalakásoknál mért 7 százalékos visszaeséssel számolva). Tegyük fel, hogy tulajdonos a lakás megvásárlására 2007-ben hét százalékos kamattal, 20 évre felvett egy nyolcmillió forintos svájci frankkölcsönt (156 HUF/CHF), ami nagyjából 40 százalékos önerőt feltételez. A jelenlegi piaci árfolyamok (240 HUF/CHF) mellett a tőketartozás mostanra 11 millió forintra nőtt, tehát az ingatlan értéke és a tőketartozás között 1,4 millió forint van csupán. A jelenlegi árfolyamok mellett az ingatlan értékesítése után szinte semmilyen mozgástere nem maradna a tulajdonosnak. A kedvezményes végtörlesztés esetén azonban a tőketartozás 8,2 millió forintra csökken, vagyis 3,9 millió forint maradna a tulajdonos zsebében a devizahitel visszafizetése után. Ez az összeg az elvárt jövedelemi helyzet, jó hitelképesség és megfelelő fedezet esetén elegendő önerőt jelenthet egy 8,2 milliós, piaci kamatozású forinthitel felvételére, amiből egy hasonló ingatlant vásárolhat.
A példában a tulajdonos a végtörlesztéshez szükséges összeg előteremtése miatt adta el ingatlanát, illetve vásárolt helyette egy másikat, ingatlanpiaci tranzakciós költségeket vállalva ezzel. „A javaslat egyik nagy kérdése, hogy az adós a fennálló devizalapú hitelét milyen feltételekkel válthatja ki egy forinthitel segítségével, úgy, hogy a jelenlegi ingatlanát ajánlja fel a forint alapú hitel fedezeteként. Lehetővé válik például, hogy a devizahitel bizonyos részét megtakarításból, a fennmaradó részt pedig forint hitelből fedezze a adós" - mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója. „Ezzel a lehetőséggel ugyanis az ingatlan adás-vétel tranzakciós költségeit megspórolva szabadulhatna meg az adós az árfolyam kockázatától." A fenti nyolcmilliós hitelpélda esetében a CHF alapú hitel elmúlt havi törlesztő részlete jelenlegi árfolyamon 93 434 forint volt. Ha ezt az adós kiváltja egy 16 év futamidejű, 8,2 milliós forinthitellel, akkor havonta 86 068 forintot kell fizetnie, ami 7 366 forinttal kevesebb a devizás törlesztésnél, és nincs kitéve árfolyam ingadozásnak. „Persze nem mindenkinél jön ki ennyire kedvezően a váltás a magasabb (tíz százalék körüli) forintkamat miatt: előfordulhat, hogy az új konstrukcióban valamivel több lesz a havi törlesztés" - tette hozzá Bánfalvi László. „A hírek szerint a parlament gyorsan fogja tárgyalni a javaslatot, ezért már a jogszabályalkotással párhuzamosan érdemes a bankoknál vagy a hitelközvetítőknél tájékozódni a lehetőségekről, hogy elegendő idő legyen a legjobb konstrukció megtalálására."
A hitelkiváltási lehetőség mellett az ingatlan eladása és egy másik vásárlása akkor is szóba jöhet, ha a tulajdonos havi terheit kívánja csökkenteni. A fenti példából látható, hogy egy hasonló értékű ingatlan vásárlása megfelelő önerő és hitelképesség esetén megoldható, a tranzakcióval eltűnik az árfolyamkockázat, a havi törlesztő részlet azonban nem lesz nagyságrendileg kevesebb. A havi terheket csak kevesebb forinthitel igénylése - ebből eredően olcsóbb ingatlan vásárlása - csökkentheti, ez több háztartás esetén felmerülhet. „A budapesti agglomerációban a viszonylag nagyobb hitelösszegek miatt az egységnyi forint árfolyamgyengülés abszolút értékben nagyobb törlesztő részlet növekedést jelentett a devizában eladósodott tulajdonosoknak. Ezért ezen a területen a havi kiadások csökkentésének igénye erősebben jelentkezhet" - tette hozzá Kühne Kata.
Milyen hatások várhatóak a piacon?
A végtörlesztés következményei most szinte beláthatatlanok a lakáspiacon. (De a makrogazdasági hatások is kétségesek mind a külföldi, mind a magyar elemzők szerint.) „Az ingatlan eladása mellet döntő tulajdonosok többlet kínálatot generálhatnak a piacon, ami az árak csökkenését hozhatja" - mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. „Ezt a hatást ellensúlyozhatja az, hogy az eladók megjelennek a keresleti oldalon is, ha az eladás után elegendő tőkéjük marad egy másik ingatlan vásárlására, valamint a várhatóan megélénkülő befektetői célú kereslet is támaszt adhat az áraknak". Az árak csökkenése mellett szól az is, hogy a rögzített árfolyamon történő végtörlesztés nagyobb mozgásteret biztosít a hiteltartozás és az ingatlan értéke között, ami az eladók részéről nagyobb árengedményekre adhat lehetőséget. Összességében a teljes piacon egy egyszeri, a végtörlesztési lehetőség végéig tartó, átmeneti árcsökkenés valószínűsíthető. Az árak csökkenése mellett az adás-vételek száma jelentősen is megnőhet a keresett piaci szegmensekben.
A lakáspiaci hatás mértéke attól függ, hogy hányan választják majd a hitelkiváltás lehetőségét, illetve hogy mennyi idő áll majd rendelkezésre a végtörlesztés teljesítésére. Nagyszámú hitelkiváltás esetén csak kisebb számban jelennének meg azok az adósok az ingatlanpiacon, akik csak a devizahitel visszafizetése miatt adnák el az ingatlanukat. Amennyiben rövid határidő áll rendelkezésre a végtörlesztésre, az értékesítés átfutási időigénye miatt összességében kevesebb tranzakcióval, de a kevesebb tranzakciónál nagyobb áreséssel kell számolni. Kérdéses az is, hogy hányan döntenek az árfolyamkockázat megszűntetése mellett, akár azon az áron is, hogy az ingatlan eladása után lakhatásukat csak a bérleti piacon tudják megoldani, mert a tartozásuk kifizetése után ingatlant vásárolni már nem tudnak. Azt is nehéz előre jelezni, hogy hányan lesznek azok, akik egy nagyobb ingatlant cserélnék le kisebbre a havi törlesztőrészletek csökkentése vagy teljes megszűntetése érdekében. Esetükben ugyanis egy drágább szegmensben keltenének kínálati többletet, ezt azonban közvetlenül nem ellensúlyoznák, mivel csak egy másik, olcsóbb szegmensben jelennének meg a keresleti oldalon.
