Az adós tulajdonában álló ingatlan a jelenleg hatályos jogszabályi rendelkezések alapján gyakorlatilag korlátozás nélkül végrehajtás alá vonható. Az ingatlanok tulajdoni viszonyait a közhiteles ingatlan-nyilvántartás tanúsítja, az ingatlanhoz kapcsolódó jogok változása, így a tulajdonjog változás is az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkezik.
Eladható a terhelt ingatlan is
Az ingatlan lefoglalása a végrehajtási jognak a közhiteles ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével válik érvényessé. A végrehajtási jog terhe úgynevezett dologi hatályú jog, azaz a bejegyzéssel érintett ingatlanhoz kötődik és nem az ingatlan tulajdonosának személyéhez. Így abban az esetben, ha az ingatlan értékesítésére kerül sor, az új tulajdonos tulajdonjogának bejegyzése az ingatlan nyilvántartásba a bejegyzett végrehajtási jog ellenére megtörténhet, az ingatlan átruházásának a foglalás nem akadálya.
Amennyiben úgy vásárolunk ingatlant, hogy arra az előző tulajdonos adótartozása miatt ingatlan végrehajtást rendeltek el, az ingatlan tehermentesítésére már csak a tartozás kiegyenlítését követően van lehetőség.
Mennyi az annyi?
Mindenképpen célszerű az adásvételi szerződés aláírása előtt közvetlenül friss tulajdoni lapot lekérni, a vevő ugyanis csak így lehet biztos abban, hogy tehermentes ingatlant szerez. Amennyiben az adásvétel tárgyát képező ingatlant végrehajtási jog terheli, érdemes a szerződés megkötése előtt a végrehajtási jog jogosultjától a bejegyzett teher alapjául szolgáló tartozás összegéről adatot kérni. De jó, ha tisztában vagyunk azzal, hogy a NAV ezt az információt csak az adósnak adhatja ki. A tartozás nagyságrendjére vonatkozó - egyébként adótitoknak minősülő - információt a dologi kötelezetté vált új tulajdonos számára kiadja az adóhivatal. Ez az összeg akár az ingatlan forgalmi értékét is meghaladhatja. Bizonyosodjunk meg arról, hogy a tartozást közvetlenül a végrehajtási jog jogosultjának fizetik meg, hiszen vevőként csak így lehetünk biztosak abban, hogy az ingatlan tehermentesítése megtörténik.
Elengedhetetlen, hogy ingatlan vásárlás előtt meggyőződjünk az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatokról és az ingatlant terhelő bejegyzésekről, mert ellenkező esetben akár jelentős többlet kötelezettséget is szerezhet az óhajtott ingatlan mellé.
