A 4 millió lakásból álló magyarországi ingatlanállomány minősége akkor marad fenntartható, ha - a 100 éves amortizációt figyelembe véve - évente körülbelül 30-40 ezer új lakóingatlan jelenik meg a piacon. Legutóbb 2005-ben fordult elő, hogy 40 ezernél több új lakóingatlant adtak át, 2009-től - a válság elmélyülése miatt - jelentősen csökkent az átadott új lakások száma: 32 000-ről 7600 darabra. Az ingatlan.com előrejelzése szerint azonban a következő másfél évben 15-20 ezer új lakás jelenhet meg a piacon, és ezzel a magyarországi lakáspiac a következő 2-3 évben fejlődésben maradhat.
Balogh László, a portál gazdasági szakértője szerint a lakásállomány megújulásához szükséges évi 30-40 ezres lakásszámhoz nem csak az új építésű ingatlanokat kell figyelembe venni, mivel a falazatot és gépészetet is érintő teljes körű lakás- és házfelújítások eredményeként is korszerűsödik az állomány. Ezekről azonban kevesebb a pontos adat. “Az új lakások építésénél pedig azt is érdemes mérlegelni, hogy a kereslet rendre változik, ennek eredményeként pedig nem mindig ott alakul ki az erősebb kínálat, ahol a legjelentősebb a kereslet. A budapesti belváros, illetve a vidéki nagyvárosok központi kerületei a kereslet oldaláról elbírnának több lakásfejlesztést is, ám a telekhiány miatt ezeken a területeken nem indult annyi beruházás” - fogalmazott a szakember.
Kapaszkodik a kínálat
Éves összevetésben jelentős, 32 százalékos kínálatbővülés az új lakások piacán, ezzel a kínálat megkezdte a felzárkózást a fokozatosan bővülő kereslethez. A használt és új építésű lakásoknál korábban végbement erőteljes drágulás az idei második negyedévben enyhült, ugyanakkor a kínálat bővülése a magas keresleti szint miatt nem hoz árcsökkenést. Sőt, ha az idén tempósan, 7-8 százalékkal növekedő nettó reálbérek továbbra is emelkedőben lesznek, és a gazdasági növekedés is kitart, akkor ezek támaszt adhatnak az áraknak, mind a használt, mind az új építésű lakások piacán. Az előrejelzés szerint az árak pontos alakulására nehéz átlagot mondani, részben azért, mert most indultak el nagyobb - több ezres - számban az új fejlesztések. Balogh László arra számít, hogy a nagyvárosok központjaiban legalább 5-10 százalékos lesz a drágulás üteme éves szinten.
A szakember szerint itt jön képbe a lakáshitelezés, amely megfelelő pillért tud adni az fenntartható lakáspiac kialakulásához. A lakások áremelkedéséből adódó többletet, egy megfelelő mozgástérrel rendelkező család akár hitel segítségével vagy állami támogatással - például a Családok Otthonteremtési Kedvezményével - tudja finanszírozni.
Gergely Péter, a BankRáció.hu hitelszakértője szerint ahogy az új lakásoknál a kínálat zárkózik fel a kereslethez, úgy - kis késleltetéssel - indul meg a fellendülés a lakáshitelezésben.” Az idei adatok már azt mutatják, hogy megindult a növekedés. A számok impozánsak, csak júniusban 44 százalékkal nőtt éves összevetésben az új lakáshitel-szerződések állománya, de az alacsony bázis miatt még bőven van potenciál a következő időszakban. “Annál is inkább, mert a mostani alacsony kamatkörnyezetben sokkal alacsonyabbak a lakáshitelkamatok, mint a korábbi években, ráadásul a nettó reálbérek erőteljes emelkedése szintén elősegíti a hitelezés bővülését.” - tette hozzá a szakember.
A hitelszakértő nem tart a lakosság túlzott eladósodásától. “A rendszerben vannak a túlzott hitelezés megakadályozó elemek, többek között a hiteltörlesztési plafon.” Gergely Péter szerint a fenntartható hitelezéshez az kell, hogy a hitelfelvételt tervezők legfeljebb a családi költségvetés 30-40 százalékáig adósodjanak el, így hosszabb távon is kigazdálkodható lesz a törlesztőrészlet.
A szakértők előrejelzésükben utalnak arra is, hogy középtávon már nehezebb megjósolni a lakáspiac és a lakáshitelpiac alakulását. A kereslet jelenleg tapasztalható élénkülésében kulcsszerepe van a válság éveiben elhalasztott lakásvásárlásoknak. „Ha azzal számolunk, hogy évente legalább 30 ezer átadott új lakás kellene a hosszú távon kiegyensúlyozott ingatlanpiachoz, akkor 2010 óta több mint 100 ezer új lakás hiányzik a piacról. Ennyi lakást pedig biztosan nem fognak átadni a következő 2-3 évben.” – tette hozzá Balogh László. A hosszabb távon is fenntartható helyzethez ráadásul szükség van demográfiai változásra, azaz több gyermek születésére, hogy évtizedes távlatban legyen elég lakásvásárló a piacon.
Az elemzésből kiderül ugyanis, hogy a következő évtizedek munkavállalóit, ennél fogva lakásvásárlóit, lakáshitelfelvőit adó 0-14 éves korosztályba tartozók száma jelentősen csökkent az utóbbi másfél évtizedben. Az idei adatok szerint 1,424 millióan voltak, ami 2011-hez képest 2 százalékos csökkenést jelent, 2006-hoz és 2001-hez képest azonban 8, illetve 16 százalékos a visszaesés. Összesen 15 év alatt a számuk 267 ezerrel csökkent. Ez demográfiai szempontból jelentős szám, egy ekkora kiesés a jövőben mindenképpen éreztetheti a hatását a lakáspiacon is. Balogh László figyelmeztetett arra, hogy a népességszám csökkenése elsősorban azokat a tulajdonosokat érintheti majd érzékenyen, akik olyan vidéki kisebb településeken szeretnének ingatlant értékesíteni, ahol a kereslet jelenleg is legfeljebb csak stagnál.
