Lassan két éve tart a recesszió, a cégek nagy része költségcsökkentéssel és racionalizálással próbál(t) előremenekülni. Sokak szerint a válság egyben lehetőség is: azok a szervezetek, amelyek képesek megújulni, versenyelőnyre tesznek szert. A Piac & Profit által megkérdezett szakértők egyetértenek abban, hogy az irodát bérlők most jó helyzetben vannak, alkudni lehet, sőt érdemes is, hiszen az irodatulajdonosok az erős túlkínálat és az egyelőre gyenge kereslet miatt mindenképpen a bérlők megtartásában érdekeltek.
Budapesti változások
A főváros daruerdős évei elmúltak: az idén véget érnek az évek óta tartó építkezések, a következő időben látványosan kevesebb projekt indul majd. Borbély Gábor, a CB Richard Ellis (CBRE) nemzetközi ingatlan-tanácsadó elemzője úgy látja, a következő időszak inkább a keresletről szól majd. Kérdés, hogy a bérlők újra elkezdenek-e költözni, ahogyan azt a válság előtt láttuk, vagy marad 2009 trendje, miszerint inkább helyben maradnak, és hosszabbítanak. Az idei első negyedév az előbbi megoldás erősödése felé mutat, de még korai lenne ez alapján trendet felállítani.
A rugalmas irodabérleti megoldásokkal foglalkozó Regus területi értékesítési menedzsere, Christoph Georg Volni azon a véleményen van, hogy a budapesti irodapiac, ha mennyiségben nem is fejlődik úgy, mint korábban, a bérleti opciók egyre szélesebb palettáját kínálja: az irodaházak tulajdonosai és üzemeltetői sokkal rugalmasabbá tették bérleti feltételeiket és árképzési struktúrájukat.
Forrás: iroda.hu, 100 négyzetméter alatti minimum bérlehető területtel, és ingatlan.com
Az elmúlt évek hatalmas építkezései és a válság együttes hatása óriási kihasználatlan irodaterületeket zúdított a piacra, ám a jelenlegi recesszióban sok kkv számára megfizethetetlen egy állandó iroda fenntartása - teszi hozzá Klementz Kata, a coworking, azaz a közösségi munkavégzést kínáló L'Office projektmenedzsere. (A coworkingről lásd bővebben: Piac & Profit 2009/4. szám, NHD)
A főváros irodapiacán kialakult túlkínálat egyelőre tartósnak ígérkezik, legalábbis addig, amíg a gazdasági beindulását követve újra növekedésnek nem indul az irodák iránti igény. Borbély szerint ha ma a potenciális bérlő megismeri a kínálatot, két évre előre ismerni fogja a piacot, mert a kínálat az új fejlesztések elindulásáig lényegileg nem változik. A Regus szakértője figyelmeztet: a bérlők a válság alatt hozzászokhattak a jó ár-érték arányhoz. Hasonlóképpen vélekedik a L'Office projektmenedzsere is, hozzátéve: első helyre került az az elvárás, hogy alacsony áron viszonylag minőségi szolgáltatást kapjanak. Ráadásul a bérlők kedvező árakon még többet is kapnak, hiszen az irodabérléssel együtt járó szolgáltatások köre is bővülő tendenciát mutat, és ezáltal hozzáadott értéket is képvisel.
Van még idő
Jó bérlői pozíció - amit a túlkínálat és a gazdasági növekedés beindulásának elhúzódása okozott - uralta a múlt évet, és ez lesz jellemző idén is. A CBRE elemzőjének véleménye az: a lejáró szerződések meghosszabbítása előtt érdemes körülnézni még akkor is, ha a költözés elsőre nem tűnik reális választásnak, hiszen a túlkínálat ma igen kedvező ár-érték arányt tesz lehetővé. Borbély Gábor mindazonáltal figyelmeztet, hogy ez nem mindig lesz így: a bérlők alkupozíciója a kereslet élénkülésével és az új kínálat várhatóan rendkívül alacsony szintje miatt belátható időn belül gyengülhet. Christoph Volni tapasztalata szerint a bérlők ma piaci felmérést végeznek saját alkupozíciójuk megalapozására, így az az irodaház, amely az ügyfélmegtartási folyamatban nem tud alkalmazkodni a megváltozott igényekhez, könnyen hátrányba kerülhet.
A bérlői oldal lépéselőnyét elemezve Klementz Kata azt teszi hozzá, hogy még a határozott idejű bérleti szerződéssel rendelkezők is kezdeményezhetik a szerződésmódosítást a tulajdonosnál a megváltozott gazdasági körülményekre való hivatkozással. A L'Office szakértője azt a lehetőséget sem zárja ki, hogy a határozatlan idejű bérleti szerződéssel rendelkezők akár fel is mondhatják szerződésüket, és alacsonyabb árú, hasonló kategóriájú irodába költözhetnek, vagy esetleg kész tények elé is állíthatják a bérbeadót a bérleti díjak csökkentése érdekében.
A csupa üveg, modern, komoly infrastruktúrával rendelkező A kategóriás irodák mellett komoly a választék a korábban épített B kategóriás épületekből, de a bérházakban található „lakásban iroda" megoldásokból is. Borbély Gábor szerint viszont bármennyire is kedvező bérleti feltételeket kínálnak a ma épített A kategóriás irodaházak, árazásban nem vehetik fel a versenyt a B kategóriával, a lakásiroda-megoldással pedig még kevésbé. Persze ez komoly minőség- és hatékonyságbeli különbséget is jelent. A keresletet elemezve pedig elmondható, hogy teljesen más profilú cégek gondolkoznak A és B kategóriában, a kínálati megoldások pedig ezekhez a különbségekhez igazodnak, teszi hozzá a CBRE elemzője. Klementz Kata szerint is létezik a különbség, de ő úgy véli, az otthonról való munkavégzést leginkább a kávéházakban dolgozás és ügyfélfogadás váltja fel, hiszen ez utóbbi esetben is bérleti konstrukció nélkül dolgozik az ember. A L'Office szakértője úgy látja: a „lakásban iroda" népszerűsége nem csökkent, csupán alternatív megoldásként némiképp átalakult, de az igénybe vevő réteg megmaradt. A válság hatására az A kategória helyett a B kategóriás irodaházakat preferáló bérlők aránya nő, és az elkövetkezendő két évben még növekedni fog.
