A cikk eredetileg laptársunk, a Privátbankár.hu oldalán jelent meg. 

A koronavírus-járvány egyik pozitív hozadéka, hogy felértékelődtek a biztonságos ingatlanbefektetési eszközök. Az iroda vagy a logisztikai terület mellé erősen felzárkózott a kiskereskedelmi ingatlanpiac egyik speciális szegmense, a strip mall. Annyira sikeres ez az üzletközpont-formátum (földszintes üzletsorok, nyitott parkolók, kapcsolódó alapszolgáltatást nyújtó vállalkozások egységei), hogy mára több hálózat (Stop.Shop, Parkcenter, Zone) is működik Magyarországon és nyereségesek.

A nem régen gazdát cserélt kecskeméti Target Center (forrás: VLK Cresa)

„Nem gyakori, hogy piacra dobnak ilyen strip mallokat. Szűkös a kínálat és kevés a tulajdonosként fellépő piaci szereplő. Ám előfordul, hogy üzleti okokból, például portfólió tisztításra törekedve mégis megválnak egy egész hálózattól vagy egyetlen ilyen ingatlantól. Ez utóbbi történt Kecskeméten, ahol a Target Centert egy pénzügyi befektetőnek adta el a magán befektetői tulajdonos” – mondta Losonci György, a VLK Cresa tanácsadó cég kereskedelmi, befektetési szakértője, aki közreműködött a tranzakcióban.

Az intézményi befektetők szeme már jó pár éve megakadt a földszintes üzletsorokból kialakított központokon. A kínálati oldalt jelentősen befolyásolja a jelenleg 2023-ig érvényben lévő plaza-stop szabályozás, amely nagy mértékben lelassította az elöző évek fejlesztési hullámát.

A strip-mallok bérlői mixe rendkívül stabil, csak kis módosításokra van szükség éveken keresztül. Általában van egy-két mágnesbérlő (többnyire hipermarket/szupermarket és elektronikai vagy barkácsáruház), a többi alapvető szükségleteket kielégítő közepes méretű üzlet.

A szakértő szerint árukínálatuk és árfekvésük a középső kategóriákba tartoznak. S bár érzékelik az online vásárlások előretörését, aggodalomra nincs okuk, mert az alapvető élelmiszereket és szolgáltatásokat kínáló bérlők üzleteit, a járvány beköszönése óta is folyamatosan látogatják a vásárlók. A járvány miatti korlátozások pont ezeket nem, vagy csak kisebb mértékben érintették, s ezt az előnyt ki is használják.

„A befektetők azért is szeretik ezeket, mert a plázákkal ellentétben viszonylag kevés bérlőtől függ a központ sikeressége, általában 10-15 márka van jelen, legtöbbször nagy nemzetközi láncok egységei ezek, ami garanciát jelent a stabil működésre. A befektetés mérete, a kisebb centerektől a nagyobbakig, 10-30 millió euró körül van, ez belátható összeg. A stabilitás és a bizalom jele, hogy válság ide-válság oda, a bérlők, sok centerben több éves opciós hosszabbításokat hívtak le a közelmúltban, arra számítva, hogy a vásárlók továbbra is ugyanolyan tömegben és ugyanolyan költéssel látogatják ezeket az üzleteket, mint korábban. Vásárlói szemmel is biztonságos a strip mall mert a látogatók gyorsan eljutnak autójuktól a kiszemelt üzletekig és vissza, anélkül, hogy túl sok emberrel találkoznának.” – ecsetelte a befektetői szempontokat, Takács Péter a VLK Cresa befektetésekért felelős partnere.

A magyarországi strip mallok hozama az elmúlt években 6,5-8 százalék között mozgott. Ez mostanra körülbelül 7-9 százalék közé kúszott fel, de a VLK Cresa szakemberei úgy látják, hogy a járvány elmúltával tovább fog erősödni ezek vonzereje, s visszasimul az érték a járvány előtti időszakban megtapasztalt tartományba.

A magyar befektetési piac nagyon likvid, a helyét keresi a sok pénz, s folytatódik a tulajdonosi koncentráció és egyre nagyobb részben kerülnek központok magyar tulajdonosi körbe. A strip mallokat ma néhány cég és pénzügyi alap birtokolja, a vásárlási kedv erős és ez a jövőben is fennmarad. Idén már nem valószinű újabb tranzakció, de jövőre nem kizárt. Az is előfordulhat, hogy megint csak egy-két ilyen egység kerül új kézbe, egész strip mall hálózat egyelőre biztos nem kerül eladósorba.

Losonci György elmondta még, hogy a strip mallok üzemeltetői viszonylag kedvező helyzetben vannak a tekintetben, hogy egy plázával szemben sokkal egyszerűbb az üzemeltetési modell. Nincsenek például nagymértékű közös területek, hiszen minden üzlet a parkolók felé nyitott, legfeljebb egymás szomszédai az üzletsorban.

Az üzemeltetői kihívások azonban itt is jelentkeznek a legkorszerűbb technológiák és szolgáltatások kiépítésén, viszont a fejlődés itt is megindult: folyamatosan terjednek például az elektromos autókat kiszolgáló töltőállomások, illetve a kiskereskedelmi vendéglátóegységek diverzifikációja is folyik, kávézók, vagy „dirve-through” gyorséttermek megjelenésével.Közben a plázák helyzete azért is nehezedett ebben az üzletközpontok közötti versenyben, mert a kormányzat láthatóan semmit nem tett a klasszikus bevásárlóközpontok bérlőinek a megmentése érdekében. Igaz, a strip mallokban bérlőkért sem, de ez az előbbieket aligha vigasztalja.