A szerződés nem igényel ügyvédi ellenjegyzést, mégis célszerű, főleg a nagy értékű szerződések megkötése miatt ügyvédhez fordulni és az ő tanácsát kikérni, sőt az okirat szerkesztést is rábízni. Mit is kell tartalmazni a bérleti szerződésnek? Melyek a fontosabb tartalmi elemek?

Mindenek előtt a szerződő felek nevét és adatait. Fel kell hívnom a figyelmet arra, hogy célszerű a kötelező név és székhelymegjelölésen felül feltüntetni a szerződő felek adószámát, cégjegyzékszámát, bankszámlaszámát, ha pedig a bérbeadó magánszemély, akkor a bérbeadó anyja nevét, születési helyét és idejét. Nyilván felmerül a kérdés, hogy ezen utóbbi adatokra mi szükség? Nos a végrehajtási eljárás megindítása akadályba fog ütközni ezeknek az adatoknak a hiányában, így akár egy nyertes pert követően is patthelyzet alakulhat ki.

Fontos a bérelt helyiség rendeltetésének a feltüntetése. Ez mind a két fél számára biztonságot jelent, azonban nem árt előzetesen tájékozódni, hogy a helyiségben folytatandó tevékenység nem ütközik-e valamilyen jogi akadályba. Ugyanis utóbb ebből adódhatnak nehézségek és perek. Itt elsősorban az előre megfizetett bérleti díj visszaszedésére gondolok, mely álláspontom és a bírósági gyakorlat szerint akadályba fog ütközni, vagy az óvadékra, melynek visszakövetelése szintén aggályos, mivel a szerződő felek megállapodtak.

Fontos a felelősségi szabályok tisztázása. Itt elsősorban a helyiségben folytatott tevékenységgel harmadik személyeknek okozott károkra gondolok pl. környezetvédelmi károk, de ide sorolhatóak azok a károk is melyeket a bérlő a bérbeadónak okozhat a helyiségben működése során.

Érdekes lehet a helyiség bérletre alkalmas állapotban tartása is, mely a bérbeadó kötelezettsége, azonban a rendkívüli az állagmegóváson felüli beruházások költségeinek a viselése már másképp alakul. Ezekről a szerződésben rendelkezni kell, ugyanis az ilyen beruházások költségeinek a bérbeadóra való terhelése nem olyan magától értetődő, ha a szerződő felek nem így állapodtak meg.

Kép:sxc

Fontos rendelkezés a bérlő elhelyezésének a kérdése, a cserehelyiség biztosítása. Ez a kérdés a bérbeadót hivatott védeni. Vagyis, ha a szerződő felek magánszemélyek esetén úgy rendelkeztek, akkor a helyiségbérlet megszűnése esetén nem jogosult a bérlő elhelyezésre.

Lényeges kérdés a bérleti díj, melyet célszerű előre kérni, és esetleg két-három havi bérleti díjat előlegként elkérni. Ezen felül célszerű a helyiség költségeiről, rezsijéről is rendelkezni. Ezt a szerződő felek a bérleti díjon felül szokták megállapítani és fő szabályként a bérlő szokta viselni. Célszerű a bérleti szerződésben a fogyasztásmérőkhöz kapcsolódó közszolgáltatási szerződésekről is rendelkezni, vagyis jó ha ezek a szerződések a bérlőre átcedálódnak.

Korábban egy cikkemben már írtam a helyiségek kiürítéséről és arról a visszás helyzetről, amikor a bérbeadó nyúlt a zsebébe annak az érdekében, hogy a bérlő elhagyja a bérleményt. Nos az ilyen helyzetek elkerülésére lehet megoldás, ha a szerződést egy közjegyzői kiegészítéssel láttatjuk el, mely egy közokirat és melyben a bérlő vállalja, hogy a felmondási idő végén elhagyja a helyiséget. Ezzel az okirattal elkerülhető a peres eljárás és szükség esetén közvetlenül a végrehajtóhoz lehet fordulni. Így akár éveket is meg lehet spórolni a helyiség kiürítése során.

Nyilván lehetne még más rendelkezésekről, netán az új Ptk-ról is szót ejteni, azonban a terjedelem nagy úr. Remélem, hogy cikkemmel sikerült hasznos ötleteket adnom, azonban még egyszer hangsúlyoznom kell, hogy szerződéskötés esetén forduljanak ügyvédhez.

Dr Illés Zsolt Ügyvéd Ingatlanforgalmi szakjogász