A használt lakások piacán az 1998–2000 közötti árrobbanást követő kínálati dömping hatására tavaly az árak jórészt stagnáltak, néhány ingatlantípusban továbbcsökkentek, és ez a trend év elején sem változott.

Optimista forgalmazók

A használtlakás-piac folyamatait a szakemberek egyrészt a fizetőképes kereslet jelentős beszűkülésével, másrészt a használt lakóingatlanok magas, már-már az újakéhoz közelítő áraival, továbbá az új lakás vásárlását ösztönző újabb állami kedvezményekkel magyarázzák.
A főváros és a környező települések egy részének használtlakás-piacát az utóbbi fél évben is a túlkínálat jellemezte, s a forgalmazók által kötött szerződések alapján ez elmondható a többi nagyvárosról is. Kivételek ez alól a befektetői szempontból optimális helyek – például a belvárosok sétálóutcái és azok környéke –, és ezeken a helyeken is a patinás lakások, valamint a fiatalok életkezdését segítő garzonok; ez utóbbiak az évek óta szűk kínálat miatt továbbra is az értéküknél jóval magasabban tartják árukat, s szinte néhány nap alatt vevőre találnak.
Érthető tehát, hogy a megkérdezett ingatlanforgalmazók többsége örömmel fogadta a használt lakások vásárlását megkönnyítő, márciustól élő kedvezményes kölcsön lehetőségét, és optimista annak hatásait illetően. Az új konstrukció ugyanis – a mobilitást, az ingatlanpiac normális körforgását segítve – a teljes lakáspiacra is pezsdítőleg hat, mert azokban a városrészekben is felélénkülhet a forgalom, ahol már nincs szabad terület új lakások építéséhez.

Kedvezőtlen panelkilátások

A piac használtlakás-szegmensét szemügyre véve elmondható: a panellakások tulajdonosainak kilátásai a legrosszabbak. Az árboom nyomán korábban jócskán megugrott négyzetméterárak – néhány kerülettől és a garzonoktól eltekintve – ugyanis mára 15–20 százalékkal visszaestek. Amíg például másfél-két éve a kelenföldi lakótelepen egy 50 négyzetméteres, kétszobás lakásért 7 millió, hasonló őrmezeiért 7,2–7,8 millió, a jóval felkapottabb és keresettebb Gazdagréten pedig 9–9,5 millió forintot is megadtak, most a tulajdonosok gyakran 1–1,5 millió forintot is kénytelenek engedni az árból, csak hogy ne menjen el a vevő.
A III. kerület paneltelepeinek lakásárai közötti, már korábban is jelentős árszintkülönbség megmaradt: változatlanul Békásmegyer a legolcsóbb, 115–135 ezer forint/négyzetméter, míg egy Pók utcai felújított, jó fekvésű lakás átlagára 178–190 ezer forint négyzetméterenként.
A pesti oldal favoritjai a Kárpát utcai és a Vizafogó, valamint a zuglói Jerney lakótelepek, 160–185 ezer forintos átlagos kínálati négyzetméterárakkal. Kőbányán, Újpalotán 100–110 ezer, Csepelen pedig már 90–95 ezer forintos négyzetméteráron is kapható panellakás.

A jelenlegi kínálatban találhat az érdeklődő kelenföldi 65 négyzetméterest 11 millióért éppúgy, mint kaszásdűlői garzont 6,5 millió, római lakótelepi 50 négyzetméterest 9,5 millió vagy XIII. kerületi Gidófalvy utcai másfél szobás kislakást 6,9 millió forinton meghirdetett árért.
Budaörsön a panelek közül csak a garzonokat keresik – és el is viszik – 6–6,5 millió forintért, ám a hasonló technológiával épült, két éve még 9–9,5 millióért gazdát cserélt 51 négyzetméteresekre ma 6–8 millióért sem igen találni vevőt. Pécsett a két–három szobás panelekért 95–100 ezer forintot kérnek négyzetméterenként, a garzonok négyzetmétere 120–160 ezer. Sopronban is gyér a kereslet, a kínálati négyzetméterár 125–150 ezer forint között mozog. Győrött is kevesen keresnek panelt, a négyzetméterár 95–120 ezer forint.

Türelmes tulajdonosok

Budapest belvárosi, zöldövezeti, hagyományos építésű részein – ahol az árrobbanás ideje alatt a forgalmazók 100–150, némely esetben 200 százalékos áremelkedést is regisztráltak – a közelmúltig többnyire szintén csendes volt a használtlakás-piac. A legintenzívebben az V., VI., XIII., valamint az I., II., XI. és XII. kerületi, a külföldi befektetők által keresett nívós polgári lakóingatlanok ára emelkedett. Ezek tulajdonosai ma sem engednek a magasra srófolt árból, többségük kivár, remélve, hogy a kedvezményes kamatú hitellehetőség meghozza a várt vevőt.

Számos lakást ajánlanak megvételre a bel-budai részeken, ahol a jobb állapotú társasházi lakások kínálati négyzetméterára most 270–320 ezer forint körül mozog. A XI. kerületben, a Bartók Béla út környékén átlag 180–200 ezer forint a felújításra váró lakások négyzetméterára, a felújítottaké viszont már 200 ezer forint felett van; ugyanebben a kerületben, a sasadi részen több, a hetvenes években épült ikerház vár vevőre, 36–45 millió forintért.

Változatlanul kedveltek a belső kerületek, ezek kiemelt részein a négyzetméterárak korábban megközelítették – sőt az úgynevezett belső magban és az Andrássy úton elérték – a 250–300 ezer forintot. A forgalmazók szerint most itt is érdemes alákínálni az eladói árnak, különösen akkor, ha az ingatlant hónapok óta árulják.
A VII. kerületben jobban szóródnak az árak: amíg például a Liget-közeli Rottenbiller és Damjanich utca jobb minőségű lakásainak kínálati négyzetméterára a 165–180 ezer forint, addig a Garai utca környezetében jóval ez alatt sem találni vevőt.

Néhány konkrét fővárosi ajánlat: az I. kerületben már 25 millióért kapható 59 négyzetméteres társasházi öröklakás; egy Dunára néző gellérthegyi, 220 négyzetméter alapterületű lakásért 63 millió forintot kérnek; az olcsóbb kategóriába tartozó Üllői úton, a Mester és a Lónyai utcában pedig 10, 18, illetve 14,5 millió forintért kapható egy közepes méretű lakás.

Budaörsön a téglaépítésű társasházi lakások négyzetméterára ugyancsak visszaesett a korábbi 300 ezerről 230–240 ezerre. Sopron exkluzív részein változatlanul akár 250-260 ezer forintot is megadnak egy-egy jó állapotú társasházi lakás négyzetméteréért, a külsőbb városrészeken azonban már gyakran magasnak ítélik a vevők a 170–185 ezer forintos négyzetméterárat. Győrött a belső városmag régi lakásai változatlanul kelendőek: ezek 200–220 ezer forintos négyzetméteráron cserélnek gazdát. Debrecenben a zöldövezeti, néhány éves, téglából készült társasházi lakások négyzetmétere 150–200 ezer forint, a belvárosi nagyméretű – és magas rezsiköltségű – polgári lakások négyzetméterára 100–120 ezer forint. A kisebb garzonokat itt is jónak számító áron, négyzetméterenként 140–160 ezer forintért lehet értékesíteni.


Házak mindenütt

Buda máriaremetei, óbudai területein a hét-nyolc éve felhúzott házak ára 60–80 millió forint között van, az egy-két éve épültek ennél drágábbak. A Rózsadombon és a Szabadság-hegyen pedig a telkek magas értéke miatt 150 millió forint alatt még régi, öreg házhoz sem igen lehet hozzájutni.

A pesti oldal régebbi építésű családi házainak ára kevésbé emelkedett, mint a budaiaké, de például az évtizedek óta kedvelt XIV. és XVI. kerületben a 10–15 éve épült, jó állagú családi otthonok esetében már jelentősebb, 20–35 százalékot meghaladó árnövekedéssel kellett a vásárlóknak számolniuk, s ezek máig őrzik értéküket. A XVII. kerületben viszont a hasonló korú ingatlanok négyzetméterára 140–190 ezer forint, Csepelen pedig idén is 130–172 ezer forint között szóródnak a négyzetméterárak.

Néhány konkrétum: egy felújításra váró, 100 négyzetméteres lipótmezei házat 88 millió forinton hirdettek meg, egy Vár alatti 100 négyzetméteres lakóingatlanért 40 milliót, egy tíz éve épült máriaremetei kertes családi házért 35 milliót kér tulajdonosa.

Budaörsön a bő kínálatú, 10–15 éve épült családi házakra is csak elvétve akad vásárló, átlag 150 ezer forintos négyzetméteráron. Pécsett a hasonló korú családi házakat 10–15 millió forintos áron lehet eladni. Szegeden hasonlóak az árak, de itt – a balkáni háború utóhatásai, valamint a magas bérleti díjak miatt – néhány szegmensben jelenleg is keresleti piac van 10–12 milliós értékig, efölött azonban – különösen a 25–30 millióra tartott családi házakra – már nehéz vevőt találni. Debrecen kiemelt építési övezetében, a Nagyerdőn kínált családi házak iránt mindig van érdeklődés; 23–25 millióig el is lehet adni őket, e fölött azonban alig akad érdeklődő.

Szilágyi Eta