Legkevésbé a lakosság pesszimista, mert a lakásépítéshez és vásárláshoz felvehető hitel megváltozott mértéke és a hitel-kamatok nagysága a reális és jogos lakossági igények kielégítését továbbra is jelentős mértékben segíti. Az Ecostat decemberben megküldött elemzése, ingatlanbarométere adatokban kifejezett értékelése szerint a lakosság ingatlankonjunktúra indexe 2003 első negyedévében 68,7 százalék, a második negyedévében 68,0, a harmadik negyedévben már csak 66,1 százalék volt.

A gazdaságelemző cég általánosabb érvényű megállapításai pedig arról vallanak, hogy az ingatlanpiac alakulását alapvetően a magyar gazdaság visszafogott teljesítménye, a lakosság reáljövedelmének várható stagnálása és a változóban lévő lakáshitelezési kedvezmények határozzák meg.

A gazdaság szereplői várható vagyoni és jövedelmi helyzetüktől függően reagálnak a változásokra. Az ingatlan-beruházókat közvetlenül érinti a visszafogott kereslet, a beruházások csökkenése. Az ingatlanok árának és a bérleti díjak emelkedésére a lakosság és a kisvállalkozások érzékenyek. A TOP-100 nagyvállalatokat méretüknél fogva kevésbé érintik a gazdaság kisebb ingadozásai, ezért ingatlanpiaci megítélésük sem annyira kedvezőtlen, mint a kisebb vállalatoké. Az önkormányzatok ingatlanfejlesztési indexének kisarányú javulása annak tudható be, hogy az év végére a települések jelentős részének maradt pénzeszköze fejlesztő beruházásokra. Az ingatlan-forgalmazó cégek továbbra is optimisták a forgalom megítélésében, az ingatlan építések csökkenését vélhetően a használt ingatlanok értékesítésének növekedése kompenzálja.

Az Ecostat IngatlanBarométer indexe 2003 harmadik negyedévében igen alacsony, 47,6 százalékos szintre esett. A legalacsonyabb értéket a cég legelső felmérésekor, 2001 első félévében mérte (45,2%), amikor még az ingatlanpiac jelentős beruházások és ingatlan-forgalom élénkülésének küszöbén állt. Az ingatlanbarométer alacsony értéke az ingatlanpiac visszaesését, a kereslet csökkenését, az ingatlanárak és bérleti díjak mérséklődését jelzi.

Az ingatlanforgalom a piac telítődésével, a befektetési lehetőségek bővülésével veszített vonzerejéből, ez abban nyilvánul meg, hogy egyre nehezebb és egyre hosszabb idő alatt lehet az egyes objektumokat eladni, illetve a lakásokat bérletbe adni, a piac egyre több szegmense telítődik. Újra vonzóvá válnak az egyéb, értékpapír típusú befektetési formák, mint a részvénypiac, a különböző nyílt végű befektetési papírok, és különböző alapok kínálta megtakarítási lehetőségek.



Az IngatlanBarométer index összetevői közül az önkormányzatok és a lakosság mutatják a legmagasabb értéket, jóval meghaladják az összetett index értékét. Továbbra is az IngatlanBarométer értéke alatt maradnak a kis- és középvállalatok, a TOP-100 nagyvállalatok és az ingatlan-beruházó cégek indexei. Az ingatlan-forgalmazó cégeket jellemző index a középmezőnyben helyezkedik el.

A következő fél évben az ingatlanpiacon csökkenést várnak a kis- és középvállalatok, a lakosság, az ingatlan-beruházók. Legkevésbé a lakosság pesszimista, mert a lakásépítéshez és vásárláshoz felvehető hitel megváltozott mértéke és a hitel-kamatok nagysága a reális és jogos lakossági igények kielégítését továbbra is jelentős mértékben segíti. A lakosság ingatlankonjunktúra indexe 2003 első negyedévében 68,7 százalék, a második negyedévében 68,0, a harmadik negyedévben már csak 66,1 százalék volt.



A kis- és középvállalatok ingatlan-fejlesztési indexe negyedévről negyedévre folyamatosan csökken. A 2003. harmadik negyedévi index 3,2 százalékkal alacsonyabb az év második negyedévben mért szintnél, értéke 30,5 százalék. Ez mindenképpen azt jelzi, hogy a kis- és középvállalatokat igen érzékenyen érintik a gazdaság negatív hatásai, az elhúzódó depresszió és a harmadik éves stagnáló értékesítési lehetőségek gazdálkodásukban az ingatlanfejlesztésre csak akkor kerül sor, ha az már a vállalkozás teljesítményét gátolja. A kevésbé tőkeerős cégek a recesszióval párhuzamosan csökkentik ingatlanbérleményük és saját tulajdonú ingatlanjaik számát, kevesebb ingatlant építenek, mint az elmúlt időszakban.

Az ingatlan-beruházók az év második negyedévében csak kisarányú csökkenést prognosztizáltak az ingatlanok építésében, az év vége felé igazolódni látszik az a vélekedésük, hogy a jövőben jóval kevesebb kivitelezői megrendelés várható. Az ingatlan-beruházók minden ingatlantípus esetében, leginkább a lakóingatlanok, a művelődési és oktatási épületek, valamint az üdülők, nyaralók építése terén várnak nagyobb arányú ütemcsökkenést a következő hat hónapban. Ingatlanfejlesztési indexük az év első negyedévében még 52,4 százalék volt, a második negyedévben ez 50,9 százalékra csökkent, míg az év harmadik negyedévében 40,0 százalékra esett vissza, amely több mint 10 százalékkal kevesebb az előző negyedévben mért értéknél.



A TOP-100 nagyvállalatok csak igen kismértékű ingatlanfejlesztést jeleztek és továbbra is jellemző az a gyakorlat, hogy saját tulajdonú ingatlanban működnek. A nagyvállalatok második negyedévi ingatlan-fejlesztési indexe 31,5 százalék, az eddig mért legalacsonyabb érték, 2,2 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévi szintnél. Az év harmadik negyedévében az exportkereslet élénkült, az év második felétől lassú és tartósnak ígérkező fellendülés várható, ez kedvezően hatott az ingatlanfejlesztési elképzelésekre, tervekre is, a nagyvállalatok szeptemberi ingatlanfejlesztési indexe 33,6 százalékra emelkedett, a növekedés mértéke elérte a 2,1 százalékpontot.

Az önkormányzatok kismértékben növelni tudják ingatlan beruházásaikat, a felújításokat és a karbantartó munkák végzését. Ez 0,9 százalékponttal növelte a polgármesteri hivatalok ingatlan-fejlesztési indexét, amely ezzel 66,1 százalékra nőtt.



Az ingatlanpiac szereplői közül a 2003. év harmadik negyedévének legoptimistább résztvevői az ingatlan-forgalmazók. A csoport konjunktúra indexe közel négy százalékponttal nőtt az előző negyedévihez viszonyítva. A forgalmazók remélik, hogy tovább növekszik mind az új, mind a régi építésű ingatlanok kereslete az ország egész területén.



Az ingatlanpiac szereplői a fővárosban, és az agglomerációban, a megyeszékhelyeken és a vidéki városokban a kereslet bővülésére, a községekben stagnálásra, az üdülőövezetekben az igények csökkenésére számítanak.

Legmagasabb árnövekedés az új lakóépületeknél várható (9%), majd az új logisztikai ingatlanoknál (8,2%) és a használt lakóépületeknél (8,2%). Az „A” kategóriás irodák árnövekedését az év második negyedévében még 11,7 százalékosra várták, a harmadik negyedévben viszont már 4 százalékponttal csökkent a becsült érték. Legkisebb áremelkedés továbbra is a „B” kategóriás irodáknál (6,8%) és használt ipari építményeknél (5,4%) várható.

A bérleti díjakat az év második negyedévében a 6,8 és 8,1 százalékközé, a harmadik negyedévben 4,6 és 7,1 százalékos értékhatárok közé sorolták a piaci szereplők. Legjobban nőnek a bérleti díjak az új- és használt kereskedelmi építményekben (7,1%), az új logisztikai ingatlanoknál (6,3%) és az új- és a használt lakóépületeknél (6,5%-6%). A felmérés szerint az „A” kategóriás irodák bérleti díjai 5, a „B” kategóriás irodák bérleti díjai 4,7 százalék körül emelkednek az elkövetkező fél évben.



Az építési tevékenységhez kapcsolódó költségek növekedését az ingatlanpiac szereplői eltérő mértékben ítélik meg. Legmagasabb árnövekedést (9-11,1%) az ingatlan-beruházók, az ingatlan-forgalmazók (8,3-12,5%) és a lakosság (7,9-11,5%) prognosztizálnak. Az önkormányzatok (6,1-10,7%), a kis- és középvállalatok (5,3-8,3%) valamivel alacsonyabb árnövekedést várnak, míg a legalacsonyabb árváltozást a TOP-100 nagyvállalatok jelezték (2,9-4,4%).



Átlagosan legmagasabb árnövekedést az ingatlanpiac szereplői az építőanyagoknál várnak 9 százalékkal. Az előrejelzések szerint a telekárak 8,7 százalékkal, az építési-szerelési tevékenységek árai 8,3 százalékkal lesznek magasabbak 2003-ban, mint 2002-ben. A tervezési díjaknál 7,4, a munkaerő-költségeknél a várható áremelkedés mértéke 7,3 százalék.