Kereslet-kínálat, minőségi "jegyek"

Nálunk ugyan nincs jelentős földforgalom, a piac azonban nem mozdulatlan. A gyengébb minőségű, rosszabb adottságú és fekvésű földek szegmensében jelenleg a kínálat, míg a jó minőségű szántók, erdők esetében a kereslet dominál. Ez utóbbiak tulajdonosai azonban többnyire kivárnak, a szakemberek által prognosztizált folyamatos áremelkedést remélve. A föld-vásárlási kedv elsősorban azokat a megyéket jellemzi, ahol magas aranykorona (AK) értékű, kedvező fekvésű, illetve nagyobb kiterjedésű szántók és erdők vannak. Ilyen területek például Győr-Sopron és Somogy megye. A gyengébb minőségű földterületek főleg az észak-magyarországi megyékben találhatók. Ezeken a területeken, valamint a nehezen megközelíthető ún. zsákfalvakban, és a csökkenő lakosságszámú, elöregedő települések környezetében gyér a vevői érdeklődés, ezért jelenleg is erős a kínálat.

A szakemberek úgy látják: mivel Magyarországon jelenleg a termőföld alulértékelt, az uniós országokénál átlag ötször-tízszer olcsóbb, az ottaninál semmivel sem rosszabb minőségűek esetében az elkövetkező években lassú emelkedés várható. Ehhez persze nálunk is több változás szükséges. Például rendezni kell a tulajdonviszonyokat, mert a földminőség és a terület megközelíthetősége, valamint az értékesítésre kínált szántók, erdők mérete mellett ez ugyanis az egyik legfontosabb vásárlói szempont. A földméretet nézve a leginkább forgalomképes területek a 25-30 hektárnál kezdődnek, s az is jó ajánlólevél, ha az eladásra kínált szántó, legelő már nincs osztatlan közös tulajdonban.

 A jelenlegi földpiaci forgalom jelentős hányadát a - "szakhivatalok" adatai szerint -- a szántók, kisebb részét pedig a gyümölcsösök és a szőlészetek adják. Ez utóbbiak közül a legkeresettebbek a történelmi borvidékek szőlőterületei, ahol az utóbbi időben megjelentek az ún. presztízsvásárlók. Emellett a vevőkört elsősorban olyan tőkeerős gazdálkodók teszik ki, akik birtoknövelési, birtokegyesítési (földcsere) szándékkal keresnek újabb területeket, s közöttük szép számban vannak komoly vállalkozást folytató családi gazdálkodók.

A hazai termőföldek minősége és ára régiónként, megyénként, sőt gyakran településenként is eltér egymástól. A minőségre a gyakorlatban használt (3-40 közötti számmal jelölt) aranykorona-érték (AK) utal, amely a talaj minőségét, a földterület fekvését és feltételezhető jövedelmezőségét fejezi ki.

 A 15 aranykorona alatti gyenge, a 15-25 közötti közepes, a 25-35 közötti jó, nagyon jó, és a 35 fölötti extra földminőséget jelent, de az átlag 17 aranykorona/hektár feletti terület már megfelelő minőségűnek mondható.

#page# 

Ami a hazai földárakat illeti, országosan nagyon széles skálán, 150 ezer és 2 millió Forint/hektár között mozognak, de az árszóródás - ha nem is ilyen arányban -- még egy-egy megyén belül is jellemző. Az Agrárkutató Intézet (AKI) adatai szerint a gyengébb minőségű (pl. Fejér és Nógrád megyében található) földeknek alacsony szinten, 10 ezer-50 ezer Forint/hektár között szóródik az átlagára. Ugyanakkor a hektáronkénti 1 millió forintos ár napjainkban több megyében is előfordul. Ilyenek: Baranya-, Békés-, Pest-, Győr-Moson-Sopron-, Hajdú-Bihar-, Somogy-, Vas-, Szabolcs-Szatmár-Bereg megye. Ez utóbbi magas ár már eléri a francia és a finn országos átlagárat, de még mindig csak fele, harmada az Unió 15 aranykorona értékű árainak, s ötször-tízszer alacsonyabb a spanyol, holland és luxemburgi áraknál. Jól jelzi a széles skálán való hazai földár-szóródást, hogy például a hajdúsági löszhát 42 aranykoronás földjeiért hektáronként akár 1,4-1,7 millió forintot is megadnak napjainkban. Szintén kiemelt árral, akár hektáronkénti 1,5 millió forinttal kalkulálhatnak azokon a területeken, ahol rövidesen a termőföldek belterületbe vonása várható (pl. Vas megye), vagy a felkapott, a külföldiek által is látogatott gyógyfürdők közelében.

Amíg a hazai földforgalom csendes mederben folyik, az elmúlt években emelkedett a bérbe adott földterületek aránya. Ez a szakemberek szerint egyrészt a korábbi években bekövetkezett számos, saját földjén gazdálkodó család csődjével, másrészt a gazdálkodáshoz szükséges tőke hiányával, s nem utolsósorban a Nemzeti Agrár-környezetvédelmi Program keretében beindult támogatásokkal magyarázható. A bérleményeket - mivel az 5 éven felüli időtartamra kötöttek adómentességet élveznek -- a korábbi, 1-2 éves futamidő helyett 5-10 évre kötik. Ami a bérleti díjakat illeti, az egyes régiók földhaszon-bérleti díjai között nem annyira számottevőek a különbségek, mint a földárakban. Például az országos értéknél valamivel alacsonyabbak Bács-Kiskun és Nógrád megyékben, de magasabb Fejér megyében. A díj alakulását egyébként jelentősen befolyásolják a bérlőt megillető földalapú támogatások, amelyek a díjak mértékét mindig fölfelé viszik. A jelenlegi gyakorlat szerint a bérbeadók általában a földalapú állami támogatások 40-50%-át maguknak kérik, amit be is építenek a bérleti díjba. Gyakori azonban, hogy a földtulajdonos a bérleti díj helyett az állami támogatás 100%-át kéri el a haszonbérlőtől.

A bérleti díjak meghatározásakor - a szakemberek szerint - általános gyakorlat, hogy a kilogramm étkezési búza/aranykorona/év mértékegységben határozzák meg, egy hektárra vonatkoztatva. Ebben az esetben a búza nyár közepi tőzsdei árát veszik figyelembe. Az utóbbi időben megkötött szerződésekre jellemző, hogy a bérleti díjat egy éves időszakra fix összegben határozzák meg forint/hektár mértékegységben, és ezt az összeget évente emelik az infláció mértékével. A konkrét hazai bérleti díjak napjainkra -- átlagos minőségű föld esetén -- 500-700 forint/aranykorona/év (25-30 kilogramm búza/aranykorona/év) körül alakultak, jó minőségű földek esetén azonban a díj mértéke eléri az évi 1000-1200 forint/aranykorona értéket is, a gyengébb minőségű föld esetén pedig az évi 400-500 forint/aranykorona díj az általános.