A magyar gazdaság 2003 második felében kezdődő élénkülése 2004-ben folytatódik, pozitív hatása a TOP-100 nagyvállalatok, valamint a kis- és középvállalatok ingatlangazdálkodásában is érződik. A költségvetés hiányának csökkentésére hozott intézkedések az ingatlanpiacot is érintik. Az új és a használt ingatlanok vásárlásához felvehető kedvezményes kamatozású hitelek összege csökkent, s mérséklődött a kedvezményes kamat nagysága is. E két intézkedés 2003 végén felgyorsította és előrehozta az ingatlan vásárlásokat, növelte a hitel-szerződéskötések számát. A telekvásárlás, valamint a használt lakás vásárlás növekedése bővítette az ingatlanpiac forgalmát. Az új ingatlanok létesítése 2004 első felében várhatóan élénkülni fog, az év második felében az ingatlanfejlesztések üteme mérséklődik.

2004. első negyedévi felmérésünk eredményeiben kimutatható a múlt évi intézkedések hatása, az ingatlan-beruházó vállalatok jelentős beruházás-csökkenéssel számolnak és a lakosság is kevesebb ingatlan vásárlását jelezte. A lakossági építkezések mérséklődésével a második félévben lehet számolni. A költségvetési megszorítások hatását az önkormányzatok is érzik, kevesebb beruházást és felújítást terveznek, mint az elmúlt évben. Az ingatlan-forgalmazó cégek viszont továbbra is optimisták, változatlan nagyságú keresletet prognosztizálnak az ingatlanpiacon a következő időszakra, az inflációhoz hasonló árnövekedés mellett.

Az ingatlanpiac szempontjából 2003 közepesen jó teljesítésű évnek számított, s a piaci szereplők bizakodóak a 2004. év sikerében is. Az előrehozott vásárlások miatt az ingatlanpiac 2004 első negyedévében valamelyest visszaesett ugyan, a forgalmazók véleménye szerint a tavaszi-nyári hónapokban a kereslet azonban ismét élénkülhet Az ingatlanpiac intenzitását jellemző összefoglaló mutató számszerűen 2,8 százalékponttal maradt el a múlt év végi, mintegy 51,5 százalékos eredménytől, ami az elmúlt évek legjobb teljesítménye volt. A gazdaság szereplői 2004-re összességében az ingatlanpiac kismértékű visszaesését prognosztizálják.

2004 első negyedévében folytatódott az ingatlan-forgalmazók kiegyenlített teljesítménye, élénk forgalma. Az elmúlt időszakihoz hasonló mértékű ingatlanforgalmat és -bérlést várnak a következő hat hónapban is, a tulajdonosi arányok viszont változnak. Kevesebb lakossági és növekvő vállalkozói és intézményi ingatlanvásárlással számolnak. Kiemelkedő forgalmat a külföldi befektetői csoportoktól várnak. A különböző helyszíneken található ingatlanok iránti kereslet összességében stagnál, legnagyobb keresletcsökkenésre az üdülőövezetekben számítanak. Az ingatlan-forgalmazó cégek teljesítmény-várakozásait jellemző index értéke továbbra is 52 százalék, amely alig, 0,1 százalékkal alacsonyabb az elmúlt negyedében mért értéknél.

A TOP-100 nagyvállalatok ingatlan-fejlesztési indexe 40,5, a mutató értéke 4,5 százalékkal javult az előző negyedévihez képest. Az év elején nőtt a saját tulajdonú ingatlanok és csökkent a bérelt ingatlanok aránya, amely azt jelzi, hogy a nagyvállalatok, ha kis mértékben is, de befektetnek ingatlanokba. Gyorsul az ingatlanok cseréje, amelynek oka lehet, hogy a vállalatok igyekeznek megtalálni működésüknek legjobban megfelelő, optimális nagyságú és kedvező fekvésű telephelyeket.

A kis és középvállalatok piacérzékenysége nagyobb, mint a nagyvállalatoké, ezért ingatlan-fejlesztéseik is bátortalanabbak. Jóval kevesebbet invesztálnak új ingatlanba, s ha a piac kikényszeríti, könnyebben adják fel irodáikat, raktáraikat, telek-ingatlanjaikat. A javuló piaci és pénzügyi feltételeknek köszönhetően a KKV-k ingatlan-fejlesztési indexe 1,3 százalékkal nőtt, amely az elmúlt egy évben a legjobb érték (33,9%).

Az önkormányzatok ingatlangazdálkodása jelentősen függ saját bevételeiktől és a költségvetéstől kapott támogatástól. A költségvetési juttatások mértékének ez évi csökkenése okozhatja azt, hogy az önkormányzatok ingatlan-fejlesztése a következő időszakban várhatóan visszaesik. A polgármesteri hivatalok a következő hat hónapra a beruházások és felújítások csökkenését valószínűsítik. Ezt mutatja ingatlan-fejlesztési indexük is, amely viszonylag még mindig kedvező, értéke 67 százalék.

A lakosság ingatlanforgalma kiegyenlített piaci részvételt mutatott 2003-ban. 2004 első negyedévében viszont a lakossági várakozások 5,8 százalékkal visszaestek, a konjunktúra-index értéke 62,2 százalék, ez egyértelműen a lakosság ingatlanpiaci jelenlétének a csökkenését vetíti előre. Csökken azoknak a háztartásoknak a száma, amelyek hitelt kívánnak igénybe venni lakásvásárláshoz, építéshez, illetve lakásfelújításhoz. A gyorsan bővülő devizafinanszírozású lakáshitel-kínálat ezt a trendet néhány hónap alatt kedvezőre fordíthatja.

Az ingatlan-beruházó vállalkozások ingatlan-fejlesztési indexe 2003 negyedik negyedévében nőtt a legnagyobb mértékben, 8,2 százalékponttal haladta meg az előző háromhavi értéket. 2004. év első negyedévében jelentős mértékben csökkent a beruházó cégek ingatlan-fejlesztési mutatója, összességében 11,6 százalékkal. A 36,6 százalékos index három éve a legalacsonyabb mért érték, amely a lakossági és a nem lakossági kereslet csökkenését jelzi. A külföldi befektetői csoportokat kivéve minden potenciális ügyféltől kevesebb megrendelést várnak a kivitelezők, mint a múlt évben. A lakóingatlanok építési piacán drasztikus visszaesést várnak a beruházók, s csak a raktárak és a szállodaépítések növekedésében bíznak, az új irodák építése változatlan intenzitással folytatódik.

A következő hat hónapban az ingatlanpiac minden szereplője is az előre jelzett inflációnál magasabb, vagy azt elérő árnövekedést vár az ingatlanforgalomban. Az ingatlanárakat a kivitelezési költségek, elsősorban a folyamatosan emelkedő energiaárak emelik, emellett a munkaerő költségek várt növekedése is jelentős. Összességében legnagyobb mértékűre a telkek árának növekedését jelezték a piaci szereplők, amely várhatóan 12 százalékkal lesz magasabb a következő fél évben. Utána az építőanyag-árak emelkedése (10,6%), majd az építési-szerelési tevékenység árai (9,4%), a tervezési díjak (9%) és a munkaerő-költségek (8%) növekedése következik.

A kész ingatlanok csoportjában legjobban az új lakóépületek eladási ára nő (10,4%), a további sorrend: új kereskedelmi építmények (9,9), logisztikai ingatlanok (9,5%), „A” kategóriás irodák (9%). A használt logisztikai ingatlanok árai az előrejelzések szerint 9 százalékkal emelkednek. Az irodák, használt lakóházak, ipari építmények árainak növekedése 6,8-8,1 százalékra tehető. Egyes ingatlanforgalmazó cégek véleménye szerint a telkek és a használt lakások árnövekedése átlagosan nem éri el az inflációs szintet.

2004. első negyedévében a bérleti díjak magas növekedést prognosztizálták a tulajdonosok. Területi bontásban a bérleti díjak továbbra is Budapest belvárosában és az agglomerációban nőnek a legnagyobb mértékben (6,5-9,8%). Az ingatlan fajtája szerint a bérleti díjak legnagyobb mértékű változása az új és használt ipari (9,2%), az új kereskedelmi (8,9%) építményeknél, valamint a lakóházaknál (8,7%) várható, az „A” és a „B” kategóriás irodák bérleti díjának emelkedése elérheti a 7,6-8,5 százalékot.

További ingatlan cikkek