Felhőkarcolók és a város

Az elmúlt évet akár a megnyugvás esztendejének is nevezhetnénk az ingatlanpiacon, hiszen viszonylag kevés új irodaház épült az országban, a kereslet viszont továbbra is erős maradt, így év végére jelentősen kisebbedett az üresen álló irodák aránya. Ám a tendencia évek óta változatlan: az irodaházak egyre komolyabb engedményeket kínálnak a bérlőknek, amelyek között folyamatosan érkeznek a nagy multinacionális vállalatok szolgáltató központjai. De a kisebb cégek sincsenek rossz helyzetben ezen az egyelőre keresletorientált piacon, hiszen az irodaház-fenntartók egyre inkább törekszenek arra, hogy a nagyok által szabadon hagyott területekre is találjanak bérlőt.

Mi lesz az árrésstop vége?
Belebukhat valaki az MNB-alapítványi botrányba?
Mik lennének egy új kormány legfontosabb teendői?

Online Klasszis Klub élőben Csillag Istvánnal!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a korábbi gazdasági és közlekedési minisztert!

2025. június 25. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Az ingatlanpiac elmúlt évének értékelésére lapunk két nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég vezetőjét kérte fel. Kérdéseinkre Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis (CBRE) ügyvezető igazgatója és Shaun Jenkinson, a DTZ helyettes ügyvezetője válaszolt.

- Hogyan látják a 2005. évi ingatlanpiacot, különös tekintettel az irodaira?

Konthur Adrienne: - 2005-ben határozottan megélénkült az ipari ingatlanok piaca, és jelentősen erősödött az üzlethelyiségeké is. A kettő jelen pillanatban fej fej mellett halad. A CBRE adatai szerint 2004-ben 230 ezer négyzetméter irodahelyiségre írtak alá bérleti szerződést, ezek 73 százaléka addig üresen lévő területre vonatkozik. Ezzel szemben mindössze 85 ezer modern irodaterületet adtak át. Mindennek következtében a kihasználatlansági ráta 5,3 százalékponttal csökkent. 2005-ről is hasonló jókat állíthatunk: a Budapestre irányuló befektetések mértéke meghaladta a 2004-es egész éves szintet, bár országos viszonylatban jelenleg kissé elmarad attól.

Számításaink szerint 95 ezer négyzetméterre rúg a 2005 során átadott irodaépületek összterülete, és már a harmadik negyedév végén 90 ezer nettó bérbe adott területet könyvelhettünk el. A negyedévenkénti átlagos "felszívás", azaz új szerződéskötés ugyanis mintegy 30 ezer négyzetméternyi.

Shaun Jenkinson: - A piac 2005-ben nagyon aktív évet zárt, és valószínűleg elérte, sőt meghaladta a tavalyi, rekordnak számító 230 ezer négyzetméteres szintet. A 2004-es 15,18 százalékos kihasználatlansági ráta, ami azt jelenti, hogy 15 százaléknyi irodaterület állt üresen, tavaly a harmadik negyedévre 13 százalékra esett vissza. Ez arra veszíthető vissza, hogy viszonylag kevés új irodaépület készült el, az átadott irodák jelentős részét pedig már kiadták, és a nagy területeknek is híján van a piac.

-A fővárosi piacot mi jellemezte 2005-ben?

#page#

-A fővárosi piacot mi jellemezte 2005-ben?

S. J.: - Budapesten számos meglévő szerződést megújítottak és újratárgyaltak, így a bérlők új irodába költözése nem volt számottevő. A bérbeadók felismerték, hogy meg kell tartaniuk bérlőiket, hiszen a kínálat nő. Az elmúlt 3-5 évben átadott irodák minősége pedig elég jó ahhoz, hogy a bérlők maradjanak, s ne vesződjenek a költözés költségeivel és nehézségeivel.

K. A: - Az átlagos bérbe adott irodaterület mértéke tavaly 700 négyzetméter volt. Továbbra is tanúi lehettünk annak, hogy a multinacionális vállalatok szolgáltató központjaikat hazánkba helyezik át. A "felhőkarcolók kontra város" harc az előbbiek javára dőlt el, és ez tovább erősíti majd a Váci út-Árpád híd térségét. A kereskedelmi ingatlanok piaci hozamai rohamosan csökkentek, áraik növekedtek.

- Melyek voltak a legnépszerűbb területek és épületek?

K. A: - A 2004-es évhez hasonlóan a XIII. és a XI. kerület volt a legkedveltebb - ott is a Danubius, a Xenter 13, a Business Center 99, illetve az Infopark és a Dorottya Udvar -, ezeket követi a II., az V. és XII. kerület, ahol a Víziváros Office Center, illetve a Roosevelt 7-8., a Bank Center, valamint a MOM Park és Alkotás Point vezeti a listát.

S. J.: - Buda központi és déli része - köszönhetően a minőségnek és az elhelyezkedésnek rendkívül népszerű volt: a XI. kerületi Infopark új 12 ezer 700 négyzetméteres épülete és két másik új irodaház, a II. kerületi Víziváros Office Center és a Light Corner is nagyon sikeres projektnek bizonyult.

- Mit várhatunk 2006-ban?

S. J.: - Arra számítunk, hogy a tavalyihoz hasonlóan aktív piacot hoz, s a bérleti szerződések megújítása, újratárgyalása is folytatódik. Prognózisunk szerint nagyjából 200 ezer négyzetméter új terület jelenik meg a piacon, így a nagy területet bérlő vevőkért minden bizonnyal erősödik majd a verseny.

K. A: - Várhatóan 190 ezer négyzetméter modern irodaterület kerül piacra, ennek mintegy 65 százaléka a nem központi térségben, 15 százaléka pedig a Belvárosban. Ilyen volumenű fejlesztés mellett az irodaterületek kihasználatlansága kissé növekedhet, de nem valószínű, hogy a 14 százalékot meghaladja az év végén. A bérleti díjak stabilizálódását várjuk, a csökkenő hozamok árfelhajtó és a túlkínálat árcsökkentő hatásának együtteséből fakadóan.

- Gondolják, hogy a kormányzat által bejelentett és elvégzett útfelújítások és útépítések hatással lesznek az ingatlanpiacra?

#page#

- Gondolják, hogy a kormányzat által bejelentett és elvégzett útfelújítások és útépítések hatással lesznek az ingatlanpiacra?

S. J.: - Szerintem rövid távon nem lesz nagy hatása az úthálózat fejlesztésének. A tömegközlekedésének viszont annál inkább. A bérlők szempontjából az egyik legfontosabb tényező az irodák tömegközlekedési eszközökkel való elérhetősége, így az ilyen épületek iránti kereslet a későbbiekben is erős lesz.

K. A: - Az autópálya-építések általában kedvező hatással vannak a kereskedelmi ingatlanok, főként a logisztikai parkok fejlődésére.

- Várható-e a bérleti díjak és a bérleti feltételek változása?

S. J.: - A 2006-os év szerintem kiegyensúlyozott lesz, így mind a díjak, mind a kedvezmények nagyjából a tavalyi szinten maradnak. Jövőre már nagyobb eséllyel csökkenhetnek a bérleti díjak, különösen a Váci úton, a nagyszámú fejlesztés eredményeképpen.

K. A: - Jelentős bérletidíj-változásra nem számítunk egyik szegmensben sem, többek között a már említett tényezők miatt. Az átlagos irodabérleti díj 3-5 éves bérleti időtartamot feltételezve általában 14-17 euró között változik, ez nem tartalmazza sem az áfát, sem az üzemeltetési költséget. Az ipari ingatlanok esetében jellemzően öt év a várható bérleti idő, 3-4,5 eurós havi bérleti és egy euró körüli üzemeltetési díj mellett.

- Mit tanácsolnak azoknak a kis- és középvállalkozásoknak, amelyek a költözésen gondolkoznak?

K. A: - A műszaki tartalom ellenőrzése mindig fontos szempont az irodaépület választásánál, az egyes épületkategóriákon belül ez ugyanis jelentősen differenciált. Szempont az is a kis- és középvállalkozások gyakorta dinamikus növekedéséből fakadóan, hogy a házon belüli bővülési lehetőség meglegyen. A versenytársak elhelyezkedésének felmérése ugyancsak fontos lehet a választásnál, a mai piaci tendenciák ugyanis a szektoron belülieket inkább összefogásra ösztönzi, nem utolsósorban a hasonló térségen való elhelyezkedés költségkímélő hatása folytán.

S. J.: - Bizonyos elhelyezkedési feltételeknek mindenképpen meg kell, hogy feleljenek a kiszemelt irodák, ahogy a környéken való vásárlási lehetőségek is fontosak. A kis- és középvállalkozások jó helyzetben vannak, hiszen néhány bérbeadó különösen nagy súlyt fektet arra, hogy üresen álló kis- és közepes méretű területeit is kiadja.

Véleményvezér

A fideszes oligarcháknak már annyi pénzük van, hogy lebegő luxusvillára is jut Tihanyban

A fideszes oligarcháknak már annyi pénzük van, hogy lebegő luxusvillára is jut Tihanyban 

A luxizás magyar császára nagyot villantott.
Gázra lépett a MÁV, pontosság és tisztaság helyett propaganda

Gázra lépett a MÁV, pontosság és tisztaság helyett propaganda 

A MÁV biztosítja a késést, a sző valódi és átvitt értelmében egyaránt.
Újabb furfangot eszelt ki a kormány a szabad sajtó betiltására Hadházy Ákos szerint

Újabb furfangot eszelt ki a kormány a szabad sajtó betiltására Hadházy Ákos szerint 

Csökken a normativitása a magyar társadalomnak.
Enyveskezű lehet Orbán Viktor barátja, nyomozást indított az Európai Ügyészség

Enyveskezű lehet Orbán Viktor barátja, nyomozást indított az Európai Ügyészség 

Vége az Európai Unió elnéző magatartásának.
Nincs lejjebb, utolsók vagyunk Európában

Nincs lejjebb, utolsók vagyunk Európában 

Tragikusan teljesít az Orbán-kormány.
A meggy és a málna kétszer annyiba kerül, mint tavaly

A meggy és a málna kétszer annyiba kerül, mint tavaly 

Nem jön össze a kisebb infláció.


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo