Az ingatlanpiac elmúlt évének értékelésére lapunk két nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég vezetőjét kérte fel. Kérdéseinkre Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis (CBRE) ügyvezető igazgatója és Shaun Jenkinson, a DTZ helyettes ügyvezetője válaszolt.
- Hogyan látják a 2005. évi ingatlanpiacot, különös tekintettel az irodaira?
Konthur Adrienne: - 2005-ben határozottan megélénkült az ipari ingatlanok piaca, és jelentősen erősödött az üzlethelyiségeké is. A kettő jelen pillanatban fej fej mellett halad. A CBRE adatai szerint 2004-ben 230 ezer négyzetméter irodahelyiségre írtak alá bérleti szerződést, ezek 73 százaléka addig üresen lévő területre vonatkozik. Ezzel szemben mindössze 85 ezer modern irodaterületet adtak át. Mindennek következtében a kihasználatlansági ráta 5,3 százalékponttal csökkent. 2005-ről is hasonló jókat állíthatunk: a Budapestre irányuló befektetések mértéke meghaladta a 2004-es egész éves szintet, bár országos viszonylatban jelenleg kissé elmarad attól.
Számításaink szerint 95 ezer négyzetméterre rúg a 2005 során átadott irodaépületek összterülete, és már a harmadik negyedév végén 90 ezer nettó bérbe adott területet könyvelhettünk el. A negyedévenkénti átlagos "felszívás", azaz új szerződéskötés ugyanis mintegy 30 ezer négyzetméternyi.
Shaun Jenkinson: - A piac 2005-ben nagyon aktív évet zárt, és valószínűleg elérte, sőt meghaladta a tavalyi, rekordnak számító 230 ezer négyzetméteres szintet. A 2004-es 15,18 százalékos kihasználatlansági ráta, ami azt jelenti, hogy 15 százaléknyi irodaterület állt üresen, tavaly a harmadik negyedévre 13 százalékra esett vissza. Ez arra veszíthető vissza, hogy viszonylag kevés új irodaépület készült el, az átadott irodák jelentős részét pedig már kiadták, és a nagy területeknek is híján van a piac.
-A fővárosi piacot mi jellemezte 2005-ben?
#page#
-A fővárosi piacot mi jellemezte 2005-ben?
S. J.: - Budapesten számos meglévő szerződést megújítottak és újratárgyaltak, így a bérlők új irodába költözése nem volt számottevő. A bérbeadók felismerték, hogy meg kell tartaniuk bérlőiket, hiszen a kínálat nő. Az elmúlt 3-5 évben átadott irodák minősége pedig elég jó ahhoz, hogy a bérlők maradjanak, s ne vesződjenek a költözés költségeivel és nehézségeivel.
K. A: - Az átlagos bérbe adott irodaterület mértéke tavaly 700 négyzetméter volt. Továbbra is tanúi lehettünk annak, hogy a multinacionális vállalatok szolgáltató központjaikat hazánkba helyezik át. A "felhőkarcolók kontra város" harc az előbbiek javára dőlt el, és ez tovább erősíti majd a Váci út-Árpád híd térségét. A kereskedelmi ingatlanok piaci hozamai rohamosan csökkentek, áraik növekedtek.
- Melyek voltak a legnépszerűbb területek és épületek?
K. A: - A 2004-es évhez hasonlóan a XIII. és a XI. kerület volt a legkedveltebb - ott is a Danubius, a Xenter 13, a Business Center 99, illetve az Infopark és a Dorottya Udvar -, ezeket követi a II., az V. és XII. kerület, ahol a Víziváros Office Center, illetve a Roosevelt 7-8., a Bank Center, valamint a MOM Park és Alkotás Point vezeti a listát.
S. J.: - Buda központi és déli része - köszönhetően a minőségnek és az elhelyezkedésnek rendkívül népszerű volt: a XI. kerületi Infopark új 12 ezer 700 négyzetméteres épülete és két másik új irodaház, a II. kerületi Víziváros Office Center és a Light Corner is nagyon sikeres projektnek bizonyult.
- Mit várhatunk 2006-ban?
S. J.: - Arra számítunk, hogy a tavalyihoz hasonlóan aktív piacot hoz, s a bérleti szerződések megújítása, újratárgyalása is folytatódik. Prognózisunk szerint nagyjából 200 ezer négyzetméter új terület jelenik meg a piacon, így a nagy területet bérlő vevőkért minden bizonnyal erősödik majd a verseny.
K. A: - Várhatóan 190 ezer négyzetméter modern irodaterület kerül piacra, ennek mintegy 65 százaléka a nem központi térségben, 15 százaléka pedig a Belvárosban. Ilyen volumenű fejlesztés mellett az irodaterületek kihasználatlansága kissé növekedhet, de nem valószínű, hogy a 14 százalékot meghaladja az év végén. A bérleti díjak stabilizálódását várjuk, a csökkenő hozamok árfelhajtó és a túlkínálat árcsökkentő hatásának együtteséből fakadóan.
- Gondolják, hogy a kormányzat által bejelentett és elvégzett útfelújítások és útépítések hatással lesznek az ingatlanpiacra?
#page#
- Gondolják, hogy a kormányzat által bejelentett és elvégzett útfelújítások és útépítések hatással lesznek az ingatlanpiacra?
S. J.: - Szerintem rövid távon nem lesz nagy hatása az úthálózat fejlesztésének. A tömegközlekedésének viszont annál inkább. A bérlők szempontjából az egyik legfontosabb tényező az irodák tömegközlekedési eszközökkel való elérhetősége, így az ilyen épületek iránti kereslet a későbbiekben is erős lesz.
K. A: - Az autópálya-építések általában kedvező hatással vannak a kereskedelmi ingatlanok, főként a logisztikai parkok fejlődésére.
- Várható-e a bérleti díjak és a bérleti feltételek változása?
S. J.: - A 2006-os év szerintem kiegyensúlyozott lesz, így mind a díjak, mind a kedvezmények nagyjából a tavalyi szinten maradnak. Jövőre már nagyobb eséllyel csökkenhetnek a bérleti díjak, különösen a Váci úton, a nagyszámú fejlesztés eredményeképpen.
K. A: - Jelentős bérletidíj-változásra nem számítunk egyik szegmensben sem, többek között a már említett tényezők miatt. Az átlagos irodabérleti díj 3-5 éves bérleti időtartamot feltételezve általában 14-17 euró között változik, ez nem tartalmazza sem az áfát, sem az üzemeltetési költséget. Az ipari ingatlanok esetében jellemzően öt év a várható bérleti idő, 3-4,5 eurós havi bérleti és egy euró körüli üzemeltetési díj mellett.
- Mit tanácsolnak azoknak a kis- és középvállalkozásoknak, amelyek a költözésen gondolkoznak?
K. A: - A műszaki tartalom ellenőrzése mindig fontos szempont az irodaépület választásánál, az egyes épületkategóriákon belül ez ugyanis jelentősen differenciált. Szempont az is a kis- és középvállalkozások gyakorta dinamikus növekedéséből fakadóan, hogy a házon belüli bővülési lehetőség meglegyen. A versenytársak elhelyezkedésének felmérése ugyancsak fontos lehet a választásnál, a mai piaci tendenciák ugyanis a szektoron belülieket inkább összefogásra ösztönzi, nem utolsósorban a hasonló térségen való elhelyezkedés költségkímélő hatása folytán.
S. J.: - Bizonyos elhelyezkedési feltételeknek mindenképpen meg kell, hogy feleljenek a kiszemelt irodák, ahogy a környéken való vásárlási lehetőségek is fontosak. A kis- és középvállalkozások jó helyzetben vannak, hiszen néhány bérbeadó különösen nagy súlyt fektet arra, hogy üresen álló kis- és közepes méretű területeit is kiadja.
