A felmérés kérdőíves adatgyűjtése a vállalatok, az ingatlanfejlesztők és az ingatlanforgalmazók, valamint a lakosság válaszain alapul – célja a piaci folyamatok jellemzése és előrejelzése, a konjunkturális változások kimutatása. Az ingatlanpiaci elemzés és ennek fő eredményeit összegző mutató, a GKI-Wallis Ingatlan Rt. ingatlan index negyedévente kerül publikálásra.

A fővárosi ingatlanpiaci tendenciákat jól mutatja a GKI-Wallis Ingatlan Rt. fővárosi ingatlan indexének alakulása. (A fővárosi ingatlanpiacon épített és forgalmazott ingatlantípusokra (lakóingatlan, iroda, üzlethelyiség, raktár) vonatkozó különböző piaci információk összességéhez megfelelő súlyozási arányokat használunk.)

A GKI – Wallis Ingatlan Rt. fővárosi ingatlanpiaci indexének értéke 2003 III. negyedévében -23,9. Ezzel a várakozásoknak az idei első félévben tapasztalt enyhe javulása ismét megtorpant. Bár a mutató értéke az eddigi mélyponttól (-29,2) még mintegy 5 pont távolságra van, a 2002 második negyedéve óta, azaz már több mint egy éve tartó stagnálás megmarad.

A következő 12 hónapban tekintetében tehát összességében nem sok optimizmusra utaló jelet látnak a piaci szereplők. E tekintetben némi bizonytalansági faktorként jelentkezik, hogy az utolsó negyedévben kerül sor a költségvetés vitájára, illetőleg hazánk 2004-es Európai Uniós csatlakozásának ingatlanpiaci hatásai is bizonytalanok még.



A megkérdezett ingatlanforgalmazók, ingatlanfejlesztők és a vállalatok szerint a következő egy évben a legnagyobb mértékben az építési telek árai emelkednek (12%-kal). A lakóingatlanok esetében az új építésűeknél 6%-os, míg a használtaknál 5%-os áremelkedés várható.

A raktárak, üzemcsarnokok és az üzlethelyiségek esetében 6-6%-os áremelkedésre van kilátás. Az irodapiacon válaszadóink az előzőeknél valamivel szerényebb, 5%-os négyzetméterár-emelkedést prognosztizáltak.

Az egyes ingatlanpiaci szegmensek esetében összességében elmondható, hogy a vállalatok a következő egy évben az ingatlanforgalmazók és ingatlanfejlesztők várakozásainál 1-2 százalékponttal magasabb áremelkedést tartanak valószínűnek.

Ugyanakkor a felmérés időpontjában a piac szereplői még nem tudhatták, hogy az építési telkek ÁFÁ-ja egy azóta hozott kormánydöntés értelmében jövőre valószínűleg 25% lesz.

Irodapiac

A 2003 harmadik negyedévében a korábban is pangó irodapiacon – az előző időszakkal összehasonlítva – nem következett be fordulat. A kereslet ebben a negyedévben is messze elmaradt a néhány évvel ezelőtt még oly kellemes piaci klímában megszokottól. A fővárosban meglévő modern irodaállomány kihasználtsága átlagosan 69% és 81% között alakult, elhelyezkedéstől, mérettől és minőségtől függően. A bérlők továbbra is szívesebben intézik üzleti ügyeiket az „A” kategóriás irodákból (ezek esetében a kihasználtság 76%-80%). Az ennél valamivel alacsonyabb minőségű, úgynevezett „B” kategóriás irodák esetében az átlagos kihasználtság akár 5-10%-kal is alacsonyabb lehet.

Az ingatlanforgalmazók adatai szerint a pesti, illetve a budai első, valamint másodosztályú irodák kihasználtsága az alábbiak szerint alakult:



Az ingatlanforgalmazók és -fejlesztők adatai szerint 2003 harmadik negyedévében az irodaingatlanok eladási ára csak minimális mértékben, hozzávetőlegesen 1%-kal emelkedett. A következő 12 hónap tekintetében – viszonylagos szakértői konszenzus mellett – a várakozások további 4-5%-os négyzetméterár-emelkedésről valószínűsítenek. A használt és az új építésű irodák esetében várhatóan nem tér el jelentősen e két típus áremelkedések üteme.

A verseny a válaszadók szerint a következő egy évben várhatóan továbbra is éles marad, s az újabb bérlők megszerzése érdekében erős konkurenciaharcra kell számítani. A cégek saját erőforrásaik számbavétele és jövőbeli prognózisuk alapján arra számítanak, hogy képesek lesznek megőrizni az ebben a szegmensben már kivívott pozíciójukat. Fontos azonban megemlíteni, hogy itt elsősorban a pozíciók megőrzéséről, s nem valamiféle expanzióról van szó (a válaszadók csak igen kis hányada látta úgy, hogy akár javulhat is az irodapiacon elfoglalt helyzete).

Üzlethelyiségek

Az üzlethelyiségek piaca 2003 harmadik negyedévében összességében stagnálást mutatott. Az üzlethelyiségek kihasználtsága az irodapiaccal összehasonlítva lényegesen kedvezőbb, s átlagosan nem haladja meg a ki nem használt terület a 10%-ot. Továbbra is a jó elhelyezkedéssel rendelkező, a forgalmi csomópontoknál vagy azok közelében található üzlethelyiségek és bevásárlóközpontok üzletei a kelendőek.

A megkérdezett ingatlanfejlesztők és -forgalmazók a versenyt ebben a negyedévben – a keresleti és kínálati oldal egyensúlyának megfelelően – közepesnek minősítették. A következő egy évben a prognózisok szerint a verseny mérsékelt éleződésével lehet számolni. A piaci szereplők annak ellenére ezt jósolják (vagy pontosan azért is), mert a következő hónapokban a kereslet jótékony emelkedésével lehet számolni.

Mindez a keresletnövekedés azonban az eladási árakban csak ritkán lesz érzékelhető. Míg ebben a negyedévben az eladási árak átlagosan 1-2%-kal emelkedtek, addig az ingatlanfejlesztők és ingatlanforgalmazók szerint a következő 12 hónap mindössze infláció körüli emelkedést hozhat (az új üzlethelyiségek esetében 5%-os, a régieknél még ennél is szerényebb 2%-os négyzetméterár-növekedést).

Lakáspiaci helyzetkép

2003 harmadik negyedévében gyakorlatilag mérsékelt mozgás jellemezte az ingatlanpiacot.

A piaci kereslet továbbra is inkább a kisebb alapterületű lakások mentén koncentrálódik. Tipikusnak, azaz a lakosság többsége által megfizethetőnek, általában a 40-60 m2 közötti lakások számítanak. Emellett a jó elhelyezkedésű, frekventált helyen lévő lakások változatlanul kedveltek.

A piaci helyzetből adódik az is, hogy a rossz állagú, szinte teljes felújításra szoruló lakásokat idén már igen nehéz „árukban” értékesíteni. Az ilyen szituációkban a vásárlók egy része inkább hajlandó tovább keresni, mint heteket, hónapokat tölteni és költeni a felújításra.

A következő 12 hónap tekintetében a megkérdezett ingatlanforgalmazók és fejlesztők egyértelműen lanyhulást várnak az ingatlanpiacon. A negatív várakozásokat kissé tompítandó a jövő évi tervek esetében bizakodásra adhat okot, hogy Budapesten olyan nagyprojektek indulnak, mint az Autóker Holding által jegyzett Marina Part, ahol több lépcsőben mintegy 4 ezer lakás építését tervezik, vagy a Corvin-Szigony Ingatlanfejlesztési és Városrehabilitációs Rt.-be tömörült négytagú konzorcium vezette, Józsefváros megújítását célzó városrehabilitációs projekt, melynek keretében 2150 lakás és mintegy 1800 parkolóhely fejlesztési munkálatai kezdődnek el.

Ezek mellett számtalan kisebb-nagyobb ingatlanprojekt zajlik, illetve kezdődött el a fővárosban a XII. és a XI. kerületekben, de a város egyéb pontjain is. Megkezdődött a belvárosi foghíjtelkek beépítése is.

Átstrukturálódást okozhat viszont a piacon az az októberben bejelentett kormányzati tervezet, miszerint az idén „még” tárgyi adómentes telkek 2004-től 25%-os ÁFA köteles lesz. A piaci szereplők szerint ez önmagában akár 6-8%-os áremelkedést is indukálhat az új építésű lakóingatlanok esetében. (Más szakértői becslések szerint azonban csak 2-3 százalékpontos emelkedés várható emiatt.) Amennyiben a tervezetet az Országgyűlés még idén megszavazza, úgy nem nehéz megjósolni, hogy vélhetően mindez a kereslet visszaesését vonja maga után.

Nem így a használt lakások esetében, ahol a várakozások szerint az új építésűektől távol maradó, lakást vásárolni szándékozók egy része lecsapódhat. Ennek következtében az idén csak bizonyos városrészekben mozgalmas használt lakás piac akár ismét pezsgővé válhat (mind a fővárosban, mind országszerte).

A következő táblázat az ingatlanfejlesztők és ingatlanforgalmazók 2003 harmadik negyedévében tapasztalt és a következő 12 hónapban várt áralakulásáról ad tájékoztatást (a viszonyszámok még nem tartalmazzák a 25%-os telek-ÁFA bevezetésének hatásait):



Az ingatlanforgalmazók 2003 III. negyedévében a használt lakások esetében 1%-os, míg az új építésűek esetében ennél valamivel magasabb, 2%-os áremelkedést érzékeltek. Az ingatlanfejlesztők tapasztalatai szerint az új építésűek esetében a négyzetméterár-emelkedés elérte a 3%-ot.

A következő táblázat néhány jellemző budapesti ingatlan árának alakulását mutatja az utolsó három negyedévben: