A lakótelepeknek különböző "generációit" különböztethetjük meg. Az 50-es években, a fővárosban épült lakások alig egyharmada, a 60-as években kb. 40%-a, a 70-es és 80-as évtizedben azonban már több mint háromnegyede volt lakótelepi. Kezdetben kisebb, emberléptékű telepek létesültek, ahol lakáshoz jutni egyértelmű minőségi ugrást, s kiváltságot jelentett. A hatvanas, és főleg a hetvenes évek azonban már a mennyiségi hiány felszámolására tett erőfeszítések jegyében teltek. Előtérbe került az építési idő és a költségek minimalizálása, így uralkodóvá vált a tízemeletes sávház. Bár a lakások összetétele tovább javult, s általánossá vált a másfél és kétszobás távfűtéses lakás, a kötelezően előírt 53 négyzetméteres átlag a hatvanas évekhez képest nem jelentett előrelépést. A hetvenes évek végére természetessé vált a hibás lakások átvétele és a hibák beköltözés utáni javítgatása. A hibátlan kivitelezés fogalma gyakorlatilag megszűnt.
A 80-as években épült telepek többsége már a város peremén, vagy korábban épült telepek bővítéseként valósult meg. A lakásárak emelkedésével a minőségi elvárások növekedtek. A lakótelepek presztízsveszteségét jelezte ugyanakkor a közvélemény egyre gyakoribb negatív kritikája és a lakótelepi lakások értékének relatív csökkenése a lakáspiacon. Több esetben történt kísérlet emberléptékű lakótelepek létrehozására, felemás sikerrel. A lakások beosztása egy-két új típus esetében javulást mutatott: általában nőtt a lakóhelyiségek száma, ám csökkenő méretek mellett. Az energiaválság hatására új hőtechnikai szabványok léptek életbe, javult a panelek és az ablakok hőszigetelése, légzárása, valamint - a lapostetők állandó beázása miatt - polgárjogot nyert a magastetős panelház is. Ekkorra már látványosan megindult a lakótelepek közötti belső differenciálódási folyamat, s megjelentek az "elit" lakótelepek.
A panellakások reálértéke az elmúlt másfél évtized egészére vetítve jellemzően csökkenő tendenciát mutat, aminek hátterében elsősorban az ilyen típusú lakástermék iránti piaci kereslet jelentős mérséklődése áll. A lakótelepi paneles technológiával épített lakások - egy-két, jellemzően fiatalabb lakótelepet leszámítva - a lakáspiac presztízs szerinti alsó harmadába tartoznak. A piac fejlődése a szegmensen belül azonban differenciálódáshoz vezetett. Vannak olyan lakótelepek, ahol a lakások többé-kevésbé tartják értéküket, a legtöbb helyen ugyanakkor az áresés jellemző.
Azokban a kerületekben, melyek az elmúlt években nagy volumenű lakásépítés színterei voltak, a panellakások áremelkedési üteme rendre elmarad a téglaépítésű társasházakétól. Érdekes, hogy a panel és téglalakás árak az ezredfordulóig nagyjából azonosak voltak. Jó minőségű, új társasházi lakáskínálat híján a két termék egymás reális versenytársa volt. Amikor azonban 2000-től hihetetlenül megnőtt a kínálat, az új lakások növekvő aránya, és a javuló lakásminőség miatt gyorsan elszakadt egymástól a panel és a hagyományos építés átlagára. Ráadásul a 2000-ben bevezetett állami hiteltámogatási rendszer az új építésű lakások vásárlására ösztönzött.
Jelenleg Budapesten 15-25%-os különbség mutatkozik a panellakások és a régebben épült téglalakások árai között. Ez éppen elegendő ahhoz, hogy a vevők árérzékenysége érvényesüljön a választáskor, s a panelek iránt folyamatos maradjon a kereslet. Mindig lesznek olyanok, akik számára ez jelenti a reális választást, és ennek nem minden esetben financiális okai vannak. Bár a lakótelepek lakásösszetétele elég kis változatosságot mutat, a pont mostanában igen keresett 1+2 fél, 2, 2+fél szobás lakástípusokból bő a választék. Ugyanígy kedvező a telepeken élők ellátása (boltok, szolgáltatások, szociális ellátás), s a tömegközlekedés is többnyire jól megoldott.
A lakások használati értéke, konkrétan a magas fenntartási költségek jelentik a panelek legfőbb problémáját. A jövő év végéig a napokban meghosszabbított Panel Plusz Hitelprogram az önerőhöz biztosít kedvező hitellehetőséget energia-megtakarítási korszerűsítésre, gépészeti felújításokra és a környezet rendbetételére, lakásonként maximum 1,2 millió forintos felújítási összeg esetén. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint a panelpiacon érezteti hatását a program; az abban részt vevő, sikerrel pályázó épületekben gyorsabban, és az eredetileg meghirdetetthez közelebbi áron lehet eladni a lakásokat. A további kedvező hatáshoz azonban, a program terjedése mellett, annak hatékonyabb reklámozására, marketingjére lenne szükség. Ma még ugyanis az a jellemző, hogy a vevők nem célirányosan korszerűsített, vagy felújítás előtt álló házban keresnek lakást, hiszen gyakran nincs információjuk a lehetőségről. Inkább a megújuló házakban lakást eladók azok, akik jobb alkupozícióban vannak, s ingatlanjukat könnyebben el tudják adni.
A panellakás-vásárlók legfőbb keresési kritériuma azonban nem a minőség, hanem az ár marad. A tízmillió forintos limit jól elhatárolja a keresett, viszonylag gyorsan eladható kis lakások kategóriáját a nagyobb, drágább rezsijű panelektől. A 7-10 millió forint közötti lakások keresettségét növeli, hogy azok ideálisak Budapesten tanuló diákok számára, s a vidéki szülők által akár hitelfelvétel nélkül megvásárolhatóak.
