„A befektetők egyre óvatosabbá válnak. Ingatlanbefektetési és -fejlesztési preferenciákat egyre inkább az olyan piaci fundamentumok határozzák meg mint a gazdaság növekedési kilátásai, illetve a helyi bérlői piacok állapota. A magasabb (geo)politikai kockázatok által érintett városok és országok esetében kevésbé jók a kilátások, mivel a befektetők nem kedvelik az ilyen kockázatokból fakadó bizonytalanságot. Ebből a szempontból a Brexit példaként szolgálhat: számos válaszadó szerint az Egyesült Királyság el fogja veszíteni versenyelőnye egy részét, ami negatívan érinti az ingatlanbefektetési és - fejlesztési kilátásokat”- mondta Lisette van Doorn, az Urban Land Institute vezérigazgatója.
A befektetések egyik legjelentősebb akadálya továbbra is a megfelelő eszközök hiánya, miközben a tőke folyamatosan áramlik Európába, és Ázsia felől további jelentős növekedés várható. Emiatt nyomás alá kerültek a hagyományos piaci szegmensek: a válaszadók 70%-a egyetért vagy teljes mértékben egyetért azzal az állítással, hogy az első osztályú eszközök túlárazottak.
Növekvő érdeklődés az alternatív eszközök iránt
A kedvezőtlen tőkepiaci környezetre adott egyik reakcióként a befektetők olyan eszközosztályok felé fordulnak, amelyek kapcsán strukturálisan kedvező tényezők érvényesülnek és amelyeket várhatóan kevésbé érint majd a jelenleg leszálló ágban lévő gazdasági ciklus. A felmérés eredményei azonban arra utalnak, hogy ez csak az érem egyik oldala.
E tekintetben kiemelkedik a lakóingatlan-szektor: az ingatlanbefektetés és -fejlesztés szempontjából leginkább preferált tíz ágazatból hétben megtalálható valamilyen lakóingatlan, a közösségi együttélést szolgáló (co-living) ingatlanoktól a diákszállókon, a nyugdíjasotthonokon, és a szociális lakásokon át a hagyományos lakóingatlanokig.
„A befektetők olyan ágazatokban igyekeznek jelentősebb pozíciókat kiépíteni, amelyeket erőteljes és kiszámítható demográfiai és infrastrukturális tényezők mozgatnak, ideértve például a lakóingatlanokhoz kapcsolódó szektorokat – ami azzal is jár azonban, hogy több figyelmet kénytelenek fordítani az eszközök üzemeltetésére” - állapította meg Pintér Attila.
A lakóingatlanok mellett az első tíz helyen a logisztikai célú ingatlanok, valamint különböző réspiaci ágazatok, például az adatközpontok és a rugalmas irodák állnak. A logisztikai célú ingatlanok piacára továbbra is kedvezően hat az e-kereskedelem növekedése. A hagyományos ingatlanpiaci szegmensek, mint például a belvárosi és elővárosi irodák, illetve a kiskereskedelmi ingatlanok továbbra is a rangsor végén helyezkednek el.
A városrangsor az ingatlanszektor érdeklődését tükrözi a kisebb, a ciklus leszálló ágában felfedezett piacok, és egyes nagyobb, hagyományos piacok kombinációja iránt, a geopolitikai kockázatok figyelembe vétele mellett. Lisszabon a ciklus végére jellemző mozzanatként tíz helyet javítva az első helyre ugrott; a válaszadók a város életminőségét és politikai vezetését emelték ki.
Az első tíz helyet továbbra is a hagyományos befektetési célpontnak tekintett német városok uralják, például Berlin, Frankfurt, Hamburg vagy München. Azonban e városok évről évre mutatott népszerűsége kezd visszaütni, mivel számos válaszadó szerint ezeken a helyszíneken túlárazottak a befektetések.
Az első tíz helyen még olyan városok osztoznak mint Madrid, Amszterdam, Bécs és Dublin. Ezek a városok az ingatlanpiaci fundamentumok, illetve a bérleti díjak növekedési kilátásai, valamint sok esetben az életminőség, az összekapcsolhatóság, az innovációs potenciál, és a tehetséges munkavállalók számára nyújtott vonzerő tekintetében is jó értékeléseket kaptak.
Noha Londonban kedvező szinten áll a befektetések volumene és az irodabérleti kereslet, a Brexit továbbra is beárnyékolja a város rövid távú kilátásait. Erre utal, hogy a vezető európai szakemberek 70%-a szerint a végleges megállapodás tartalmától függetlenül a 2019. márciusi határidőt követően az Egyesült Királyság nemzetközi vonzereje csökkenni fog a tehetséges munkavállalók körében.
„London és az Egyesült Királyság továbbra is több tőkét vonz, mint bármely más európai város, ami ellentmond a Brexitet övező bizonytalanság miatt fennálló aggodalmaknak. Figyelemre méltó, hogy az európai, illetve belföldi hosszú távú befektetőkhöz képest egyes Európán kívüli hosszú távú befektetők jóval bizakodóbban ítélik meg a változások lehetséges hatásait” - tette hozzá Pintér Attila.
A tanulmány a befektetések pénzügyi hozama mellett az ingatlanok szociális értékének növekvő jelentőségét is vizsgálta. A válaszadók közel 60%-a vélte úgy, hogy az ágazatban egyre inkább teret nyer az ingatlanok és ingatlan-vállalkozások értékének meghatározására szolgáló nem pénzügyi módszerek alkalmazása. Hasonlóképpen, 59%-uk értett egyet azzal az állítással, hogy a hozamok mérésében egyre fontosabbá válnak a nem pénzügyi mérőszámok.
Ez a trend jelenleg leginkább a különböző hasznosítási módok, így például a co-working létesítmények, a kiskereskedelmi, illetve az árukézbesítési logisztika és a nem üzleti felhasználási formák és téralkotási elemek, például a megfizethető lakhatás, a közösségi központok és terek, illetve a gyermekgondozási létesítmények ötvözésében érvényesül, várhatóan azonban az ingatlanbefektetések valamennyi területén érezhető lesz.
„Felmérésünk eredményei azt mutatják, hogy az ingatlanpiaci szereplők között a következő jelentős megkülönböztető tényező az a képesség lesz, hogy egyensúlyba tudják-e hozni a társadalmi és a pénzügyi hasznokat. A befektetők azokat a szereplőket fogják előnyben részesíteni, akik ezt a képességet minden tevékenységükben képesek lesznek érvényesíteni” - mondta Pintér Attila.
