Három bő esztendőt zártunk az ingatlanpiacon

2018. november 20. kedd - 17:08 / piacesprofit.hu
  •    

A magyar ingatlanpiac legtermékenyebb három évét zártuk, ilyen hosszú ideig, ilyen magas volumen még nem volt tapasztalható a befektetési piacon. Ezzel Magyarország felzárkózott a közép-európai régióban második helyezett cseh piachoz a forgalom alapján

A magyar ingatlanpiac legtermékenyebb három évét zártuk, ilyen hosszú ideig, ilyen magas volumen még nem volt tapasztalható a befektetési piacon. Idén is dinamikusan bővült az ingatlanfejlesztési piac Magyarországon a tavalyi rekorderedmények után. Az idei lehet az ingatlanfejlesztési piac harmadik legerősebb éve, 1,7 milliárd eurós befektetéssel. Biztatóak a jövő évi kilátások is, 2019 újabb rekordesélyes év lesz. A közép-európai régióban a piac volumene alapján Magyarország felzárkózott a második helyezett cseh piachoz – derült ki a legnagyobb fejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) és a CBRE, a világ legnagyobb ingatlan-tanácsadója éves ágazati jelentéséből.

A kereslet továbbra is élénk a kereskedelmi-, az irodapiaci és az ipari ingatlanok piacán egyaránt. A befektetési piacon idén volt először több a magyar tőke, mint a külföldi, a magyar tőkeerős befektetők már a piac több mint 58 százalékát megszerezték. Felpörgött a lakásépítés is, elsősorban az új lakások áfája miatti bizonytalanság húzta a beruházásokat. A lakáspiacon megnyugvást hoz a kedvezményes áfakulcs határidejének ötéves meghosszabbítása a november elsejéig építési engedélyt megszerzett projekteknél.

nő a gazdaság

Kép: Pixabay

Példátlanul kiemelkedőnek nevezte az elmúlt három év kiugró teljesítményét Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal (IFK) elnöke. Ilyen hosszú ideig, ennyire magas volumen soha nem volt még a magyar befektetési piacon, és a kilátások továbbra is kedvezőek – mondta. Október végéig a magyarországi ingatlanbefektetések értéke a világ legnagyobb ingatlan-tanácsadója, a CBRE adatai szerint 1,3 milliárd euró volt, ami azzal együtt is kiemelkedő érték, hogy kissé elmarad az egy évvel korábbitól. Év végéig a befektetések elérhetik az 1,7 milliárd eurót, ezzel reális esély van arra, hogy az idei legyen a harmadik legeredményesebb év a 2007-ben elért 1,95 milliárd euró és 2017-ben elért 1,8 milliárd euró után. „A közép-európai régió legnagyobb piaca természetesen a 40 milliós Lengyelország maradt, de óriási fejlemény, hogy az év első három negyedévét tekintve a magyar befektetési piac méretben felzárkózott a nagyobb ingatlanállománnyal rendelkező és általában likvidebb cseh piachoz” – mutatott rá az IFK elnöke.

Ingatlanpiac 2019: hová mennek a befektetések?
Az európai ingatlanbefektetéseket a biztonságos és tartós hozamok elérése iránti igény mozgatja, miközben az ágazat igyekszik fedezni az esetleges kamatemelések és a bizonytalan geopolitikai háttér kockázatait

Az árak Magyarországon tovább emelkedtek, a hozamok csökkentek, de a befektetési számok azt mutatják, hogy a magasabb árat megfizető konzervatívabb, kisebb kockázati profilú befektetők számára is vonzó a magyar piac, ami komoly visszajelzés Takács Ernő szerint.

A befektetői összetételben is jelentős fordulat következett be idén: most először több a befektetett magyar tőke, mint a külföldi. A magyar piacnak eddig 50 százalékát tették ki a hazai befektetők, idén azonban először ez a mutató 60 százalék közelébe (58 százalékra) ugrott. „Ez egyebek mellett azt mutatja, hogy a hazai befektetői közösség ma már ugyanolyan tőkeerős, mint a külföldi cégek. A belföldi szereplők megerősödése nem egyedi jelenség a régióban, a szlovák és a cseh piacon is kinőtt egy erős helyi befektetői réteg” – emelte ki az IFK elnöke a CBRE régiós statisztikáira hivatkozva.

Takács Ernő hangsúlyozta, hogy az elmúlt három évet (2016, 2017, 2018) a példa nélküli likviditás jellemezte, és nem lát olyan tényezőt, amely megváltoztatná ezt a kedvező tendenciát jövőre. A magyar érdeklődők továbbra is vásárolnak, a német alapok érdeklődése egyre erősebb, és kisebb részben jelen vannak a dél-afrikai és az opportunistább befektetők is – sorolta. 2018-ban és 2019-ben sokkal nagyobb lesz az épített volumen, mint a korábbi években, így ez kínálatoldali lökést tud adni a piacnak. A hozamok megfelelőek, az árazás továbbra is kedvező, van még lehetőség az áremelkedésre. A hozamszintek óvatosan továbbcsökkenhetnek, a 2019-es év tehát egyértelműen kedvezőnek tűnik az ingatlanbefektetési piac számára – összegezte az elnök.

Meddig tart a lakásárak száguldása?
Semmi jele annak, hogy hanyatlásnak indulna a lakáspiac – derült ki az ingatlan.com legfrissebb elemzéséből. A válság kitörése óta 45 százalékkal nőtt a lakások négyzetméterára, de mégis egyre kevesebbet kell dolgoznunk egy lakásért.

Lakásépítések

A lakáspiacra megnyugtatóan hatott a kedvezményes áfa feltételekkel történő ötéves meghosszabbítása, bár az IFK a november elsejei határidőt is szerette volna meghosszabbítani. Takács Ernő hangsúlyozta, hogy a lakásépítések üteme ugyan gyorsult, de sajnos még nem érte el a kívánt mértéket. Az ingatlanfejlesztők és a kormány álláspontja ebben a kérdésben megegyezik, évente 40 ezer új lakás kellene a teljes állomány egészséges ütemű megújulásához. Idén 18 ezer, jövőre talán már 25 ezer épül, tehát az elmaradás így is tetemes, ráadásul 6 százalékkal csökkent az építési engedélyek száma az első háromnegyed évben.

2023-ig legalább 200 ezer lakásnak kellene megépülnie, ami biztos, hogy még a határidő kitolásával sem valósul meg, de a befagyasztott projektekbe életet lehelhet az újabb lehetőség. Takács Ernő hangsúlyozta, hogy a kínálat erőteljesebb növekedése az áremelkedéseket is mérsékelhetné. Felhívta a figyelmet az MNB legfrissebb jelentésére, amely szerint a fővárosban a lakásárak túlfűtötté váltak. A 20 százaléknál is gyorsabb áremelkedés már meghaladja a makrogazdasági fundamentumok által alátámasztottat, így nő a túlértékeltségi kockázat. A jegybank legfrissebb jelentése szerint az első fél évben erős kereslet mellett jelentősen emelkedtek a lakásárak, éves szinten országosan 16,2 százalékkal, Budapesten pedig 20,2 százalékkal. A lakáspiacon újra nyílik az árolló, a fővárosban és a nagyobb településeken gyorsult az áremelkedés, míg a községekben lassulás volt tapasztalható a június végi adatokat a 2017 év végiekkel összevetve. Ennek ellenére az IFK elnöke szerint a drágulás, ha lassabb ütemben is, de folytatódik.

Fellendülőben a budapesti garázspiac
Fellendült a garázsok és gépkocsibeállók piaca a válság óta eltelt időszakban, a jó elhelyezkedésű parkolóhelyeket gyakorlatilag elkapkodják a vevők, az árak vidéken 1 millió, míg Budapesten 2 millió forintnál kezdődnek.

Ingatlanbefektetési körkép

A CBRE által 2018 októberéig mért 1,3 milliárd eurós befektetett volumenből 450 millió eurót tesz ki az irodapiac, 735 milliót a kereskedelmi ingatlanpiac, 70 milliót az ipari, a hotel és egyéb fejlesztések pedig 45 millió eurót. A kereskedelmi ingatlanbefektetések piacát több nagy tranzakció hajtotta, több nagy bevásárlóközpont értékesítésre is sor került. A legnagyobb tranzakciók a Mammut Bevásárló- és Szórakoztató Központot, a MOM Parkot, a Mill Parkot, Alkotás Pointot és a Margit Palotát érintették. A legnagyobb üzlet a Mammut értékesítése volt, hasonlóan jelentős volt a MOM Park komplexum-tranzakció. A harmadik negyedévi ingatlanpiaci befektetés elérte a 790 millió eurót, ez a második legerősebb negyedéves teljesítmény a 2007-es negyedik negyedévi rekordja után. A CBRE közel 20 tranzakciót regisztrált, szokatlanul magas, 46 millió eurós átlagos tranzakciómérettel. Ennek alapján az első háromnegyedéves volumen 1,1 milliárd eurót tett ki, a CBRE szerint az éves befektetési volumen 1,6-1,7 milliárd euró körül alakulhat a tavalyi 1,8 milliárdos forgalom után Ilyen hosszantartó magas volumen még nem volt megfigyelhető, csak 2007-ben volt egy egyszeri kiugrás.

Iroda- és ipari ingatlanpiac

A befektetők érdeklődésével párhuzamosan igen erőteljes maradt az bérleti kereslet is. A harmadik negyedévi nettó abszorpció a legdinamikusabb időszakot jelzi 2011 óta. Az új bérbeadás 89.200 négyzetmétert tett ki, míg a megújítások további 22.200 négyzetmétert értek el. A 12 havi bérbeadás elérte a 361.000 négyzetmétert, ami 3 százalékos növekedést jelent a megelőző éves időszakhoz képest.  Az üresedési ráta 7,4 százalékra csökkent a CBRE számítása szerint. Az új Telekom-székház volt a legnagyobb átadott fejlesztés Budapesten, 58.800 négyzetméterrel, ami a Mill Park (36.000 négyzetméter), az EcoDome (4.800 négyzetméter) és Advance Tower (11.300 négyzetméter) együttessel elérte a 111.000 négyzetméter új volument. A 12 havi új kínálat 2009 óta a legjelentősebb eredmény, több mint 250.000 négyzetméterrel. A negyedik negyedévben várhatóan további 64.500 négyzetmétert adnak át a piacon, hat épületben. 2019-ben a CBRE előrejelzése szerint 91.400 négyzetméter új irodaterület jelenik meg a piacon, és bár összesen 480.100 négyzetméter áll építés alatt, elképzelhető, hogy számos projekt átadása időben eltolódik.

Megtalálták a külső kerületeket az ingatlanbefektetők
Továbbra is tart a drágulás és a forgalomélénkülés az ingatlanpiacon. A vevők ehhez alkalmazkodnak, emiatt az olcsóbb, kevésbé frekventált városrészekben lévő lakások iránt megnőtt a kereslet. Budapesten például az ingatlan.com legfrissebb adatai szerint októberben az egy lakáshirdetésre jutó érdeklődések száma a XXII., XXI., XX., XVII., és a XV. kerületekben volt a legmagasabb.

Az ipari ingatlanok piacán az átlagos üresedési ráta nagyjából változatlan maradt, negyedéves összehasonlításban 0,2 százalékponttal 3,7 százalékra esett, ami 1,8 százalékponttal alacsonyabb az egy évvel korábbi szintnél. A negyedév végén összesen 76.200 négyzetméter ipari ingatlan volt 41 építményben. A piacot továbbra is bérletmegújítások határozták meg, az időszak négy legnagyobb ügyletében. A 12 havi 246 900 négyzetméteres bérbe adott mennyiség 2008 óta a legmagasabb, és 12 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbit.

A bérleti díjak hosszú ideje tartó emelkedése most sem állt meg, ahogyan várhatóan a jövő év elején sem fog. Budapesten a III. negyedév végén az irodapiaci kínálati átlagár az ’A’ kategóriában négyzetméterenként elérte a 14,2 eurót havonta, ami 5 százalékkal magasabb, mint egy éve. Az épülő projektekben a kínálati bérleti díj érdemben magasabb volt, mint a meglévő házakban, azonban ez az olló záródik, emelkedik a meglévő épületek bérleti díja is. Az látható, ami a lakáspiacon: az új kínálati ár húzza fel a régit. A belváros felértékelődése különösen látványos a 20 euró fölötti négyzetméterenkénti havi bérleti díjakkal, az új belvárosi kínálatra pedig a 23-25 eurós bérleti díj a jellemző.