A magyar ingatlanpiac legtermékenyebb három évét zártuk, ilyen hosszú ideig, ilyen magas volumen még nem volt tapasztalható a befektetési piacon. Idén is dinamikusan bővült az ingatlanfejlesztési piac Magyarországon a tavalyi rekorderedmények után. Az idei lehet az ingatlanfejlesztési piac harmadik legerősebb éve, 1,7 milliárd eurós befektetéssel. Biztatóak a jövő évi kilátások is, 2019 újabb rekordesélyes év lesz. A közép-európai régióban a piac volumene alapján Magyarország felzárkózott a második helyezett cseh piachoz – derült ki a legnagyobb fejlesztőket tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) és a CBRE, a világ legnagyobb ingatlan-tanácsadója éves ágazati jelentéséből.
A kereslet továbbra is élénk a kereskedelmi-, az irodapiaci és az ipari ingatlanok piacán egyaránt. A befektetési piacon idén volt először több a magyar tőke, mint a külföldi, a magyar tőkeerős befektetők már a piac több mint 58 százalékát megszerezték. Felpörgött a lakásépítés is, elsősorban az új lakások áfája miatti bizonytalanság húzta a beruházásokat. A lakáspiacon megnyugvást hoz a kedvezményes áfakulcs határidejének ötéves meghosszabbítása a november elsejéig építési engedélyt megszerzett projekteknél.
Példátlanul kiemelkedőnek nevezte az elmúlt három év kiugró teljesítményét Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal (IFK) elnöke. Ilyen hosszú ideig, ennyire magas volumen soha nem volt még a magyar befektetési piacon, és a kilátások továbbra is kedvezőek – mondta. Október végéig a magyarországi ingatlanbefektetések értéke a világ legnagyobb ingatlan-tanácsadója, a CBRE adatai szerint 1,3 milliárd euró volt, ami azzal együtt is kiemelkedő érték, hogy kissé elmarad az egy évvel korábbitól. Év végéig a befektetések elérhetik az 1,7 milliárd eurót, ezzel reális esély van arra, hogy az idei legyen a harmadik legeredményesebb év a 2007-ben elért 1,95 milliárd euró és 2017-ben elért 1,8 milliárd euró után. „A közép-európai régió legnagyobb piaca természetesen a 40 milliós Lengyelország maradt, de óriási fejlemény, hogy az év első három negyedévét tekintve a magyar befektetési piac méretben felzárkózott a nagyobb ingatlanállománnyal rendelkező és általában likvidebb cseh piachoz” – mutatott rá az IFK elnöke.
A befektetői összetételben is jelentős fordulat következett be idén: most először több a befektetett magyar tőke, mint a külföldi. A magyar piacnak eddig 50 százalékát tették ki a hazai befektetők, idén azonban először ez a mutató 60 százalék közelébe (58 százalékra) ugrott. „Ez egyebek mellett azt mutatja, hogy a hazai befektetői közösség ma már ugyanolyan tőkeerős, mint a külföldi cégek. A belföldi szereplők megerősödése nem egyedi jelenség a régióban, a szlovák és a cseh piacon is kinőtt egy erős helyi befektetői réteg” – emelte ki az IFK elnöke a CBRE régiós statisztikáira hivatkozva.
Takács Ernő hangsúlyozta, hogy az elmúlt három évet (2016, 2017, 2018) a példa nélküli likviditás jellemezte, és nem lát olyan tényezőt, amely megváltoztatná ezt a kedvező tendenciát jövőre. A magyar érdeklődők továbbra is vásárolnak, a német alapok érdeklődése egyre erősebb, és kisebb részben jelen vannak a dél-afrikai és az opportunistább befektetők is – sorolta. 2018-ban és 2019-ben sokkal nagyobb lesz az épített volumen, mint a korábbi években, így ez kínálatoldali lökést tud adni a piacnak. A hozamok megfelelőek, az árazás továbbra is kedvező, van még lehetőség az áremelkedésre. A hozamszintek óvatosan továbbcsökkenhetnek, a 2019-es év tehát egyértelműen kedvezőnek tűnik az ingatlanbefektetési piac számára – összegezte az elnök.
A lakáspiacra megnyugtatóan hatott a kedvezményes áfa feltételekkel történő ötéves meghosszabbítása, bár az IFK a november elsejei határidőt is szerette volna meghosszabbítani. Takács Ernő hangsúlyozta, hogy a lakásépítések üteme ugyan gyorsult, de sajnos még nem érte el a kívánt mértéket. Az ingatlanfejlesztők és a kormány álláspontja ebben a kérdésben megegyezik, évente 40 ezer új lakás kellene a teljes állomány egészséges ütemű megújulásához. Idén 18 ezer, jövőre talán már 25 ezer épül, tehát az elmaradás így is tetemes, ráadásul 6 százalékkal csökkent az építési engedélyek száma az első háromnegyed évben.
2023-ig legalább 200 ezer lakásnak kellene megépülnie, ami biztos, hogy még a határidő kitolásával sem valósul meg, de a befagyasztott projektekbe életet lehelhet az újabb lehetőség. Takács Ernő hangsúlyozta, hogy a kínálat erőteljesebb növekedése az áremelkedéseket is mérsékelhetné. Felhívta a figyelmet az MNB legfrissebb jelentésére, amely szerint a fővárosban a lakásárak túlfűtötté váltak. A 20 százaléknál is gyorsabb áremelkedés már meghaladja a makrogazdasági fundamentumok által alátámasztottat, így nő a túlértékeltségi kockázat. A jegybank legfrissebb jelentése szerint az első fél évben erős kereslet mellett jelentősen emelkedtek a lakásárak, éves szinten országosan 16,2 százalékkal, Budapesten pedig 20,2 százalékkal. A lakáspiacon újra nyílik az árolló, a fővárosban és a nagyobb településeken gyorsult az áremelkedés, míg a községekben lassulás volt tapasztalható a június végi adatokat a 2017 év végiekkel összevetve. Ennek ellenére az IFK elnöke szerint a drágulás, ha lassabb ütemben is, de folytatódik.
A CBRE által 2018 októberéig mért 1,3 milliárd eurós befektetett volumenből 450 millió eurót tesz ki az irodapiac, 735 milliót a kereskedelmi ingatlanpiac, 70 milliót az ipari, a hotel és egyéb fejlesztések pedig 45 millió eurót. A kereskedelmi ingatlanbefektetések piacát több nagy tranzakció hajtotta, több nagy bevásárlóközpont értékesítésre is sor került. A legnagyobb tranzakciók a Mammut Bevásárló- és Szórakoztató Központot, a MOM Parkot, a Mill Parkot, Alkotás Pointot és a Margit Palotát érintették. A legnagyobb üzlet a Mammut értékesítése volt, hasonlóan jelentős volt a MOM Park komplexum-tranzakció. A harmadik negyedévi ingatlanpiaci befektetés elérte a 790 millió eurót, ez a második legerősebb negyedéves teljesítmény a 2007-es negyedik negyedévi rekordja után. A CBRE közel 20 tranzakciót regisztrált, szokatlanul magas, 46 millió eurós átlagos tranzakciómérettel. Ennek alapján az első háromnegyedéves volumen 1,1 milliárd eurót tett ki, a CBRE szerint az éves befektetési volumen 1,6-1,7 milliárd euró körül alakulhat a tavalyi 1,8 milliárdos forgalom után Ilyen hosszantartó magas volumen még nem volt megfigyelhető, csak 2007-ben volt egy egyszeri kiugrás.
Iroda- és ipari ingatlanpiac
A befektetők érdeklődésével párhuzamosan igen erőteljes maradt az bérleti kereslet is. A harmadik negyedévi nettó abszorpció a legdinamikusabb időszakot jelzi 2011 óta. Az új bérbeadás 89.200 négyzetmétert tett ki, míg a megújítások további 22.200 négyzetmétert értek el. A 12 havi bérbeadás elérte a 361.000 négyzetmétert, ami 3 százalékos növekedést jelent a megelőző éves időszakhoz képest. Az üresedési ráta 7,4 százalékra csökkent a CBRE számítása szerint. Az új Telekom-székház volt a legnagyobb átadott fejlesztés Budapesten, 58.800 négyzetméterrel, ami a Mill Park (36.000 négyzetméter), az EcoDome (4.800 négyzetméter) és Advance Tower (11.300 négyzetméter) együttessel elérte a 111.000 négyzetméter új volument. A 12 havi új kínálat 2009 óta a legjelentősebb eredmény, több mint 250.000 négyzetméterrel. A negyedik negyedévben várhatóan további 64.500 négyzetmétert adnak át a piacon, hat épületben. 2019-ben a CBRE előrejelzése szerint 91.400 négyzetméter új irodaterület jelenik meg a piacon, és bár összesen 480.100 négyzetméter áll építés alatt, elképzelhető, hogy számos projekt átadása időben eltolódik.
A bérleti díjak hosszú ideje tartó emelkedése most sem állt meg, ahogyan várhatóan a jövő év elején sem fog. Budapesten a III. negyedév végén az irodapiaci kínálati átlagár az ’A’ kategóriában négyzetméterenként elérte a 14,2 eurót havonta, ami 5 százalékkal magasabb, mint egy éve. Az épülő projektekben a kínálati bérleti díj érdemben magasabb volt, mint a meglévő házakban, azonban ez az olló záródik, emelkedik a meglévő épületek bérleti díja is. Az látható, ami a lakáspiacon: az új kínálati ár húzza fel a régit. A belváros felértékelődése különösen látványos a 20 euró fölötti négyzetméterenkénti havi bérleti díjakkal, az új belvárosi kínálatra pedig a 23-25 eurós bérleti díj a jellemző.
