Ingatlanpiac: van még lejjebb?

Miután a válságot követő évek legalacsonyabb ingatlanpiaci forgalmát zárjuk majd idén és az ingatlanárak sem moccannak már jó ideje, joggal merül fel a kérdés: van-e még lejjebb, vagy épp ellenkezőleg, itt az ideje a fordulópontnak.

Kicsit magára találhat a piac, de még a vásárlóknak áll a zászló - Kép: SXC

A Duna House 2013 84-85 ezer megkötött ingatlan adásvételt becsül országos szinten, ami a válság kirobbanását követő évek 90 ezres nagyságrendjétől is elmarad. Mindez azért is meglepő, mert az otthonteremtő hitelezés elindulása joggal adott új reményt az ágazatnak. A számok igazolják az állami kamattámogatásba vetett bizalmat, ugyanis a 2011-ben kibocsátott 124 milliárd Forintos lakáscélú hitelvolumen tavaly nagyjából 150 milliárdra emelkedett. Az MNB adatai alapján növekedik a kibocsátás mennyisége, amelyet a Duna House hitel üzletága is alátámaszt, ugyanis már év közepén duplája volt a beadott igénylések mennyisége az ingatlanközvetítőnél, mint az év elején. Ez alapján, ha csak az elmúlt három hónap adatait vesszük alapul, idén már 180-, de ha a növekedés folyatódik, akkor akár 200 milliárd forint körül is alakulhat a 2014-es lakáscélú hitelvolumen. Így amennyiben az átlagos 6 millió Ft körüli hitelösszeggel számolunk, ez a tavalyi piachoz képest további 5-8 ezer ingatlan adás-vételt jelenthet jövőre.

Az alacsony ingatlanár és az olcsó forrás (viszonylag alacsony THM) ritkán jár együtt a piacokon, így kivételes helyzet a mostani. Ebből az is adódik, hogy a jelenlegi készpénzes vásárlóerő, - amely a piac kb. 80%-át jelenti – csökkenni fog és azok is az „olcsó pénzhez” folyamodnak, akik egyébként készpénzes vásárláson gondolkodtak. Ha ez így alakul, akkor a folyósított hiteltöbblet nem feltétlenül jelent majd minden esetben új tranzakciókat is.

Nem ez az egyetlen tényező, amely meghatározhatja a 2014-es év ingatlanpiacát. A kamatvágásokkal nem csak a THM szintek lettek vonzóbbak, hanem ezzel együtt a betéti hozamok is mérséklődtek, ugyanis éven belül már csak 2,91%-os, éven túl 2,81%-os átlagkamatot fizetettek rájuk a bankok októberben. (Egy évvel korábban még 6,27%, illetve 5,48% volt ez a két adat.) Így a 2009 végi 5405 milliárd Forintos csúcsról idén október végére 3781,5 milliárdra csökkent a lakosság éven belül lekötött betéteinek állománya, és ez több mint 30%-os esést jelent. Hova teszi ilyenkor a lakosság a pénzét? Egyrészt Befektetési alapokba: októberben például 100 milliárd forintnyi friss pénzt fektetett a lakosság befektetési jegyekbe, ami több mint háromszorosa annak, mint amennyiért állampapírt vásárolt, másrészt tradicionálisan ingatlanba. Ez utóbbit már lehetett tavaly érezni az ingatlanpiacon és a folyamat feltehetően folytatódni fog, de vélhetően túl vagyunk már a nagyobb hullámon, így ennek hatása jövőre csökkenni fog. Azért is tűnik jó választásnak az ingatlan, mint „menekülőút”, mert az ingatlanárak nagyjából két éve stagnálnak a mélyponton, így a bérbeadási hozam mostanra 20-30 százalékkal túlmutat a bankbetétek hozamánál.

Vigyázzon, nehogy több illetéket fizessen!
A 2014-es adótörvény változások jelentősen befolyásolhatják, hogy egy ingatlannal rendelkező cégben való tulajdonszerzés jár-e vagy sem illetékfizetési kötelezettséggel – figyelmeztet Jancsa-Pék Judit, a LeitnerLeitner vezető tanácsadója.
Ami a valódi áttörést jelentené, az a pozitív makrogazdasági környezet következménye lenne. Ma még nagy a háztartások eladósodottsága és továbbra is alacsony a pénzintézetekbe vetett bizalom. Ez utóbbi a bankok harca lesz, de az is optimista előrejelzés, hogy újabb és újabb pénzintézetek jelentkeznek jelzálog alapú hiteltermékeikkel. Ami a gazdasági környezetet jellemzi, szintén lehetünk optimisták. A várt 2 százalékos GDP növekedés és a reálbérek emelkedése kibillenthet sokakat a várakozásból és megmozdíthat egy „alvó” tömeget, ami (a normális piac évi kb. 150 ezres tranzakciószámából kiindulva) mostanra 200-250 ezer, meg nem valósult ingatlan adás-vételt jelent. Ami viszont mindez ellen hathat, hogy mit gondol a lakosság a növekedési pályáról hosszútávon. Az ingatlanvásárlási hajlandóságot nem a pillanatnyi fellendülés, hanem a hosszú távú várakozások vezérlik és ehhez nem feltétlenül elegendő egy idei és jövő évi pozitív adat, annak folytatásában is hinnie kell a piacnak

A pozitívabb hangulatot azonban egy másik jelenség is alátámaszthatja, amelyről Hegedűs László, a Duna House hidegkúti irodájának vezetője írt:„Visszamondanak megbízásokat. Nem azért teszik mindezt, mert nem elégedettek a munkánkkal, hanem azért, mert megszűnt az eladást kényszerítő körülmény. Sokan azért kezdték árulni az ingatlanjukat, mert a körülmények alakulása folytán ezt látták megoldásnak a problémáik orvoslására. A növekvő törlesztések, rezsiköltségek mellett a csökkenő jövedelmek, a munkanélküliség ellen más módszert nem láttak sokan, mint az értékesítést. Ezek közül az ügyfelek közül volt az elmúlt hetekben néhány, aki megszüntette a megbízást, mondván elvonultak a viharfelhők. Tisztul a hitelkép, csökkennek a rezsik, ugyanakkor egyre többen tudnak ismét elhelyezkedni, vagyis nő a bevételük.”

Összességében tehát ha csoda nem is, némi élénkülés lehetséges az idei ingatlanpiacon, amellyel ismét valamelyest 90 ezer fölé mehet a tranzakciószám. Az árakra ez nem lesz komoly hatással, ez még nem az a növekedés, ami felfelé húzná az árakat, vagyis továbbra is a vásárlónak áll majd a piac. Persze mindezt felboríthatják még a választások előtt hozott pozitív intézkedések. Egyrészt egy ideje szó van már a félszocpol bevezetéséről és a támogatási összegek emeléséről, másrészt régóta vár a szakma az újlakások esetében az ÁFA mérséklésére, esetleg eltörlésére is. Egy ilyen intézkedéssel újra erőre kaphat a - mostanra lényegében megszűnt – újlakás piac, ismét beindulhatnának a beruházások és újjáéledhetne az építőipar, ami nem csak új munkahelyeket, de komoly adóbevételeket is eredményezhetne az államkasszába.

Milyen varázsszavak szerepeljenek az adásvételi szerződésben?
Az irodavásárlás nem könnyű feladat még egy tapasztalt vállalkozónak sem. Célszerű-e forgatókönyvet készíteni az adásvételhez és milyen varázsszavak szerepeljenek az adásvételi szerződésben?

Véleményvezér

Ezért irtó drága a zöldség és a gyümölcs Magyarországon

Ezért irtó drága a zöldség és a gyümölcs Magyarországon  

Két ábra mutatja, hogy az európai országokban hogyan változott a zöldségek és gyümölcsök ára 2014 és 2023 között.
Szenzáció a magyar költségvetésben

Szenzáció a magyar költségvetésben 

Meglepő számok a nyugdíj költségvetési sorain.
Hadházy Ákos szerint állami luxusrepülővel mentek kormánytagok szotyizni Németországba

Hadházy Ákos szerint állami luxusrepülővel mentek kormánytagok szotyizni Németországba 

A kormánytagok luxusutazásai lassan mindennaposak.
Immár Bulgária is lehagyott minket az egy főre jutó fogyasztásban

Immár Bulgária is lehagyott minket az egy főre jutó fogyasztásban 

Az életszínvonal egyik legfontosabb mutatójában mindenki alá értünk Európában.
Hadházy Ákos kiderítette az óbudai alpolgármester letartóztatásának hátterét

Hadházy Ákos kiderítette az óbudai alpolgármester letartóztatásának hátterét 

A magyar nyomozó hatóságokról nem fognak expresszt elnevezni.
Sokba kerül az Orbán-kormány eladósodása

Sokba kerül az Orbán-kormány eladósodása 

Ismét kifogtunk egy utolsó helyet az Európai Unióban.


Magyar Brands, Superbrands, Bisnode, Zero CO2 logo