A cikk erdetileg a Piac&Profit magazin november-decemberi számában jelent meg.
A magyarok egyik fontos célja – amelyet a kormányzati családpolitika is teljes mellszélességgel támogat –, hogy saját tulajdonú lakásba vagy házba költözhessenek. Jórészt nemzetközi okok miatt azonban az építőanyagok az utóbbi egy évben nagyon megdrágultak, miközben a szakemberhiány, valamint a bérek konvergenciája miatt az élőmunka is egyre kevésbé lett megfizethető az építőiparban.
Ma az új építésű ingatlannál az egymillió forintos négyzetméterár lassan átlagárnak számít, miközben néhány éve még bőven a luxus kategóriába esett az ilyen lakás. Ebben a helyzetben sokak számára okoz fejtörést, hogy milyen forrásból teremtse elő a saját tulajdonú ingatlanhoz szükséges pénzt.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) – amely az elmúlt néhány évben saját háza táján már komoly zöld programokba kezdett – idén elérkezettnek látta az időt, hogy a piac számára olyan forrásokat nyisson meg, amelyek révén a fenntarthatóság és a karbonsemlegesség mint célkitűzés, mielőbb elérhetővé válik. A több pilléren alapuló program egyik hangsúlyos eleme a Zöld Otthon Program névre keresztelt, a lakosság számára meghirdetett zöldhitel. A jegybank a program kapcsán azt emelte ki, hogy a lakáshitelek piaca megfelelő kiindulópontot jelent a zöld szempontok beépítésének támogatásához, tekintettel arra, hogy a hazai primerenergia-felhasználás harmadát kitevő lakóingatlan-állomány energetikai hatékonysága alacsony, s korszerűsítésére jelentős tér áll rendelkezésre.
Miért jó a hiteladósoknak?
Az új otthonok során ma már elvárás az energiatakarékos ingatlanok építése, sőt 2022. június 30. után csak BB energetikai besorolású ingatlanokra lehet majd használatbavételi engedélyt kiadni Magyarországon. A Zöld Otthon Program keretében legalább ilyen energiahatékonyságú lakásokat lehet építeni. Cserében a hitelprogram kondíciói igen kedvezőek: a hitel legfeljebb 2,5 százalék fix kamatozású, 25 éves futamidőre igényelhető, igaz, a szabályok szerint csak új otthon építésére vagy vásárlására.
Mivel a kölcsön a zöld otthonok építését ösztönzi, a BB energetikai besorolás mellett követelmény a legfeljebb 90 kWh/m2/év összesített energiaigény is. A maximum hitelösszeg 70 millió forint, de legfeljebb az ingatlan értékének 80 százalékát érheti el. A bankok egyes esetekben ennél alacsonyabb értéket finanszíroznak, hisz a jegybanki pénz kihelyezésekor is figyelembe kell venni az úgynevezett JTM-et, a jövedelemarányos törlesztési mutatót, ami azt szabályozza, hogy milyen arányban terhelhető hitellel a havi rendszeres jövedelem.
A 2,5 százalékos kamat még tovább csökkenthető úgy, hogy a 70 millió forint egy részét a legalább két gyerek után csok-támogatást igénylők kamatmentesen megkaphatják. A két gyermek után csok-ot igénylők legfeljebb 10 millió forint, míg a három gyermek után vissza nem terítendő támogatást kérők maximum 15 millió forint kamatmentes hitelt vehetnek fel. Arra is lehetőség van, hogy az érintettek a zöldhitel és a csok mellett még a babaváró hitelt is felvegyék, ami továbbnövelheti az érintettek mozgásterét az ingatlanvásárlás vagy -építkezés során.
A kedvezőbbnél is van kedvezőbb
Az első tapasztalatok alapján a bankok között kamatverseny indult. Az MNB 0 százalékon biztosítja a program keretében meghirdetett összesen 200 milliárd forintnyi forrást a pénzintézeteknek, amelyek legfeljebb 2,5 százalékon adhatják tovább, vagyis van mozgásterük. A piacon most a legjobb ajánlat az 1,99 százalékos kamaton kínált zöldhitel.
A bankok visszajelzése alapján a kedvező konstrukció igazi sztártermék lehet a következő időszakban. Egy hónappal az indulás után 20 milliárd forint befogadott hiteligénylés mellett ennek a többszöröse, 50–60 milliárd forintnyi hitelkérelem van folyamatban. Noha a szakértők kiemelik, hogy az induláskor tapasztalható felfokozott kereslet várhatóan enyhül a következő hónapokban, ennek ellenére a becslések arról szólnak, hogy a lakáshitel-folyósítások 15–30 százaléka lehet zöldhitel. Illetve több olyan prognózis is megjelent, hogy már 2022 nyarára kimerülhet az eredetileg meghirdetett 200 milliárdos keret. Ez nem feltétlen jelenti azt, hogy azután nem lesz elérhető a konstrukció, hiszen a Zöld Otthon Program bejelentésekor az MNB alelnöke Virág Barnabás már jelezte: nem zárkóznak el attól, hogy ha rövid időn belül kimerül a keret, akkor meghosszabbítsák a programot, és annak keretösszegét emeljék. Erre pedig már csak azért is lehet számítani, mert jelenleg ez számít a legolcsóbb elérhető hitelkonstrukciónak a piacon, leszámítva az említett babaváró hitelt, amely bizonyos feltételek teljesülése esetén „mindent ver”. Egy gyermek születése esetén ugyanis kamatmentessé válik a konstrukció, míg három gyermek születésekor a fennálló hiteltartozást is törlik.
Sok milliót lehet a zöldhitellel megtakarítani
Az interneten található hitelkalkulátorokat böngészve a bankok „hagyományos” lakáshitel-kínálata jelenleg 3,5 százalékos kamatnál kezdődik, a sáv teteje pedig 5 százalék körül van a jelzáloghitelek esetén. Ezek az értékek azonban a következő hetekben-hónapokban szinte biztosan felfelé fognak tolódni, a kilenc éve nem látott kiugróan magas, 6,5 százalékos infláció miatt ugyanis az MNB kényszerpályán mozog, és további kamatemeléseket kell végrehajtania.
A magasabb alapkamat értelemszerűen a kereskedelmi bankok kamatait is felfelé fogja tolni, így a szakértők előrejelzése alapján akár még az idei évben 4 százalék fölé kerülhetnek a legolcsóbb jelzáloghitelek kamatai is. Ez a kamatkülönbség pedig a teljes futamidőt tekintve sok millió forintos eltérést jelent. 20 millió forint hitel esetén 25 éves futamidővel számolva a zöldhitel havi törlesztőrészlete 89 700 forint, a kamat pedig a teljes futamidőre 6 917 000 forint, így összesen – a tőke és kamatteherrel együtt – 26 917 000 forintot fog az adós visszafizetni. Ugyanez az összeg 4 százalékos hitelkamat esetén már 31 500 000 forint, míg 5 százalékos kamatnál már jóval 34 millió forint felett lesz a végső egyenleg.
