• Örökösödés, ajándékozás
• Új lakások adásvétele
• Romba dőlt ház helyett
• Vagyoni értékű jog
• Időhöz kötött kedvezmények
• Ingatlan bérbeadása utáni adózás
• Termőföld bérbeadása
• Vagyonszerzési illeték, táblázat

Örökösödés, ajándékozás
A tavalyihoz képest nincs változás az ingyenes ingatlanszerzés (örökösödés, ajándékozás) esetén az annak forgalmi értéke után fizetendő illeték mértékében: továbbra is a rokoni kapcsolat közelisége a döntő szempont. Ennek megfelelően változatlanul három fokozatban határozza meg a törvény az illetékfizetés szabályait. A legalacsonyabb, 2,5 százalékos illetéket lakás esetén akkor kell fizetni, ha azt az örökhagyó gyermeke, házastársa, szülője, vagy az örökhagyó háztartásában eltartott, szülő nélküli unoka örökli. Ha azonban a lakóingatlannak a nagyszülő, a testvér vagy nem az említett, első csoportba tartozó unoka az örököse, akkor 4 százalék, míg minden más örökös esetében 5 százalék az illeték mértéke.

Több a fizetnivaló, amennyiben a lakást ajándékba kapja valaki: az említett első – közvetlen rokoni – körbe tartozó gyermek, szülő, házastárs vagy unoka esetében az ajándékba kapott lakás forgalmi értékének 5 százalékát, míg a másik két csoportbeliek esetében 8, illetve 10 százalékát kell az illetékhivatalnál leróni. Jóval magasabb költséggel kell kalkulálni egyéb ingatlan (telek, nyaraló, garázs, üzlet stb.) esetében, ahol mindkét rokoni körben öröklés és ajándékozás esetén egyaránt 11, 15, illetve 21 százalék az illetékkulcs, míg ha termőföld az öröklés-ajándékozás tárgya, akkor továbbra is kedvezményes 5,5 és 7,5, illetve 10,5 százalékos illetékkel számolhatnak az öröklők és megajándékozottak.

Új lakások adásvétele
A pozitív illetékváltozás idén január 1-jétől az új lakások adásvételéhez kapcsolódik. Az a személy, család, amely lakás építésére, építtetésére és értékesítésére jogosult vállalkozótól vásárol új lakóingatlant, mentesül az illetékfizetés alól. Az illetékmentesség feltétele még, hogy a kedvezményt csak az ingatlan első megvásárláskor, és akkor lehet igénybe venni, ha az új otthon forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot. Továbbra is fizetni kell viszont illetéket használt lakás megvételekor, mégpedig 4 millió forintig 2 százalékot, míg az ingatlan e fölötti része után további 6 százalékot. Építési telek és üdülőingatlan megvételekor 10 százalék az illeték kulcsa, míg termőföld visszterhes vagyonátruházásakor idén is marad a kedvezményes, 2,5 százalékos illeték.

Romba dőlt ház helyett
Bekerült az illetéktörvénybe az a korábbi miniszteri rendelet is, amely a természeti katasztrófát szenvedett háztulajdonosokat érinti. Eszerint azok, akik romba házuk helyett másikat vásárolnak, 6 millió forint értékhatárig illetékmentességet élveznek, feltéve, ha nincs másik lakóingatlanuk.

Vagyoni értékű jog
A tavalyihoz képest nem változott az ingatlanok eladása, a vagyoni értékű jog átruházása utáni adózás mértéke sem. (Ingatlannak minősül a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog. Ennek megfelelően a vagyoni értékű jog fogalma alatt a tartós földhasználatot, a haszonélvezetet, a használatot, a telki szolgalmat, a lakásbérletet, a helyiségbérleti jogot – kivéve az ágy- és albérletet –, az üdülőhasználati jogot, valamint a külföldiek ingatlanhasználati jogát kell érteni. A szerzési módnak nincs jelentősége, az történhet akár vásárlás, öröklés, ajándékozás, elbirtoklás révén.) A vagyoni értékű jog átruházásából keletkező jövedelem után tehát továbbra is 20 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni a jövedelemhez jutónak. (Az átruházásból származó ellenérték akkor nem számít bevételnek, ha az értékesített vagyoni értékű jogot 1982. január 1-jét megelőzően szerezték.)

Szintén adómentes a házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlannak, vagyoni értékű jognak a házastárs által történő megváltásából származó, valamint a más magánszeméllyel kötött eltartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés kapcsán (a rendszeresen folyósított járadék, eltartás ellenében) történt ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem. Ugyancsak továbbra sem kell adót fizetni a helyi önkormányzat, illetve az állam tulajdonában lévő lakás bérleti jogáról való lemondásért kapott térítésért (ideértve a bérlakásból távozó bérlőtárs részére a lakáshasználati jog ellenértékeként fizetett összeget is), valamint a lakások és helyiségek bérletére, elidegenítésére vonatkozó, 1993. Évi LXXVIII. Törvény szerinti kényszerbérlet megszüntetésekor a másik lakás biztosítása helyett a helyi önkormányzat által a bérlőnek fizetett térítésért.

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem megszerzési időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az azt megszerző magánszemély az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) a földhivatalhoz benyújtotta, jövedelemnek pedig a bevétel (ellenérték) és a szerzéssel, eladással kapcsolatos költségek különbözete minősül. Ezt úgy kell kiszámítani, hogy ha például valaki elad egy lakást, és nem vásárol az érte kapott pénzért újabb lakóingatlant, akkor levonhatja az összegből az értékesítéssel kapcsolatos (hirdetési, ügyvédi stb.) költségeket, valamint a korábbi értéknövelő beruházások (gáz, telefon bevezetése, lakás bővítése stb.) számlákkal igazolt költségeit. Ebben az esetben az így megmaradt összeg képezi a 20 százalékos adó alapját. Nem kell az adót megfizetni, vagy a már befizetett adó (teljes egészében vagy az eladásból kapott jövedelem azon része után) visszajár, amennyiben a lakást szerző eladó saját maga vagy hozzátartozója részére – a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 6 hónapon, vagy azt követő 48 hónapon belül – lakás céljára fordítja. Ha ezeket a határidőket nem tudja valaki betartani, kérheti az említett, ún. lakásszerzési kedvezmény igénybevételéhez az illetékes adóhatóságtól a 6 hónap 12, a 48 hónap 60 hónapra történő meghosszabbítását. Ez a kedvezmény egyébként csak lakáscélra használható fel: ilyen például a belföldi lakótelek (amelyen az említett időponton belül házat épít) vagy lakás vásárlása, építése, bővítése (legalább egy új lakószoba kialakítása). Az ingatlanok, vagyoni értékű jogok cseréjét, illetve ingatlan vagyoni értékű joggal való cseréjét úgy kell tekinteni, mintha a szerződő felek adás-vételi szerződést kötöttek volna. Ilyenkor a bevétel megállapításakor a szerződésben megjelölt értéket kell alapul venni. Ingatlannak, vagyoni értékű jognak gazdasági társaságba apportként való bevitelekor bevételnek a törvény értelmében a társaság által e címen jóváírt összeget (a megszerzett vagyoni részesedést) kell tekinteni.

Időhöz kötött kedvezmények
Nem változott az a korábbi rendelkezés sem, amely az adóalap kiszámításakor az ingatlanszerzés említett időtényezőjét veszi alapul. Eszerint azon ingatlanok esetében, amelyeknek szerzése az átruházástól számított 6. évben, vagy ennél régebben történt, a kiszámított, adó alapját képező jövedelem évenként 10 százalékkal növekvő mértékben csökkenthető. Így például ha az idén átruházott lakást 1995-ben szerezték 10, ha 1994-ben 20, ha 1993-ban 30, míg amennyiben 15 évvel ezelőtt, vagyis 1986-ban szerezték az összegnek már 100 százaléka levonható, vagyis ekkor a jövedelem nulla, ami után értelemszerűen nem kell adót fizetni.

Termőföld, erdő vásárlásakor, ha az ügylet a szerzéstől számított 3 éven belül történt, az 1991. évi XXV. törvény 23.§ (3) bekezdése a mérvadó. Ilyenkor bevételnek nem a szerződés szerinti, hanem az illetékkiszabás alapjául szolgáló forgalmi értéket kell tekinteni, melyet csak a termőföldre fordított értéknövelő beruházási kiadásokkal lehet csökkenteni. Az így kapott összeg teljes egészében része az összevont adóalapnak, így mint egyéb jövedelem adóköteles, és nem használható fel adómentesen lakáscélra sem.

Ingatlan bérbeadása utáni adózás
A tavalyi évhez hasonlóan a termőföldnek nem minősülő ingatlan (például lakás, nyaraló stb.) bérbeadásából származó jövedelem a magánszemély választásától függően idén is vagy az összevont adóalap részeként adózik, vagy e jövedelmet attól külön kezelve kell utána a 20%-os lineáris adót megfizetni. Ez utóbbi esetben a megszerzett jövedelem egésze – beleértve a rezsiköltségekre kapott összeget is – jövedelemnek számít, tehát vele szemben sem az értékcsökkenés, sem a rezsi- és fenntartási költségek nem érvényesíthetők. Ezért ilyenkor kifizetődőbb a bérbeadónak a bérbeadás idejére a gáz-, villany-és vízórákat a bérlő nevére íratni.

Ez a szabály nem vonatkozik azokra, akik az ingatlan-bérbeadást egyéni vállalkozóként folytatják vagy fizetővendég-látóként a tételes átalányadózást választották, valamint azokra a falusi vendéglátókra sem, akiknek az ebből a tevékenységből származó bevételük nem haladja meg az évi 400 ezer forintot. Ha azonban a fizetővendég-látásból eredő jövedelem ezt az előírt értékhatárt túllépi, a teljes szállásadási bevétel után meg kell fizetni a 20%-os adót. A bevétel többi részére (étkezés, szabadidőprogram, egyéb szolgáltatások díja) pedig ilyenkor az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályok vonatkoznak. (Természetesen a szállásadás bevételére is alkalmazható az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabály.)

Ha a magánszemély az ingatlan bérbeadásából szerzett jövedelemének megállapítására az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályokat (tételes költségszámolást vagy a 90%-os jövedelemhányadot) választja, akkor a bérbeadásból származó bevételre vonatkozóan az összevont adóalap részeként az adótábla kulcsainak figyelembevételével kell az adót megállapítania, mégpedig az adóévről benyújtandó adóbevallásában. Ez a választás azonban négy egymást követő adóévre való „elkötelezettséget” jelent: vagyis a következő három évben is hasonló – az összevont adóalap részeként – kell a bérbeadásból szerzett jövedelem után adózni.
Amennyiben az ingatlant ún. kifizető (például egy társaság) veszi bérbe, akkor a 20%-os adót a kifizető állapítja meg és vonja le a bérleti díjból, kivéve, ha a magánszemély igazolja: bérbeadói „tevékenységét” egyéni vállalkozóként folytatja, vagy fizető-vendéglátóként a tételes átalányadózást választotta, illetőleg abban az esetben, ha a falusi vendéglátó nyilatkozik arról, hogy az adóévben az e tevékenységből származó bevétele nem haladja meg az említett 400 ezer forintot.
Ha a bérlő magánszemély, vagy ha a kifizetö nem vonta le a bérleti díjból a 20% adót, akkor azt az ingatlant bérbeadónak kell negyedévenként a negyedévet követő hó 12-ig az adóhatósághoz leróni. Ha a bérbeadó magánszemély az önálló tevékenységre vonatkozó jövedelem-megállapítást választotta, akkor az év közben az általa megfizetett vagy a kifizető által levont adót adóelőlegként számolhatja el.

Termőföld bérbeadása
A termőföld-bérbeadást az szja-törvény az önálló tevékenységek körébe sorolja. Ezt a tevékenységet általában vállalkozói igazolvány nélkül folytatják a magánszemélyek, ugyanis ennél az ingatlanfajtánál nem merül fel költség: a földterület értékcsökkenési leírását pedig a törvény nem teszi lehetővé. Bérbeadás, illetve földjáradék címen szerzett jövedelem után ebben az esetben is változatlanul 20% adót kell fizetni. Nem kell viszont az adót leróni abban az esetben, ha a földterület nagysága nem haladja meg a három hektárt. Ha azonban a tulajdonban (haszonélvezetben) lévő, bérbe adott termőföld nagysága az adóév közben három hektár fölé nő, az összes terület bérbeadásából kapott jövedelem után meg kell fizetni az éves adót.
Amennyiben a termőföldet nem magánszemély, hanem kifizető bérli, és a bérleti díjat, földjáradékot is ő fizeti, az ebből származó jövedelem utáni adó megállapítása és levonása is e szervezet és nem a tulajdonos (haszonélvező) bérbeadó kötelezettsége. Ha a kifizető az adót nem vonta le, vagy a bérleti díjat természetben fizette meg – miként magánbérlő esetén is – azt a bérbeadónak kell teljesítenie, a föld fekvése szerinti adóhatóságnál.
A mezőgazdasági ültetvény és egyéb földterület bérbeadása az áfa-törvény hatálya alá tartozik, így a forgalmi adó alanyává válik. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a bérbeadó a jövedelem után áfát is fizet, mivel e tevékenység művelési ágtól (gyümölcsös, szántó, rét, legelő) függetlenül tárgyi adómentességet élvez. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bérbeadónak a bérleti díjra nem kell áfát felszámolnia, ugyanakkor az esetlegesen eszközölt beszerzéseinek áfa-tartalmát sem vonhatja le, így forgalmiadó-bevallást sem kell készítenie.

Szilágyi Eta